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Comment protéger le Preneur dans un renouvellement de bail commercial de 9 ans alors qu'il construit une réserve de 100 m sur un bâtiment de 600 propriété du bailleur. Au regard de la tva et de la fin du bail sans faute du Preneur
La situation que vous décrivez présente un risque majeur pour le Preneur : celui d'investir à fonds perdus dans une construction (l'extension de 100 m²) qui, par le jeu de l'accession, deviendra la propriété du bailleur en fin de bail, sans garantie de récupération de la TVA ou de la valeur de l'investissement.
Voici l'analyse stratégique pour protéger les intérêts du Preneur dans ce contexte de renouvellement.
### 1. La stratégie contractuelle : Clause d'accession et Indemnité
Par défaut, les constructions réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur sans indemnité en fin de bail, sauf clause contraire.
* **Le risque :** Si le bail est silencieux, le bailleur bénéficie gratuitement de la plus-value à votre départ.
* **La parade :** Vous devez négocier une **clause d'accession en fin de bail** (et non en fin de travaux). Cela permet au Preneur de rester propriétaire des murs de la réserve pendant toute la durée du bail.
* **L'indemnisation :** Invoquez [l'article L145-46 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-46+Code+de+commerce) qui prévoit, dans certains cas de baux mixtes (fonds et murs), une indemnité pour les améliorations matérielles. Pour un bail commercial classique, prévoyez contractuellement une **indemnité de sortie** calculée sur la valeur non amortie des travaux si le bail n'est pas renouvelé.
### 2. La protection par l'Indemnité d'Éviction
Si le bailleur refuse le renouvellement à l'issue des 9 ans sans faute de votre part, il vous doit une indemnité d'éviction.
* **Le "Coup d'après" du Bailleur :** Le propriétaire tentera d'exclure la valeur de la réserve du calcul de l'indemnité en arguant qu'il s'agit d'une construction "hors bail" ou non autorisée.
* **La parade :** Assurez-vous que l'extension est autorisée par écrit (avenant au bail) et intégrée à l'assiette du bail. Selon [l'article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce), l'indemnité doit couvrir le préjudice total. La plus-value apportée par la réserve de 100 m² doit être explicitement mentionnée comme facteur de valorisation du fonds.
### 3. L'enjeu de la TVA et de la Livraison à Soi-Même (LASM)
La construction d'une extension de 100 m² sur un bâtiment existant de 600 m² peut être qualifiée de "production d'immeuble neuf" si elle est importante.
* **Le risque fiscal :** Si le Preneur finance les travaux sur le terrain d'autrui, il doit collecter et déduire la TVA sur une "Livraison à Soi-Même". Si le bailleur récupère le bien avant 20 ans (délai de régularisation de la TVA immobilière), il peut y avoir un reversement de TVA à l'État.
* **La stratégie :** Il est crucial de prévoir une clause de **transfert des obligations de régularisation de TVA** au bailleur en cas d'accession. Sans cela, le Preneur pourrait devoir rembourser une fraction de la TVA déduite lors de la construction au moment où il perd la disposition du local.
### 4. La charge de la preuve et précautions
Pour que ces protections fonctionnent devant un juge, vous devez constituer un dossier solide :
1. **Autorisation expresse :** Ne commencez rien sans un accord écrit sur les plans de l'extension.
2. **État des lieux :** Réalisez un état des lieux par huissier avant travaux pour prouver que les 100 m² sont une création du Preneur.
3. **Factures :** Conservez l'intégralité des factures au nom de la société preneuse pour justifier du montant de l'investissement.
### Résumé de la stratégie "Go/No-Go"
| Risque | Solution contractuelle |
| :--- | :--- |
| **Accession gratuite** | Clause d'accession différée en fin de bail avec indemnité de valeur résiduelle. |
| **Éviction sous-évaluée** | Avenant intégrant la surface de 100 m² dans l'objet du bail commercial. |
| **Reversement TVA** | Clause de transfert des régularisations de TVA (Art. 210 de l'annexe II au CGI). |
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💡 **Votre situation comporte des enjeux immobiliers et fiscaux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- Les clauses actuelles de votre bail concernant les "travaux et améliorations".
- Si le permis de construire a déjà été déposé et au nom de qui (Bailleur ou Preneur).
- Votre régime de TVA actuel et si le bailleur est assujetti à la TVA sur les loyers.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.
Sommaire :
La clause d'un bail commercial, qui précise qu'à l'issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellera pour une nouvelle période de neuf ans, n'est pas contraire au statut des baux commerciaux et le bailleur n'a aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement.
Sommaire :
Le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l'effet du congé. Il en résulte qu'étant arrivé à son terme, le bail en vigueur à la date d'ouverture de la procédure collective ne constitue pas, au sens de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, un contrat en cours dont l'administrateur du redressement judiciaire du preneur peut exiger l'exécution.
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Il s'agit d'un renouvellement de bail, pas de problème sur la construction par le Preneur. Merci de rédiger les clauses
Voici une proposition de rédaction pour sécuriser les intérêts du Preneur dans le cadre de ce renouvellement de bail, en tenant compte de l'extension de 100 m² sur le bâtiment de 600 m².
Ces clauses visent à protéger votre investissement, à garantir une indemnisation en cas d'éviction et à neutraliser les risques fiscaux liés à la TVA.
### 1. Clause relative à la propriété des constructions (Accession différée)
Cette clause est la plus importante : elle empêche le bailleur de devenir propriétaire de la réserve de 100 m² dès sa construction.
> **Article X - Propriété des constructions et Accession**
> « Par dérogation aux articles 551 et suivants du Code civil, il est expressément convenu que le Preneur restera propriétaire des constructions, extensions (notamment la réserve de 100 m²) et améliorations réalisées par lui sur l'immeuble loué pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs.
>
> L'accession au profit du Bailleur ne s'opérera qu'au terme définitif du bail, lors du départ effectif du Preneur. À cette date, les constructions deviendront la propriété du Bailleur, sous réserve du versement d'une indemnité au Preneur égale à la valeur non amortie desdits travaux au jour du départ, ou selon les modalités de l'indemnité d'éviction si celle-ci est due. »
> *Référence légale : [Article 544 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+544+Code+civil)*
### 2. Clause d'Indemnité d'Éviction (Protection de la valeur ajoutée)
Si le bailleur refuse le renouvellement dans 9 ans, il doit vous indemniser pour la perte du fonds, incluant la plus-value de votre construction.
> **Article Y - Indemnité d'éviction**
> « En cas de refus de renouvellement du bail par le Bailleur à l'expiration du présent contrat, et conformément à [l'article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce), le Bailleur devra verser au Preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
>
> Les parties conviennent expressément que pour le calcul de cette indemnité, il sera tenu compte de la surface totale de 700 m² (600 m² d'origine + 100 m² d'extension réalisés par le Preneur). La valeur de l'indemnité devra intégrer la plus-value apportée au fonds de commerce par l'existence de cette réserve de 100 m², nonobstant le fait que le Preneur en a assuré le financement. »
### 3. Clause de régularisation de la TVA (Protection fiscale)
Pour éviter que le fisc ne vous réclame un reversement de TVA si vous partez avant 20 ans.
> **Article Z - Régularisation de la TVA Immobilière**
> « En cas de transfert de propriété des constructions du Preneur vers le Bailleur (par accession ou fin de bail), et si ce transfert intervient avant l'expiration du délai de régularisation de la TVA (20 ans), les parties s'engagent à actionner la dispense de régularisation ou le transfert du droit à déduction conformément à [l'article 210 de l'annexe II au Code général des impôts](https://www.google.com/search?q=Article+210+annexe+II+CGI).
>
> Le Bailleur s'engage à reprendre à son compte les obligations de régularisation de la TVA initialement déduite par le Preneur pour la construction de l'extension, et à délivrer au Preneur l'attestation de transfert de TVA requise par l'administration fiscale. »
### 4. Clause sur les charges et entretien
Puisque vous construisez, vous ne devez pas assumer de charges excessives sur la structure.
> **Article W - Travaux de l'article 606**
> « Nonobstant la réalisation de l'extension par le Preneur, le Bailleur conserve la charge exclusive des grosses réparations définies à [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) sur l'ensemble du bâtiment (700 m²), y compris le clos et le couvert de la nouvelle réserve, conformément aux dispositions d'ordre public de [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce). »
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### Conseil Stratégique (Le "Coup d'après") :
Le Bailleur acceptera probablement ces clauses à une condition : **le loyer**. Il pourrait demander un loyer basé sur 700 m² dès maintenant.
**Votre argument :** Le loyer doit rester calculé sur 600 m² pendant toute la durée du bail actuel, car c'est vous qui financez l'amélioration. Le déplafonnement du loyer (prise en compte des 100 m² additionnels) ne pourra intervenir, selon la jurisprudence constante, qu'au **deuxième renouvellement** suivant les travaux (soit dans 18 ans), sauf clause contraire.
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- Si le Bailleur a déjà donné son accord écrit sur le principe de ces clauses.
- Le montant estimé des travaux de construction par rapport au chiffre d'affaires.
- Si une clause de "nivellement des loyers" a été évoquée pour compenser l'investissement.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
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Sommaire :
Il résulte des articles L. 145-34, alinéa 1, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce que le bailleur peut invoquer, pour solliciter le déplafonnement du prix du bail renouvelé, une obligation légale nouvelle à sa charge créée au cours du bail expiré, telle l'obligation qui lui est imposée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et figurant désormais à l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant
Sommaire :
Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d'une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II, 1°, du code rural et de la pêche maritime, sans être tenu de démontrer un préjudice
Sommaire :
Il résulte des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code commerce que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.
Encourt, dès lors, la censure, l'arrêt qui accueille la demande en constatation de la résiliation du bail alors que le bailleur, en notifiant au locataire l'acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n'avaient pas été constatés judiciairement, avait renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement
Sommaire :
Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité
Sommaire :
Le point de départ du délai de prescription biennale de l'action engagée par l'adjudicataire en fixation du prix du bail renouvelé avant l'adjudication se situe à la date de prise d'effet du renouvellement lorsque l'acceptation du bailleur est intervenue avant cette date. La demande de renouvellement du bail commercial n'entre pas dans les prévisions de l'article 684 de l'ancien code de procédure civile
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Oui rédiger une clause protégeant le Preneur lors du renouvellement au regard du loyer
Pour protéger le Preneur qui investit dans une extension de 100 m², l'enjeu majeur est d'éviter que le Bailleur ne profite de cette amélioration pour augmenter le loyer dès le prochain renouvellement (dans 9 ans).
En droit français, selon [l'article R145-8 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+R145-8+Code+de+commerce), les améliorations financées par le Preneur ne peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer renouvelé qu'au **deuxième renouvellement** suivant leur réalisation (soit dans 18 ans), sauf si elles constituent des "travaux de structure".
Voici la clause stratégique à insérer pour verrouiller cette protection et éviter tout litige sur la valeur locative :
### Clause de neutralisation de la valeur locative (Améliorations)
> **Article L - Fixation du loyer lors des renouvellements ultérieurs**
> « Les parties constatent que le Preneur réalise à ses frais exclusifs une extension de 100 m² (la "Réserve") s'ajoutant au bâtiment initial de 600 m².
>
> En conséquence, et par dérogation aux dispositions non d'ordre public, il est expressément convenu que :
> 1. **Assiette du loyer :** Pour le calcul du loyer du présent bail et de son premier renouvellement à l'issue de la période de 9 ans, la valeur locative sera déterminée exclusivement sur la base de la surface initiale de 600 m². L'extension de 100 m² sera totalement neutralisée et ne pourra servir de motif de déplafonnement ou de modification de la valeur locative.
> 2. **Report de prise en compte :** Conformément à l'esprit de [l'article R145-8 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+R145-8+Code+de+commerce), le Bailleur renonce à se prévaloir de cette amélioration pour demander une modification du loyer avant le deuxième renouvellement suivant l'achèvement des travaux.
> 3. **Travaux de structure :** Les parties qualifient expressément ces travaux d'"améliorations" au sens du statut des baux commerciaux, et non comme des travaux de modification des caractéristiques propres du local au sens de [l'article R145-3 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+R145-3+Code+de+commerce), afin d'interdire tout déplafonnement immédiat du loyer. »
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### Analyse Stratégique pour le Preneur
**1. Le "Coup d'après" du Bailleur :**
Le Bailleur pourrait tenter de soutenir dans 9 ans que l'extension de 100 m² a modifié "les caractéristiques des locaux" (Art. R145-3). Si le juge le suit, cela permet un **déplafonnement immédiat** du loyer à la valeur de marché pour les 700 m². La clause ci-dessus bloque cette interprétation en qualifiant contractuellement les travaux d'"améliorations".
**2. La Charge de la Preuve :**
Pour que cette clause soit opposable, vous devez impérativement annexer au bail :
* Le devis descriptif des travaux.
* Un plan de masse distinguant clairement la zone de 600 m² (Bailleur) et la zone de 100 m² (Preneur).
* La preuve du paiement des factures par le Preneur (comptabilité).
**3. Risque et Prudence (Go/No-Go) :**
Si le Bailleur refuse cette clause, le risque est financier : vous payez la construction ET vous payez un loyer plus élevé sur votre propre construction dans 9 ans. **N'acceptez pas le renouvellement sans cette garantie écrite.**
**4. Alternative amiable :**
Si le Bailleur est réticent, proposez-lui une clause de "Lissage" : une augmentation très progressive du loyer qui ne commencerait qu'à la 10ème ou 12ème année, pour lui garantir un retour sur investissement à long terme tout en protégeant votre trésorerie immédiate.
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💡 **Votre situation comporte des enjeux financiers importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- La valeur locative actuelle au m² par rapport au prix du marché de votre zone.
- Si l'extension nécessite une modification de la destination du bail (ex: stockage vers vente).
- Si le Bailleur a déjà émis une réserve sur le plafonnement du loyer.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
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Sommaire :
La « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial, protégée par l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce.
L'acquisition de plein droit d'une clause résolutoire convenue entre les parties n'entre pas dans le champ d'application de ce texte
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