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je suis bailleur et j'ai signé un mandat de gestion avec un gestionnaire immobilier syndic pour l'ensemble de mes biens en location nue. Trois dysfonctionnements majeurs ont attiré mon attention :
1. un locataire est entré dans les lieux avec avoir réalisé et signé l'état des lieux mais le bail locatif a été signé par le mandataire 15 jours plus tard.
2. cinq locataires sur 18 n'ont visiblement pas souscrits d'assurances multirisques habitation dont certains depuis plus de 2 ans.
3. J'ai été facturé d'honoraires de mise en relation par le mandataire sans en avoir été informé
Quels risques pour moi la bailleur ?
Puis je demander un dédommagement quelconque ?
En tant que bailleur, vous êtes lié à votre gestionnaire par un contrat de mandat. La situation que vous décrivez révèle des manquements sérieux aux obligations professionnelles du mandataire, qui engage sa responsabilité civile professionnelle.
Voici l'analyse stratégique de vos risques et de vos leviers d'action.
## 1. Analyse des risques juridiques pour vous (Le "Coup d'après")
### Sur l'absence d'état des lieux et le bail décalé
Le risque majeur est l'impossibilité de prouver les dégradations en fin de bail. Selon [l'article 1731 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1731+Code+civil), s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.
* **Le risque :** Si le locataire a dégradé le bien avant la signature du bail ou si l'état des lieux est contestable car non concomitant à l'entrée, vous ne pourrez pas retenir de frais sur le dépôt de garantie. Le mandataire a ici failli à son devoir de protection de votre patrimoine.
### Sur l'absence d'assurance multirisque habitation (MRH)
C'est le manquement le plus grave. [L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989) oblige le locataire à s'assurer.
* **Le risque :** En cas d'incendie ou de dégât des eaux majeur, si le locataire n'est pas assuré et est insolvable, **vous devrez assumer seul les réparations** de votre immeuble et l'éventuelle responsabilité envers les tiers (voisins). Le mandataire a une obligation de suivi annuel de ces attestations.
### Sur les honoraires de mise en relation non prévus
Le mandataire ne peut percevoir que les sommes prévues au mandat de gestion.
* **Le risque :** Il s'agit d'une pratique commerciale irrégulière si elle n'est pas inscrite au "tarif" annexé à votre mandat de gestion.
## 2. La responsabilité du mandataire (La Charge de la preuve)
Le gestionnaire est tenu d'une obligation de moyens renforcée, voire de résultat sur certains actes administratifs.
* Selon [l'article 1991 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1991+Code+civil), le mandataire répond des dommages-intérêts qui résultent de l'inexécution de sa mission.
* Selon [l'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil), sa responsabilité est engagée pour les fautes commises dans sa gestion.
**Les preuves à réunir :**
1. Le contrat de mandat de gestion (vérifiez la clause "Honoraires" et "Obligations du mandataire").
2. La liste des locataires sans attestation d'assurance (demandez une copie des relances effectuées par le gestionnaire).
3. Le décompte de vos revenus fonciers faisant apparaître les frais de mise en relation non autorisés.
## 3. Stratégie et Dédommagement (Le "Go/No-Go")
### Pouvez-vous demander un dédommagement ?
**Oui, mais sous certaines conditions :**
1. **Pour les honoraires indus :** Vous pouvez exiger le remboursement immédiat des sommes perçues sans base contractuelle.
2. **Pour l'absence d'assurance :** Le préjudice est pour l'instant "éventuel" (sauf s'il y a eu un sinistre). Cependant, la carence de gestion est caractérisée. Vous pouvez demander une réduction de ses honoraires de gestion pour "service non rendu" sur les lots concernés.
3. **Pour l'état des lieux :** Le préjudice sera chiffrable au départ du locataire si des dégradations sont constatées.
### Action recommandée (Step-by-Step)
1. **Mise en demeure :** Envoyez un courrier recommandé avec AR au cabinet de gestion. Listez les manquements et exigez :
* La preuve de la souscription d'assurances sous 15 jours (ou la mise en œuvre de la clause résolutoire contre les locataires).
* Le remboursement des honoraires de mise en relation non prévus.
2. **Résiliation pour faute :** Si le gestionnaire ne régularise pas, ces fautes sont suffisantes pour résilier le mandat de gestion sans préavis et sans indemnités, même si le contrat prévoit une durée ferme.
3. **Signalement :** En cas de résistance, vous pouvez signaler ces pratiques à la **FNAIM** ou à l'**UNIS** (si le syndic est adhérent) ou à la DGCCRF.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- Le contenu exact de la clause "Honoraires" de votre mandat de gestion.
- Si des sinistres ont eu lieu dans les logements non assurés.
- Si vous souhaitez rompre le mandat sans payer d'indemnités de résiliation.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
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Le contenu exact de la clause "Honoraires" de votre mandat de gestion.- c'est juste une ligne qui existe au vu du barême des honoraires qui m'ont été envoyés à ma demande !
Si des sinistres ont eu lieu dans les logements non assurés.- Non aucun sinistre
Si vous souhaitez rompre le mandat sans payer d'indemnités de résiliation.- non mais je souhaite négocier le remboursement de ces honoraires et une indemnistaion pour risques encourus
C'est un point crucial : en droit du mandat immobilier, le formalisme est extrêmement strict. Le fait que les honoraires ne figurent pas explicitement dans le mandat signé mais seulement dans un barème envoyé a posteriori est une faille juridique majeure pour le gestionnaire.
Voici l'analyse stratégique pour votre négociation :
### 1. L'irrégularité des honoraires (Votre levier principal)
Le mandat de gestion immobilière est régi par la **Loi Hoguet**. Selon [l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+70-9+du+2+janvier+1970), aucune somme d'argent ne peut être perçue par un agent immobilier si elle n'est pas **expressément prévue dans le mandat écrit**.
* **Le constat :** Une simple ligne renvoyant à un barème extérieur n'est pas suffisante si le montant ou le mode de calcul précis de l'honoraire de "mise en relation" n'est pas détaillé dans l'acte que vous avez signé.
* **Jurisprudence :** La [Cour de cassation (1ère civ., 20/09/2017, n° 16-12.906)](https://www.courdecassation.fr/decision/5fd8f91bd01ca78dd873db12) rappelle que le formalisme du mandat protège les intérêts du mandant. Même si une nullité peut être "couverte" par une ratification (si vous payez sans rien dire pendant des années), vous êtes ici en droit de contester immédiatement ces frais facturés sans information préalable.
### 2. L'indemnisation pour "risques encourus" (Le préjudice)
En l'absence de sinistre, le préjudice est ce qu'on appelle en droit une **"perte de chance"** ou un **"préjudice d'anxiété"** lié à la carence de gestion.
* **La réalité juridique :** Il est difficile d'obtenir une somme importante devant un juge sans sinistre réel (pas de dommage matériel).
* **La stratégie de négociation :** Vous devez présenter l'absence d'assurance de 5 locataires sur 18 comme une **faute lourde** de gestion. Selon [l'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil), le mandataire répond des fautes de gestion.
* **L'argument choc :** "Pendant 2 ans, vous m'avez exposé à une ruine potentielle en cas d'incendie majeur, tout en percevant vos honoraires de gestion pour un service de contrôle que vous n'avez pas effectué."
### 3. Plan d'action pour la négociation
Je vous conseille de formuler une demande ferme par écrit (LRAR) structurée comme suit :
1. **Remboursement intégral des honoraires de mise en relation :** Invoquez l'absence de mention claire dans le mandat ([Article 6 Loi Hoguet](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+70-9+du+2+janvier+1970)). Précisez que sans accord de votre part, vous saisirez la DGCCRF pour pratique commerciale illicite.
2. **Geste commercial sur les honoraires de gestion passés :** Demandez un remboursement (par exemple 20% ou 30%) des honoraires de gestion perçus sur les 5 lots non assurés depuis 2 ans, au titre de la carence manifeste de suivi.
3. **Mise en demeure de régularisation :** Exigez la production des attestations d'assurance sous 15 jours, faute de quoi vous engagerez leur responsabilité professionnelle devant le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du mandat aux torts exclusifs du mandataire (sans indemnités).
**Le "Coup d'après" :**
Le gestionnaire va probablement vous proposer un "avoir" sur vos prochains frais de gestion. **N'acceptez pas un simple avoir si vous envisagez de partir à court terme.** Exigez un remboursement par virement ou chèque pour clore le litige sur les frais indus.
**Attention :** Si vous continuez à payer ces frais après avoir découvert l'erreur sans protester, le gestionnaire pourrait arguer que vous avez "ratifié" tacitement ces frais (comme évoqué dans l'arrêt de la Cour de cassation cité plus haut). Agissez vite.
Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Sommaire :
L'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411, Bull. 2017, Ch. mixte, n° 1 (rejet)). Le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d'ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s'ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. Dès lors, une cour d'appel ayant relevé que les héritiers du mandant avaient poursuivi leurs relations avec l'agent immobilier, mandataire de gestion de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont il leur a été rendu compte de façon régulière et détaillée, avant de mettre un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature, a pu déduire de ces motifs, faisant ressortir que lesdits héritiers avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, que la restitution des honoraires perçus était injustifiée
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il semble que vous avez fait une erreur :
il y a eu signature et réalisation de l'état des lieux à l'entrée. le locataire a pris possession de l'appartement. mais le bail a été signé par le mandataire 15 jours après l'entrée dans les lieux par le locataire
Effectivement, je vous présente mes excuses pour cette confusion. Rectifions l'analyse sur ce point précis : l'état des lieux a bien été fait à l'entrée, mais c'est le **contrat de bail** qui a été signé 15 jours après l'installation du locataire.
Cette situation est juridiquement très précaire pour vous, car elle crée un **"bail verbal"** de fait pendant les 15 premiers jours. Voici l'analyse stratégique de vos risques et les leviers pour votre négociation.
### 1. Le risque du bail verbal (Le "Coup d'après")
Même si un écrit a finalement été régularisé, pendant 15 jours, le locataire a occupé les lieux sans cadre contractuel écrit.
* **Absence de clauses protectrices :** Durant cette période, les clauses spécifiques (clause résolutoire pour impayés, indexation du loyer, interdiction de sous-location) ne vous étaient pas opposables. Si un incident grave (incendie, trouble de voisinage) était survenu, vous auriez été dans un flou juridique total.
* **La requalification :** Selon [l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+3+loi+6+juillet+1989), le bail doit être établi par écrit. Un mandataire professionnel qui laisse entrer un locataire sans bail signé commet une **faute professionnelle déontologique**.
### 2. Le risque sur l'Assurance (Le cumul des fautes)
Le fait que le bail soit signé 15 jours après l'entrée signifie que le locataire n'a probablement pas pu justifier de son assurance habitation **au moment de la remise des clés**, comme l'exige pourtant [l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989).
* **La responsabilité du mandataire :** Le gestionnaire a l'obligation de vérifier la couverture d'assurance *avant* la remise des clés. En signant le bail a posteriori, il a régularisé une situation de risque qu'il a lui-même créée.
### 3. Stratégie de négociation pour votre dédommagement
Puisqu'il n'y a pas eu de sinistre, vous ne pouvez pas demander de "dommages-intérêts" pour un préjudice matériel, mais vous pouvez exiger une **réduction de prix (honoraires)** pour exécution défectueuse du contrat de gestion.
**Vos arguments de pression :**
1. **Le manquement au devoir de conseil et de diligence :** Invoquez [l'article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil). Le mandataire est responsable de la "négligence" dans sa gestion. Faire entrer un locataire sans bail est une négligence caractérisée.
2. **L'absence de mandat pour les honoraires de mise en relation :** Comme nous l'avons vu, l'absence de mention chiffrée dans le mandat signé rend ces frais **indus** selon [l'article 6 de la loi Hoguet](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+70-9+du+2+janvier+1970).
**Ce que vous pouvez exiger concrètement :**
* **Remboursement total** des honoraires de mise en relation (puisqu'ils sont juridiquement contestables sur la forme).
* **Remise gracieuse** d'un ou deux mois d'honoraires de gestion globale sur l'ensemble de votre parc (18 biens) au titre du "préjudice d'anxiété" et de la carence de suivi des assurances sur 2 ans.
**L'astuce stratégique :**
Dites-leur : *"Le fait de laisser entrer un locataire sans bail et de ne pas contrôler les assurances de 25% de mon parc pendant 2 ans constitue une faute grave. Si nous ne trouvons pas un accord amiable sur le remboursement des honoraires de mise en relation et un geste commercial significatif, je considérerai que la confiance est rompue et je résilierai le mandat pour faute, sans aucune indemnité de rupture."*
Le gestionnaire, craignant de perdre la gestion de 18 biens d'un coup, sera très enclin à négocier.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
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