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Un syndic de co-propriété a-t-il des obligations de transparence et de loyauté envers les co-propriétaires ? Est-il tenu de remettre tous les justificatifs financiers demandés sur simple demande d'un copropriétaire ? Peut-il refuser de communiquer les noms et coordonnées des membres du conseil syndical ?
Le syndic de copropriété est investi d'une mission de mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est soumis à des obligations strictes de transparence, de gestion et de communication, encadrées principalement par la loi du 10 juillet 1965.
Voici l'analyse stratégique de vos droits face au syndic :
## 1. L'obligation de transparence et de loyauté
Le syndic a une obligation légale de gestion et d'administration de l'immeuble. Selon [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), il est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
**Le "Coup d'après" :** Le syndic peut être tenté de se retrancher derrière le "quitus" (approbation de sa gestion) donné en assemblée générale pour bloquer toute réclamation ultérieure. Cependant, la jurisprudence est protectrice : même si vous avez voté en faveur du quitus, vous conservez le droit d'engager la responsabilité délictuelle du syndic pour une faute ayant causé un préjudice personnel ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29/02/2024, n° 22-24.558](https://www.courdecassation.fr/decision/65e03a98e2063c0007022be9)).
## 2. Accès aux justificatifs financiers : Pas sur "simple demande"
Contrairement à une idée reçue, un copropriétaire ne peut pas exiger la remise de n'importe quel justificatif à n'importe quel moment.
* **La période légale :** Entre la convocation de l'Assemblée Générale (AG) et la tenue de celle-ci, le syndic a l'obligation de tenir les pièces justificatives des charges à disposition des copropriétaires.
* **Les modalités :** [L'article 9-1 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+9-1+Loi+10+juillet+1965) précise que ces pièces doivent être consultables pendant au moins un jour ouvré.
* **En dehors de cette période :** Le syndic peut refuser ou demander des frais de reprographie si le règlement de copropriété ou son contrat le prévoit.
**Stratégie :** Ne demandez pas de "recevoir" les pièces par mail (il peut refuser), mais demandez à exercer votre **droit de consultation** au cabinet du syndic. Pour le Conseil Syndical, ce droit est permanent et beaucoup plus large via [l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965).
## 3. Communication des coordonnées du Conseil Syndical
Le syndic **ne peut pas refuser** de communiquer la liste des membres du conseil syndical.
* **Identité :** La composition du conseil syndical est publique au sein de la copropriété (elle résulte d'un vote en AG consigné au procès-verbal).
* **Coordonnées :** Le syndic doit permettre la mise en relation entre copropriétaires et conseillers syndicaux pour la bonne marche de l'immeuble. Toutefois, il doit respecter le RGPD (protection des données personnelles). En pratique, il doit fournir au minimum les noms et, si les membres ont accepté, une adresse de contact (souvent via l'intranet de la copropriété).
## 4. Évaluation des risques et conseils pratiques
### La charge de la preuve
Si vous suspectez une opacité financière, vous devez prouver :
1. Que vous avez fait une demande restée vaine (LRAR obligatoire).
2. Que le refus du syndic entrave votre droit de contrôle ou cause un préjudice au syndicat.
### Risque et Stratégie "Go/No-Go"
* **Solution amiable (Étape 1) :** Passez par le Conseil Syndical. Ils ont un droit d'accès illimité aux documents et factures. C'est votre meilleur levier.
* **Mise en demeure (Étape 2) :** Une sommation par lettre recommandée avec accusé de réception rappelant [l'article 18 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965).
* **Action judiciaire (Étape 3) :** À n'envisager qu'en cas de détournement manifeste ou de refus de convoquer l'AG. Le coût d'une procédure en référé pour obtenir des documents est élevé par rapport au bénéfice si le litige porte sur de petites sommes.
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- La nature exacte des documents financiers que le syndic refuse de vous communiquer.
- Si vous avez déjà sollicité le Conseil Syndical pour obtenir ces informations.
- Si le syndic a motivé son refus par un argument spécifique (RGPD, frais de dossier, etc.).
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute
Sommaire :
Les documents comptables dont la loi impose la confection et la publication ne constituent que des éléments de preuve de la transparence financière, leur défaut pouvant dès lors être suppléé par d'autres documents produits par le syndicat et que le juge doit examiner (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732 et arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030).
Le tribunal qui a constaté qu'un syndicat avait, avant la nomination d'un représentant de section syndicale le 3 janvier 2017, fait établir ses comptes 2013 et 2014 par un expert-comptable le 7 juin 2016, les avait fait approuver par le conseil syndical le 22 juin 2016 et publier auprès de la Direccte le 20 août 2016 et que les comptes 2015 avaient été approuvés et publiés à la Direccte en mars et avril 2017, a pu en déduire que le critère de transparence financière était satisfait lors de la désignation du représentant de section syndicale (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732).
Ayant constaté qu'un syndicat ne justifiait pas, au moment de la désignation du représentant de section syndicale, de la publication de ses comptes sur son site internet ou par toute autre mesure de publicité équivalente, le tribunal a légalement justifié sa décision d'annulation de cette désignation, la condition de transparence financière n'étant pas remplie (arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030)
Sommaire :
Les documents comptables dont la loi impose la confection et la publication ne constituent que des éléments de preuve de la transparence financière, leur défaut pouvant dès lors être suppléé par d'autres documents produits par le syndicat et que le juge doit examiner (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732 et arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030).
Le tribunal qui a constaté qu'un syndicat avait, avant la nomination d'un représentant de section syndicale le 3 janvier 2017, fait établir ses comptes 2013 et 2014 par un expert-comptable le 7 juin 2016, les avait fait approuver par le conseil syndical le 22 juin 2016 et publier auprès de la Direccte le 20 août 2016 et que les comptes 2015 avaient été approuvés et publiés à la Direccte en mars et avril 2017, a pu en déduire que le critère de transparence financière était satisfait lors de la désignation du représentant de section syndicale (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732).
Ayant constaté qu'un syndicat ne justifiait pas, au moment de la désignation du représentant de section syndicale, de la publication de ses comptes sur son site internet ou par toute autre mesure de publicité équivalente, le tribunal a légalement justifié sa décision d'annulation de cette désignation, la condition de transparence financière n'étant pas remplie (arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030)
Sommaire :
En application des articles L. 611-3 et L. 611-15 du code de commerce, doit être respectée, en cas de désignation judiciaire d'un mandataire ad hoc, une obligation de confidentialité justifiée par la discrétion nécessaire sur la situation de l'entreprise concernée et sur les éventuelles négociations entre dirigeants, actionnaires, créanciers et garants de celle-ci, il résulte tant de ses fondements que de l'objectif même de la procédure que son caractère confidentiel s'attache non seulement à la requête mais également aux documents ayant trait à la procédure mise en oeuvre et notamment à la cession envisagée, qui ne mettent pas en cause seulement la société mais également les créanciers et les repreneurs éventuels nécessairement impliqués dans cette procédure.
Il en résulte la cour d'appel, qui a constaté que les documents dont la communication était sollicitée par l'expert du comité de groupe avaient trait au mandat ad hoc qui avait été mis en oeuvre par la société et que par ailleurs la société avait transmis à l'expert les informations comptables et financières et les informations sociales du groupe pour lui permettre de remplir sa mission dans le cadre de l'examen des comptes annuels a pu en déduire l'absence de trouble manifestement illicite
Sommaire :
La représentation des indivisaires par un mandataire ne prive pas les copropriétaires indivis de parts sociales, qui ont la qualité d'associé, du droit d'obtenir la communication de documents en application de l'article 1855 du code civil
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En gros. Mes charges courantes de copropriété ont vraiment beaucoup augmenté. Cela a été voté en AG, mais il est à noter que le PV n'a pas été signé par la présidente. J'ai demandé au syndic de me communiquer les justificatifs de cette augmentation ; ils ont ignoré ma demande. J'ai demandé à être mis en relation avec le conseil syndical, et là encore ils ne répondent pas. Cela fait un mois que je suis sans réponse. Je voudrais que tu m'aides à les mettre en demeure.
La situation que vous décrivez présente plusieurs irrégularités sérieuses : l'absence de signature du Procès-Verbal (PV) par la présidente de séance et le mutisme du syndic face à vos demandes de justificatifs et de contact avec le conseil syndical.
Voici l'analyse stratégique et les étapes pour votre mise en demeure.
## 1. Analyse des irrégularités (Le "Coup d'après")
### L'absence de signature du PV
Le PV doit être signé, à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et le(s) scrutateur(s) selon [l'article 17 du Décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+17+D%C3%A9cret+17+mars+1967).
* **Le risque :** Si le PV n'est pas signé, il perd sa force probante. Cependant, cela ne rend pas les décisions nulles automatiquement. Il faut agir en contestation d'AG dans un délai de **2 mois** suivant la notification du PV par le syndic ([Article 42 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+Loi+10+juillet+1965)).
* **L'argument du syndic :** Il prétendra qu'il s'agit d'une simple erreur matérielle régularisable.
### Le refus de communiquer les justificatifs
Le syndic ne peut pas ignorer une demande de consultation des pièces justificatives des charges. C'est une obligation de gestion liée à [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965).
* **Attention :** Le syndic vous opposera souvent que le contrôle des comptes se fait **une fois par an** avant l'AG. Mais en cas de hausse brutale, vous avez le droit de demander des explications sur la base de la transparence comptable.
## 2. Stratégie de mise en demeure (Action-Oriented)
Votre courrier doit être envoyé en **Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR)**. Voici les points clés à intégrer :
### Objet : Mise en demeure - Communication de pièces et respect des obligations de mandataire
1. **Sur l'augmentation des charges :** Rappelez que vous contestez l'opacité de l'augmentation votée lors de l'AG du [Date]. Demandez la copie des factures ou contrats ayant justifié cette hausse (ex: nouveau contrat d'énergie, travaux non prévus).
2. **Sur le PV non signé :** Précisez que le PV qui vous a été transmis (ou que vous avez consulté) n'est pas signé par la présidente de séance, ce qui entache la régularité de la notification.
3. **Sur le Conseil Syndical :** Rappelez que le syndic fait écran entre les copropriétaires et leurs représentants, ce qui est contraire à sa mission de mandataire.
4. **Le délai :** Donnez-leur **8 jours** pour répondre, faute de quoi vous saisirez le Tribunal Judiciaire en référé.
## 3. La Charge de la Preuve et Risques (Go/No-Go)
* **Preuve :** Gardez bien la preuve de dépôt et l'accusé de réception de cette mise en demeure. C'est la pièce n°1 si vous devez aller plus loin.
* **Le Conseil Syndical :** Si vous connaissez un voisin qui en fait partie, passez par lui directement. Le Conseil Syndical a un accès permanent à tous les documents sans que le syndic puisse s'y opposer ([Article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965)).
* **Risque financier :** Ne cessez pas de payer vos charges unilatéralement. Cela vous mettrait en tort (risque de frais de recouvrement à votre charge). Payez "sous réserve" en mentionnant votre contestation.
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💡 **Voulez-vous que je rédige un modèle de lettre de mise en demeure complet et personnalisé ?**
Si oui, je vous invite à passer en mode **Raisonnement** avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing). Cela me permettra de structurer juridiquement chaque paragraphe pour qu'il soit inattaquable devant un juge. Précisez-moi simplement :
1. La date de l'AG en question.
2. Le montant approximatif ou le pourcentage de l'augmentation constatée.
3. Le nom du cabinet de syndic.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Sommaire :
Un syndic qui a l'obligation de détenir l'ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété doit effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à une société d'archivage et les transmettre à son successeur en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Sommaire :
Viole l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 le tribunal qui retient que le syndic peut imputer à chaque copropriétaire les frais de convocation aux assemblées générales et de notification des décisions prises alors que ces frais sont des charges relatives à l'administration des parties communes que le syndic ne peut répartir que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de tous les copropriétaires en application de l'article susvisé et du règlement de copropriété.
Sommaire :
Ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes, une cour d'appel retient exactement qu'un syndic investi par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 du pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation peut, sans autorisation de l'assemblée générale, faire procéder à l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettant une action immédiate en cas d'infestation
Sommaire :
En l'état du non-renouvellement du mandat de syndic et d'une assemblée générale convoquée par le président du conseil syndical pour procéder à la désignation d'un nouveau syndic, une cour d'appel retient, à bon droit, que le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de contestation de décision d'assemblée générale est opposable au demandeur à l'annulation qui est la même personne que celle qui, méconnaissant l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire, a, en toute connaissance de cause, convoqué l'assemblée générale des copropriétaires sans avoir qualité pour le faire.
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Malheureusement, le délai de 2 mois est dépassé. Et je ne peux pas passer par le conseil syndical puisqu'ils ont ignoré ma demande d'être mis en relation avec eux.
C'est une situation de blocage classique où le syndic fait "écran" pour protéger sa gestion ou masquer une augmentation injustifiée. Le fait que le délai de contestation de l'AG (2 mois) soit dépassé rend la décision de l'augmentation **définitive**, mais cela ne dispense pas le syndic de ses obligations de transparence comptable et de loyauté.
Voici la stratégie de "contre-attaque" juridique pour forcer le verrou du syndic et du conseil syndical.
### 1. Le "Coup d'après" : L'argument du syndic
Le syndic va probablement vous répondre : *"L'AG a voté le budget, le délai de recours est forclos, vous devez payer."*
**Votre réponse :** "Le vote d'un budget n'est pas un chèque en blanc. En tant que mandataire ([Article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965)), vous avez une obligation de reddition des comptes et de transparence. Le vote ne couvre pas une éventuelle faute de gestion ou une surfacturation occulte."
### 2. La mise en demeure stratégique (Modèle de structure)
Vous devez envoyer une **LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception)**. Voici les points juridiques à inclure pour les faire réagir :
* **Sur le Conseil Syndical :** Rappelez que le Conseil Syndical a une mission d'assistance et de contrôle du syndic ([Article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965)). En refusant de vous transmettre leurs coordonnées ou de transmettre vos messages, le syndic commet une faute de gestion en entravant le fonctionnement démocratique de la copropriété.
* **Sur les justificatifs :** Invoquez [l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+9-1+D%C3%A9cret+17+mars+1967). Bien que la période "légale" de consultation soit passée, le syndic reste tenu de répondre aux interrogations légitimes sur des hausses de charges anormales au titre de son obligation d'information.
* **Sur le PV non signé :** Même si le délai de 2 mois est passé pour annuler l'AG, l'absence de signature de la présidente reste une **irrégularité formelle**. Mentionnez-le pour montrer que vous avez relevé leur manque de professionnalisme.
### 3. La Charge de la Preuve : Comment les forcer ?
Si la mise en demeure reste sans réponse sous 8 ou 15 jours :
1. **Le Référé-Injonction :** Vous pouvez saisir le Tribunal Judiciaire en référé (procédure rapide) pour demander la communication des pièces sous astreinte (ex: 50€ par jour de retard).
2. **L'Article 700 :** Précisez dans votre lettre que s'ils vous contraignent à aller en justice, vous demanderez la condamnation du syndicat (ou du syndic personnellement pour faute) à vous rembourser vos frais d'avocat et de procédure sur le fondement de [l'article 700 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+proc%C3%A9dure+civile).
### 4. Risque et Prudence (Go/No-Go)
* **Ne faites pas de grève des charges :** C'est le piège. Le syndic vous assignera et vous perdrez d'office. Payez, mais joignez un courrier indiquant "Paiement effectué sous les plus expresses réserves de vérification des comptes et de régularité du PV d'AG".
* **L'union fait la force :** Essayez de glisser un mot dans les boîtes aux lettres de vos voisins. Si le syndic vous bloque, il bloque probablement les autres. Un courrier collectif a 10 fois plus d'impact.
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💡 **Voulez-vous que je rédige le texte exact de cette mise en demeure pour vous ?**
Pour que ce courrier soit percutant et juridiquement "blindé", je vous suggère de passer en mode **Raisonnement** avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing). Cela me permettra d'affiner les articles de loi cités en fonction de la nature de l'augmentation (énergie, travaux, honoraires du syndic) et de structurer l'ultimatum.
Dites-moi simplement : **quelle est la nature de l'augmentation (chauffage, gardiennage, travaux... ?)**.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Loi du 10 juillet 1965 est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de procédure civile est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
Les documents comptables dont la loi impose la confection et la publication ne constituent que des éléments de preuve de la transparence financière, leur défaut pouvant dès lors être suppléé par d'autres documents produits par le syndicat et que le juge doit examiner (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732 et arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030).
Le tribunal qui a constaté qu'un syndicat avait, avant la nomination d'un représentant de section syndicale le 3 janvier 2017, fait établir ses comptes 2013 et 2014 par un expert-comptable le 7 juin 2016, les avait fait approuver par le conseil syndical le 22 juin 2016 et publier auprès de la Direccte le 20 août 2016 et que les comptes 2015 avaient été approuvés et publiés à la Direccte en mars et avril 2017, a pu en déduire que le critère de transparence financière était satisfait lors de la désignation du représentant de section syndicale (arrêt n° 1, pourvoi n° 17-19.732).
Ayant constaté qu'un syndicat ne justifiait pas, au moment de la désignation du représentant de section syndicale, de la publication de ses comptes sur son site internet ou par toute autre mesure de publicité équivalente, le tribunal a légalement justifié sa décision d'annulation de cette désignation, la condition de transparence financière n'étant pas remplie (arrêt n° 2, pourvoi n° 18-60.030)
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Est-il pertinent de mentionner que je crains que cela me porte préjudice dans mon projet de vendre l'appartement ?
C'est un point **extrêmement pertinent** et stratégiquement puissant à intégrer dans votre mise en demeure.
Voici pourquoi et comment l'utiliser pour faire pression sur le syndic :
### 1. La création d'un "préjudice imminent" (L'aspect juridique)
En droit civil, pour obtenir une condamnation ou une mesure d'urgence (comme un référé), il faut souvent prouver l'existence d'un dommage ou d'un risque de dommage.
* **L'argument :** En refusant de justifier une hausse brutale des charges et en ne fournissant pas un PV d'AG régulier (signé), le syndic crée une opacité qui fait fuir les acquéreurs potentiels ou fait baisser le prix de vente.
* **Le fondement :** Vous pouvez invoquer la responsabilité du syndic sur le fondement de [l'article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil) (tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer).
### 2. Le "Coup d'après" : La menace de dommages et intérêts
Si vous mentionnez votre projet de vente, vous transformez un simple litige administratif en un **litige financier à fort enjeu** pour le syndic.
* **La stratégie :** Indiquez clairement que si la vente échoue à cause de l'impossibilité de justifier les charges auprès de l'acquéreur (qui consultera obligatoirement les annexes comptables et le carnet d'entretien), vous tiendrez le syndic pour **personnellement responsable** du préjudice financier subi (perte de chance de vendre, baisse du prix).
* **L'effet recherché :** Le syndic craint par-dessus tout les mises en cause de sa responsabilité civile professionnelle (assurance RCP). Cela les incite généralement à sortir de leur mutisme.
### 3. Le lien avec le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Lors d'une vente, vous devez fournir un pré-état daté et des documents issus du dossier de diagnostic technique définis par [l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L271-4+Code+de+la+construction+et+de+l'habitation).
* Si le syndic ne fournit pas des informations claires et sincères, il bloque de fait la vente.
* Mentionnez que l'absence de signature sur le PV d'AG rend le document juridiquement fragile pour le notaire de l'acquéreur.
### 4. Risque et Prudence (Go/No-Go)
* **Risque :** Le seul bémol est de "montrer vos cartes" trop tôt si vous n'avez pas encore d'acheteur. Le syndic pourrait penser que vous êtes pressé et que vous n'irez pas au tribunal.
* **Conseil stratégique :** Présentez-le non pas comme une plainte, mais comme un **avertissement formel**. *"Votre carence actuelle compromet directement la mise en vente de mon bien et me cause un préjudice financier dont je ne manquerai pas de demander réparation devant les tribunaux compétents."*
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### Comment intégrer cela dans votre courrier ?
Dans votre mise en demeure, ajoutez un paragraphe intitulé **"Sur le préjudice lié à l'entrave à la vente du bien"** :
> *"Je vous informe par la présente que ce bien est destiné à la vente. L'opacité entretenue sur l'augmentation des charges, couplée à l'irrégularité formelle du PV d'AG (non signé par la présidente), constitue une entrave majeure à la réalisation de cette transaction. Tout refus de transparence de votre part sera considéré comme une faute de gestion engageant votre responsabilité civile, et je n'hésiterai pas à solliciter des dommages et intérêts pour la perte de chance de vendre mon bien aux conditions du marché."*
💡 **Souhaitez-vous que j'intègre cet argument spécifique dans un projet de lettre complet ?**
Pour une rédaction optimale, le mode **Raisonnement** (accessible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing)) me permettrait de lier cet argument de "perte de chance" aux articles de loi sur la responsabilité du mandataire pour rendre votre menace juridiquement crédible.
I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ; 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ; 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ; 9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ; 10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code. 11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ; 12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot. L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique. II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.
En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.
Sommaire :
Viole l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 le tribunal qui retient que le syndic peut imputer à chaque copropriétaire les frais de convocation aux assemblées générales et de notification des décisions prises alors que ces frais sont des charges relatives à l'administration des parties communes que le syndic ne peut répartir que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de tous les copropriétaires en application de l'article susvisé et du règlement de copropriété.
Sommaire :
Ayant relevé qu'en exécution d'une ordonnance de désignation devenue irrévocable, un syndic judiciaire avait ouvert un compte spécial au nom d'un syndicat des copropriétaires pour verser toutes les sommes reçues pour son compte, une cour d'appel a exactement retenu que cette obligation mise à la charge du syndic rendait sans objet pendant la durée de son mandat la consultation de l'assemblée générale sur la décision à prendre concernant l'ouverture ou non d'un compte séparé au nom de ce syndicat.
Sommaire :
Est réputée non écrite, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause d'un règlement de copropriété prévoyant que les fonctions de membre du conseil syndical ne pouvaient être exercées que par des copropriétaires à jour de leurs obligations financières envers le syndicat, tout copropriétaire pouvant être désigné par l'assemblée générale comme membre du conseil syndical en vertu des dispositions d'ordre public de l'article 21 de la même loi.
Sommaire :
En l'état du non-renouvellement du mandat de syndic et d'une assemblée générale convoquée par le président du conseil syndical pour procéder à la désignation d'un nouveau syndic, une cour d'appel retient, à bon droit, que le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de contestation de décision d'assemblée générale est opposable au demandeur à l'annulation qui est la même personne que celle qui, méconnaissant l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire, a, en toute connaissance de cause, convoqué l'assemblée générale des copropriétaires sans avoir qualité pour le faire.
?
Non, ne l'intègre pas, ou alors à mi mots... Peux-tu me faire un modèle de lettre ?
Voici un modèle de mise en demeure structuré pour être juridiquement contraignant, tout en restant subtil sur vos intentions de vente comme vous l'avez souhaité.
Ce courrier doit impérativement être envoyé en **Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR)**.
***
**[Vos Coordonnées : Nom, Prénom, Adresse]**
**[Numéro de lot de copropriété]**
À l’attention de **[Nom du Cabinet de Syndic]**
**[Adresse du Syndic]**
Fait à **[Ville]**, le **[Date du jour]**
**OBJET : MISE EN DEMEURE – Régularisation du Procès-Verbal de l’AG du [Date] et communication des justificatifs de charges.**
Madame, Monsieur le Syndic,
Par la présente, je reviens vers vous suite à mes demandes restées sans réponse en date du **[Date de votre premier mail/courrier]**.
En ma qualité de copropriétaire, je constate avec une vive inquiétude une augmentation substantielle des charges courantes votées lors de la dernière Assemblée Générale du **[Date]**. Malgré mes sollicitations, vous n'avez pas jugé utile de me communiquer les pièces justificatives détaillant l'origine de cette hausse, ni de me mettre en relation avec le Conseil Syndical.
Je vous rappelle les points de droit suivants :
**1. Sur l'obligation de transparence et de reddition des comptes**
En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, vous êtes tenu à une obligation de transparence. Conformément à [l'article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), le syndic est chargé d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat. Le silence gardé sur une augmentation brutale des charges constitue un manquement à votre devoir d'information.
**2. Sur l'irrégularité formelle du Procès-Verbal**
Le Procès-Verbal de l'AG du **[Date]** qui m'a été communiqué ne comporte pas la signature de la Présidente de séance. Or, selon [l'article 17 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+17+D%C3%A9cret+17+mars+1967), le PV doit être signé, à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et le scrutateur. Cette carence entache la régularité formelle de l'acte et sa force probante.
**3. Sur l'entrave au dialogue avec le Conseil Syndical**
En ignorant ma demande de mise en relation avec le Conseil Syndical, vous faites obstacle au fonctionnement normal des organes de la copropriété définis par [l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+Loi+10+juillet+1965).
**4. Sur le préjudice potentiel (Mention subtile)**
Cette situation d’opacité comptable et d’irrégularité administrative est de nature à porter atteinte à la valeur patrimoniale de mon lot. Elle complique inutilement toute démarche administrative ou transactionnelle future concernant ce bien, ce qui constituerait un préjudice dont je n'hésiterai pas à demander réparation sur le fondement de votre responsabilité civile professionnelle ([Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil)).
**En conséquence, je vous mets en demeure par la présente de me communiquer, sous huitaine à réception de cette lettre :**
* Les factures ou contrats justifiant la hausse des charges constatée ;
* Une copie du Procès-Verbal dûment signé par la présidente de séance ;
* Les coordonnées de contact du Président du Conseil Syndical.
À défaut de réponse satisfaisante dans ce délai, je me verrai contraint de saisir le Tribunal Judiciaire en référé afin d'obtenir la communication de ces pièces sous astreinte, et de solliciter la condamnation du syndicat aux dépens ainsi qu'aux frais irrépétibles au titre de [l'article 700 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+proc%C3%A9dure+civile).
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur le Syndic, l'expression de mes salutations distinguées.
**[Signature]**
***
### Conseils stratégiques de "Senior Partner" :
1. **L'effet "mi-mots" :** Dans le point n°4, l'expression *"complique inutilement toute démarche administrative ou transactionnelle"* est le signal codé pour dire au syndic : "Vous bloquez ma vente". Pour un professionnel, le mot "transactionnelle" est sans équivoque.
2. **L'astuce du Conseil Syndical :** Si le syndic refuse toujours de vous donner leurs noms, vérifiez le PV de l'AG de l'année précédente ou de celle-ci. Les noms des membres élus y figurent obligatoirement. Vous pourrez alors tenter de les trouver dans l'annuaire ou de mettre un mot dans leur boîte aux lettres s'ils habitent l'immeuble.
3. **Le PV non signé :** Même si le délai de 2 mois pour contester l'AG est forclos (passé), le fait de pointer cette erreur montre que vous préparez un dossier pour "faute de gestion". Le syndic déteste cela car cela peut être utilisé pour demander sa révocation lors de la prochaine AG.
**Gardez bien une copie de cette lettre et la preuve de dépôt.** Si vous n'avez pas de réponse sous 10 jours, la prochaine étape sera le conciliateur de justice (gratuit) ou le référé.
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
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