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affine la responsabilité du fond dominant : En cas d'absence de mention d'une servitude d'alimentation en eau dans l'acte de vente d'un bien immobilier acquis par une association, alors que la servitude de passage est mentionnée et qu'il n'existe qu'un seul compteur d'eau Veolia, la responsabilité fond dominant
L'absence de mention d'une servitude d'alimentation en eau dans un acte de vente, alors qu'une servitude de passage est, elle, bien actée, crée une insécurité juridique majeure pour l'association acquéreuse (fonds dominant).
Voici l'analyse stratégique de la responsabilité et des leviers d'action dans cette configuration précise.
## 1. La qualification de la servitude : Le piège de la "clandestinité"
Une servitude d'alimentation en eau (canalisation enterrée) est considérée par la jurisprudence comme une **servitude non apparente**. Contrairement à la servitude de passage qui est mentionnée, la servitude d'eau ne peut pas s'acquérir par l'usage prolongé (prescription trentenaire), même si le compteur Veolia est unique.
* **Le principe :** Selon [l'article 637 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+637+Code+civil), une servitude est une charge imposée pour l'utilité d'un autre héritage.
* **Le risque pour le fonds dominant :** Si la servitude n'est pas mentionnée dans l'acte et n'a pas été publiée au Service de la Publicité Foncière, elle est en principe **inopposable** au propriétaire du fonds servant (celui qui subit le passage des tuyaux), sauf s'il est prouvé qu'il en connaissait l'existence au moment de son propre achat.
## 2. La responsabilité du vendeur : Le défaut d'information
Le vendeur est le premier responsable de cette omission. En tant que professionnel ou non, il doit délivrer un bien conforme et informer sur les charges grevant l'immeuble.
* **Obligation d'information :** La jurisprudence, notamment la [Cour de cassation, 1ère chambre civile, 19/06/2024, n° 21-19.972](https://www.courdecassation.fr/decision/667280f1f7ab5c00087309c9), rappelle que le vendeur doit informer l'acquéreur des caractéristiques techniques et des contraintes du bien.
* **Le dol par réticence d'information :** Si le vendeur a volontairement caché que l'alimentation en eau dépendait d'un fonds voisin sans titre juridique, l'association peut engager sa responsabilité pour obtenir des dommages et intérêts ou une diminution du prix.
## 3. La responsabilité du Notaire : Le défaut d'efficacité de l'acte
Le notaire a une obligation de vérification et de conseil. Le fait qu'il y ait un "seul compteur Veolia" pour deux fonds est un indice matériel qui aurait dû l'alerter sur l'existence d'une servitude d'eau non régularisée.
* **Devoir d'investigation :** Comme le précise la [Cour de cassation, 1ère chambre civile, 11/01/2017, n° 15-22.776](https://www.courdecassation.fr/decision/5fd911eae32854ac37e6168a), le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui conditionnent l'efficacité de l'acte.
* **Faute professionnelle :** En ne s'interrogeant pas sur le mode d'alimentation en eau (élément essentiel à l'usage du bien) alors qu'une servitude de passage existait déjà, le notaire a manqué à son devoir de conseil. Sa responsabilité peut être engagée pour couvrir les frais de régularisation ou le préjudice lié à l'absence de réseau propre.
## 4. Stratégie pour l'Association (Fonds Dominant)
### L'Anticipation du "Coup d'après"
Le propriétaire du fonds servant pourrait, à tout moment, couper l'eau ou exiger la suppression des canalisations. Il argumentera qu'il n'a jamais consenti à cette charge supplémentaire, la servitude de passage ne valant pas servitude de tréfonds (canalisations).
### La Charge de la preuve
L'association doit réunir :
1. **Le plan de division initial :** Pour vérifier si une servitude "par destination du père de famille" peut être invoquée (si les deux terrains appartenaient autrefois au même propriétaire et que les tuyaux y étaient déjà).
2. **Les factures Veolia :** Pour prouver l'antériorité de l'installation.
3. **L'attestation du notaire :** Lui demander pourquoi la mention a été omise malgré l'évidence technique du compteur unique.
### Recommandation Stratégique
1. **Amicable :** Proposer au voisin une convention de servitude d'eau devant notaire pour régulariser la situation (à la charge du vendeur initial ou du notaire fautif).
2. **Indemnitaire :** Actionner la responsabilité du notaire et du vendeur pour financer soit la pose d'un compteur indépendant (si techniquement possible), soit l'indemnité due au voisin pour la création de la servitude.
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- La configuration des lieux : les deux fonds appartenaient-ils au même propriétaire à l'origine ?
- La teneur exacte de la clause de servitude de passage dans votre acte de vente (mentionne-t-elle les réseaux ou uniquement le passage ?)
- La position actuelle du propriétaire du fonds servant (est-il opposé à l'alimentation ou ignore-t-il simplement la situation ?)
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l'exercer par le même endroit.
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Sommaire :
Le contrat de vente met à la charge du vendeur professionnel une obligation d'information et de conseil, tenant compte des caractéristiques des matériaux vendus et des conditions raisonnablement prévisibles de leur transport par un non-professionnel
Sommaire :
Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
La faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise.
Dès lors, c'est donc sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire ni méconnaître les dispositions de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, qu'une cour d'appel qui, statuant sur le recours contributif exercé par les vendeurs d'un immeuble, définitivement condamnés à en réparer les désordres consécutifs à deux épisodes de sécheresse reconnus à l'état de catastrophe naturelle, après avoir été déchus du droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés pour avoir, de mauvaise foi, dissimulé à l'acquéreur l'existence de l'arrêté portant constatation de cet état, retient, après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, que le notaire rédacteur de l'acte de vente, dont elle a souverainement estimé qu'il ne pouvait ignorer la publication de cet acte réglementaire, n'avait pu, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur son existence, par une mention ou une annexion à l'acte notarié
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