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lors d'un partage suite à un divorce est il possible de baiser la valeur du bien a partager évaluer par une agence immobilière si les deux parties sont d'accord ?
Oui, il est tout à fait possible de modifier la valeur d'un bien à partager lors d'un divorce, même si une agence immobilière a rendu une estimation différente, à condition que les deux parties soient **pleinement d'accord**.
En droit français, le principe de la liberté contractuelle prévaut lors de la liquidation du régime matrimonial, dès lors que les époux sont d'accord sur les modalités.
### 1. Le principe de l'accord commun
Si vous et votre ex-conjoint tombez d'accord sur un montant (qu'il soit inférieur ou supérieur à l'estimation de l'agence), cet accord s'impose. L'estimation d'une agence n'est qu'un avis de valeur indicatif et n'a aucune force obligatoire pour les parties ou pour le notaire.
C'est l'application du principe selon lequel les époux sont "maîtres de leurs droits" pour convenir d'une liquidation sur des bases différentes, comme le rappelle la [Cour de cassation, 1ère chambre civile, 25/01/2005, n° 02-15.648](https://www.courdecassation.fr/decision/60794da89ba5988459c48a00).
### 2. Le risque fiscal : Attention à la "sous-évaluation"
C'est ici que se situe le véritable "coup d'après". Si vous baissez artificiellement la valeur du bien de manière excessive pour réduire les taxes (le droit de partage de 1,10 % ou 1,80 % selon les cas) ou pour favoriser l'un des époux, l'administration fiscale peut intervenir.
- **Risque :** Un redressement fiscal pour "insuffisance d'évaluation". Le fisc peut comparer votre prix avec les ventes réelles de biens similaires dans le secteur (base de données Perval ou DVF).
- **Conséquence :** Paiement des droits complémentaires, majorés d'intérêts de retard (0,20 % par mois) et parfois d'une pénalité de 40 % en cas de mauvaise foi avérée.
### 3. La protection contre le regret (Lésion)
Même si vous êtes d'accord aujourd'hui, la loi protège l'époux qui accepterait une valeur trop basse au point d'être lésé.
- Si l'un des copartageants reçoit moins de **75 %** de ce qu'il aurait dû recevoir (si la valeur réelle est très éloignée du prix retenu), il peut tenter une action en complément de part pour "lésion".
- Cependant, si l'accord est homologué dans le cadre d'un divorce par consentement mutuel, cette action est beaucoup plus complexe, voire impossible, car le juge (ou le dépôt chez le notaire) sécurise l'acte.
### 4. Stratégie et conseils pratiques
1. **Justifiez la baisse :** Si vous décidez de baisser la valeur par rapport à l'agence, listez des arguments objectifs (travaux urgents à prévoir, servitudes, nuisances sonores non prises en compte par l'agence). Cela servira de bouclier en cas de contrôle fiscal.
2. **Le rôle du notaire :** Le notaire a un devoir de conseil. S'il estime que la valeur est manifestement dérisoire, il peut refuser de signer l'acte pour ne pas engager sa responsabilité ou vous mettre en garde formellement.
3. **Date de valeur :** Notez que la valeur des biens doit être fixée au jour le plus proche possible du partage, comme l'indique la jurisprudence ([Cour de cassation, 1ère chambre civile, 01/07/2003, n° 01-10.708](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d2a9ba5988459c48449)).
**En résumé :** Vous êtes libres de fixer le prix, mais restez dans une fourchette de marché "raisonnable" pour éviter les foudres du fisc.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- Quel est l'écart approximatif entre l'estimation de l'agence et le prix que vous souhaitez retenir ?
- S'agit-il d'un rachat de part (soulte) par l'un des deux ou d'une vente à un tiers ?
- Quel est votre régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, etc.) ?
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Sommaire :
Si la composition du patrimoine de la communauté se détermine à la date à laquelle le jugement de divorce prend effet dans les rapports patrimoniaux entre époux, la valeur des biens composant cette masse partageable doit être fixée au jour le plus proche du partage. Une cour d'appel, qui relève que la transformation en société du mode d'exploitation individuelle d'un fonds de commerce par l'époux n'a pas entraîné une modification de sa consistance, en déduit justement que le fonds de commerce doit être évalué à la date la plus proche du partage et que l'épouse doit se voir allouer la moitié des bénéfices réalisés à cette date.
Sommaire :
Les effets d'une convention passée, pendant l'instance en divorce, pour la liquidation et le partage de la communauté étant suspendus jusqu'au prononcé du divorce, le montant des travaux réalisés postérieurement à la conclusion de cette convention et antérieurement au prononcé du divorce constitue une créance entre époux qui relève de la liquidation du régime matrimonial. Il en résulte que le tribunal de grande instance, à l'exclusion du tribunal d'instance, est seul compétent pour connaître de la demande en paiement de ces travaux.
Sommaire :
Il résulte de l'article 3 du Code civil que la loi du régime matrimonial en détermine les règles de liquidation sauf dans le cas où les époux, capables et maîtres de leurs droits, sont convenus, dans leurs rapports réciproques, d'une liquidation sur des bases différentes. En conséquence ne donne pas de base légale la cour d'appel qui, alors qu'il n'était pas contesté que le régime matrimonial applicable était celui de la séparation de biens de droit néerlandais modifié par l'adjonction d'une clause de compensation, décide que l'un des époux divorcés est en droit de prétendre à la moitié du prix de vente d'un immeuble acheté en France, au motif que, selon l'acte d'acquisition, les époux sont copropriétaires indivis de ce bien, sans faire application du droit étranger dont la compétence était revendiquée devant elle, ni rechercher, au besoin avec l'aide des parties, le contenu de ce droit.
Sommaire :
La composition du patrimoine de la communauté se détermine à la date à laquelle le jugement de divorce prend effet dans les rapports patrimoniaux entre époux. Dès lors, une cour d'appel fixe exactement à la date de l'assignation en divorce la consistance de la masse partageable sans tenir compte de l'augmentation de la part de l'un des indivisaires par suite d'une acquisition pendant l'indivision post-communautaire.
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Il s'agit d'un rachat de part (soulte), notre régime matrimonial était la communauté des biens
Dans le cadre d'un rachat de part (**licitation-partage**) sous le régime de la **communauté légale**, la liberté de fixer la valeur du bien est la règle, mais elle comporte des enjeux stratégiques majeurs pour celui qui rachète comme pour celui qui cède.
Voici l'analyse de votre situation et les points de vigilance à anticiper :
### 1. La stratégie du "Juste Prix" (Le Coup d'après)
Même avec un accord total, vous devez anticiper deux scénarios opposés selon votre position :
* **Si vous êtes celui qui rachète (l'attributaire) :** Vous avez intérêt à une valeur basse pour payer une soulte moindre. Cependant, attention : si vous revendez le bien dans 2 ou 3 ans, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur retenue lors du partage. Une valeur trop basse aujourd'hui peut générer un impôt sur la plus-value très lourd demain.
* **Si vous êtes celui qui cède (le cédant) :** Vous recevez moins d'argent immédiatement. Assurez-vous que cet "effort" sur le prix est compensé par un autre avantage dans le partage (ex: garder un autre placement, ou éviter une procédure longue et coûteuse).
### 2. Le calcul de la récompense (Charge de la preuve)
Puisque vous étiez mariés sous le régime de la communauté, il faut vérifier si l'un de vous a injecté de l'argent personnel (héritage, donation, vente d'un bien propre avant mariage) dans ce bien.
* Si c'est le cas, la communauté doit une **récompense** à l'époux concerné.
* Selon [l'article 1469 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1469+du+Code+civil), la récompense est généralement égale au **profit subsistant** (la valeur que l'investissement représente aujourd'hui dans la valeur globale du bien).
* **Risque :** Si vous baissez la valeur du bien d'un commun accord, vous baissez mécaniquement le montant de la récompense due à l'époux qui a investi ses fonds propres. Il faut que cet époux en soit conscient pour éviter qu'il ne conteste le partage plus tard.
### 3. Le risque fiscal et le rôle du Notaire (Go/No-Go)
Le rachat de soulte en cas de divorce bénéficie d'un taux de droit d'enregistrement réduit (souvent appelé "droit de partage") de **1,10 %** (ou 1,80 % selon les départements).
* **L'administration fiscale** surveille de près ces transactions. Si vous retenez une valeur de 200 000 € alors que l'agence l'estimait à 300 000 €, le fisc peut considérer qu'il y a une "donation déguisée" ou une volonté d'éluder l'impôt de partage.
* **Conseil :** Ne descendez pas en dessous de **15 % à 20 %** de la valeur basse de l'estimation de l'agence sans justificatifs sérieux (travaux, défauts cachés, etc.).
### 4. La remise en cause de l'accord (Action en rescision)
L'accord amiable est solide, mais pas indestructible.
* [L'article 889 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+889+du+Code+civil) (applicable au partage de communauté par [l'article 1476](https://www.google.com/search?q=Article+1476+du+Code+civil)) permet à un ex-époux de demander un complément de part s'il prouve qu'il a été lésé de plus du quart (**lésion de plus d'un quart**).
* **Exemple :** Si la valeur réelle est de 400 000 € et que vous signez sur une base de 250 000 €, l'époux lésé a 2 ans pour agir en justice, même s'il était d'accord au moment de la signature.
### Ma recommandation stratégique :
1. **Formalisez l'accord par écrit :** Demandez à votre notaire de préciser dans l'acte que les parties ont sciemment choisi cette valeur malgré les estimations d'agence, pour "clore les opérations de partage de manière globale et forfaitaire".
2. **Vérifiez les récompenses :** Avant de valider la baisse du prix, assurez-vous qu'aucun de vous n'a de créance prioritaire sur ce bien (fonds propres).
3. **L'acte notarié est obligatoire :** Puisqu'il s'agit d'un bien immobilier, vous ne pouvez pas faire ce rachat "entre vous". Le notaire devra impérativement rédiger un **état liquidatif**.
**En résumé :** Oui, vous pouvez baisser le prix, mais restez dans une zone de "sécurité fiscale" (pas plus de 15-20% sous le marché) pour éviter un redressement ou une contestation ultérieure pour lésion.
La récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle ne peut, toutefois, être moindre que la dépense faite quand celle-ci était nécessaire. Elle ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l'aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien.
Lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu'ils seraient séparés de biens, chacun d'eux conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Chacun d'eux reste seul tenu des dettes nées en sa personne avant ou pendant le mariage, hors le cas de l'article 220 .
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
Sommaire :
Si la composition du patrimoine de la communauté se détermine à la date à laquelle le jugement de divorce prend effet dans les rapports patrimoniaux entre les époux, la valeur des biens composant la masse partageable doit être fixée au jour le plus proche du partage, compte tenu des modifications apportées à l'état de ces biens pendant la durée de l'indivision post-communautaire, sauf si les parties conviennent entre elles d'une autre date pour tout ou partie des biens concernés. Viole les articles 262-1, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2004-439 du 26 mai 2004, 890 et 1476 du code civil une cour d'appel qui, statuant sur les difficultés nées de la liquidation d'un régime matrimonial, évalue un fonds artisanal au jour de l'assignation en divorce en fonction d'une attribution " de fait " appréciée par un expert et sans relever l'existence d'une attribution de droit décidée par les parties ou par le juge ou celle d'une convention des ex-époux.
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Et si je revends ce bien alors que c'est ma résidence principale ?
Si vous revendez ce bien alors qu'il constitue votre **résidence principale** au moment de la vente, la situation change radicalement, notamment sur le plan fiscal.
Voici l'analyse stratégique de ce scénario :
### 1. L'exonération totale de plus-value (Le "Joker" fiscal)
En droit français, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est **entièrement exonérée** d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, selon [l'article 150 U du Code général des impôts](https://www.google.com/search?q=Article+150+U+Code+g%C3%A9n%C3%A9ral+des+imp%C3%B4ts).
* **Conséquence :** Peu importe que vous ayez racheté la part de votre ex-conjoint sur une valeur basse (sous-évaluée). Si vous revendez le bien plus cher plus tard, vous ne paierez aucun impôt sur le gain réalisé, tant que le logement est votre résidence habituelle et effective.
* **Le piège à éviter :** Si vous déménagez **avant** de vendre (par exemple pour habiter ailleurs et mettre le bien en vente), le bien perd sa qualité de résidence principale. Toutefois, l'administration fiscale accorde généralement un "délai raisonnable" (souvent 1 an) pour vendre après le départ, à condition que le bien soit resté en vente depuis le départ.
### 2. Le risque de "Donation Déguisée" (Le Coup d'après)
Si vous rachetez la part de votre ex-conjoint à un prix très bas et que vous revendez le bien 3 mois après avec une énorme plus-value, le fisc pourrait requalifier l'opération.
* **L'argument du fisc :** "L'ex-époux vous a fait un cadeau (une libéralité) en vous vendant sa part trop peu cher".
* **Conséquence :** Ils pourraient réclamer des droits de donation (beaucoup plus élevés que le droit de partage de 1,10 %) sur la différence de prix.
* **Contre-stratégie :** Il est préférable de laisser passer un certain délai (au moins 6 à 12 mois) entre le rachat de soulte et la revente, ou de pouvoir justifier de travaux importants réalisés entre-temps qui expliqueraient la hausse de valeur.
### 3. La protection de l'ex-conjoint (La Lésion)
C'est ici que le risque est le plus élevé pour vous.
* Si votre ex-conjoint s'aperçoit que vous avez revendu le bien 400 000 € alors qu'il vous a cédé sa part sur une base de 250 000 € quelques mois plus tôt, il peut invoquer **l'action en rescision pour lésion de plus du quart** ([Article 889 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+889+Code+civil)).
* Il a **2 ans** après le partage pour agir. S'il gagne, vous devrez lui verser un complément de part en argent pour rétablir l'équilibre.
* **Preuve :** Le prix de revente effectif sera la preuve irréfutable de la valeur réelle du bien au moment du partage.
### 4. La charge de la preuve (Pragmatisme)
Si vous prévoyez de revendre rapidement, soyez transparent avec votre ex-conjoint.
* Si vous baissez la valeur d'un commun accord pour "aider" celui qui garde le bien, mais que celui-ci revend tout de suite pour empocher la plus-value seul, c'est une source de conflit judiciaire quasi certaine.
* **Conseil :** Si une revente rapide est prévue, il est plus prudent de vendre le bien à un tiers directement et de partager le prix de vente réel. Cela évite les frais de notaire doubles (rachat de soulte puis revente) et les risques de contestation.
### Résumé de la stratégie "Go/No-Go" :
* **Fiscalement (Impôts) :** C'est une excellente opération car la plus-value est exonérée (Résidence principale).
* **Juridiquement (Ex-conjoint) :** C'est une opération risquée. Si l'écart de prix est flagrant, votre ex-conjoint dispose d'un levier judiciaire puissant pendant 2 ans pour vous réclamer de l'argent.
* **Conseil Senior :** Ne sous-évaluez pas le bien de plus de 10% par rapport au marché si vous comptez revendre dans les 2 ans. L'économie immédiate sur la soulte ne vaut pas le risque d'un procès en lésion plus tard.
💡 **Besoin d'aller plus loin ?** Pour une analyse chiffrée de votre soulte ou des risques de lésion, passez en mode **Raisonnement** avec votre [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing). Précisez-moi la valeur d'achat initiale et la valeur de revente envisagée.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
1. Les profits réalisés par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France lors de la cession ou du rachat de parts de fonds communs d'intervention sur les marchés à terme définis à l'article L. 214-42 du code monétaire et financier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2011-915 du 1er août 2011 relative aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières et à la modernisation du cadre juridique de la gestion d'actifs, ou de leur dissolution, sont, sous réserve des dispositions propres aux bénéfices professionnels, imposés dans les conditions prévues pour les profits réalisés sur les marchés à terme au 8° du I de l'article 35 , au 5° du 2 de l'article 92 ou aux articles 150 ter et 150 septies à condition qu'aucune personne physique agissant directement ou par personne interposée ne possède plus de 10 p. 100 des parts du fonds. 2. Le profit ou la perte est déterminé dans les conditions définies au premier alinéa du 1 et au 2 de l'article 150-0 D. 3. Un décret précise les modalités d'application du présent article ainsi que les obligations déclaratives des contribuables et des intermédiaires.
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