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est ce qu'un enfant, légataire particulier d'un bien immobilier et également héritier réservataire, peut conserver le legs en cas de procédure pour donation déguisée du fait de loyers non indexés dudit bien loué avant décès du défunt
La situation que vous décrivez est complexe car elle croise le droit des successions (legs et réserve héréditaire) et le droit des libéralités (donations déguisées).
Voici l'analyse stratégique de votre dossier au regard du droit français.
### 1. La qualification de "donation déguisée" par l'absence d'indexation
L'absence d'indexation des loyers ou la pratique d'un loyer manifestement sous-évalué peut effectivement être requalifiée en **libéralité indirecte** ou **donation déguisée**.
L'avantage économique procuré au locataire (l'économie des loyers non payés) est considéré comme un appauvrissement du défunt au profit de l'héritier. Selon [l'article 922 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+922+Code+civil), ces avantages doivent être "fictivement réunis" à la masse de calcul de la succession pour vérifier si la réserve héréditaire est respectée.
### 2. Peut-on conserver le bien immobilier légué ?
En tant qu'héritier réservataire et légataire particulier, votre droit de conserver le bien dépend de la **Quotité Disponible**.
* **Le principe :** Selon [l'article 912 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+912+Code+civil), la réserve est protégée. Si le cumul du legs (l'immeuble) et de la donation déguisée (les loyers économisés) dépasse la quotité disponible définie à [l'article 913 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+913+Code+civil), il y a "excès".
* **La réduction en valeur :** Depuis 2006, la réduction des libéralités excessives se fait prioritairement **en valeur** et non en nature. Cela signifie que vous pouvez généralement **conserver le bien immobilier**, mais que vous devrez indemniser les autres héritiers en leur versant une somme d'argent (une soulte) pour compenser l'atteinte à leur réserve.
### 3. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Les autres héritiers vont probablement actionner une **action en réduction**. Leur stratégie sera la suivante :
1. Prouver l'intention libérale du défunt (que l'absence d'indexation n'était pas un simple oubli mais une volonté de vous favoriser).
2. Demander le rapport des loyers "économisés" à la succession pour gonfler artificiellement la masse de calcul et réduire ainsi la part du bien immobilier que vous pouvez conserver sans indemnité.
**Votre défense :** Vous devrez arguer, si possible, que l'absence d'indexation était justifiée (ex: travaux réalisés à vos frais dans le bien, services rendus au défunt) pour écarter l'intention libérale.
### 4. La preuve et l'évaluation (Charge de la preuve)
La jurisprudence est stricte : pour qu'il y ait donation déguisée, il faut prouver l'intention libérale.
* [La Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17/10/2019, n° 18-22.810](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca651a5de6b64ddecc964e) rappelle que la réunion fictive des biens doit se faire selon des règles précises d'évaluation au jour du décès.
* Si les loyers n'ont pas été indexés pendant 20 ans, le calcul du "manque à gagner" pour la succession peut être colossal.
### 5. Risques et Stratégie
* **Risque de recel successoral :** Si vous avez sciemment caché cet avantage pour rompre l'égalité du partage, vous pourriez être privé de votre part sur ces loyers (sanction du recel).
* **Action en réduction :** Comme l'indique la jurisprudence [Cour de cassation, comm, 02/03/2022, n° 20-20.173](https://www.courdecassation.fr/decision/621f1708459bcb7900c39e84), l'action en réduction est un droit attaché à la personne de l'héritier réservataire. Vos cohéritiers sont donc seuls juges de l'opportunité de vous poursuivre.
**Conseil stratégique :** Une solution amiable (transaction) est souvent préférable. Proposer d'intégrer une partie de l'avantage des loyers dans le partage final permet souvent de conserver la propriété pleine et entière de l'immeuble sans passer par une procédure judiciaire longue (3 à 5 ans) et coûteuse en frais d'expertise.
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- La durée exacte de la période de location sans indexation.
- Le nombre total d'héritiers réservataires (vos frères et sœurs).
- Si le défunt a laissé un testament précisant que le legs de l'immeuble est fait "hors part successorale" ou "en avancement de part".
La réserve héréditaire est la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires, s'ils sont appelés à la succession et s'ils l'acceptent. La quotité disponible est la part des biens et droits successoraux qui n'est pas réservée par la loi et dont le défunt a pu disposer librement par des libéralités.
Les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s'il ne laisse à son décès qu'un enfant ; le tiers, s'il laisse deux enfants ; le quart, s'il en laisse trois ou un plus grand nombre. L'enfant qui renonce à la succession n'est compris dans le nombre d'enfants laissés par le défunt que s'il est représenté ou s'il est tenu au rapport d'une libéralité en application des dispositions de l'article 845 . Lorsque le défunt ou au moins l'un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci.
La réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur. Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession, après qu'en ont été déduites les dettes ou les charges les grevant. Si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de leur valeur à l'époque de l'aliénation. S'il y a eu subrogation, il est tenu compte de la valeur des nouveaux biens au jour de l'ouverture de la succession, d'après leur état à l'époque de l'acquisition. Toutefois, si la dépréciation des nouveaux biens était, en raison de leur nature, inéluctable au jour de leur acquisition, il n'est pas tenu compte de la subrogation. On calcule sur tous ces biens, eu égard à la qualité des héritiers qu'il laisse, quelle est la quotité dont le défunt a pu disposer.
Sommaire :
Il résulte de l'article 1077-1 du code civil que la faculté d'agir en réduction d'une donation-partage est ouverte à l'héritier réservataire qui n'a pas concouru à la donation ou qui a reçu un lot inférieur à sa part de réserve. Cet héritier étant libre, en fonction de considérations, non seulement patrimoniales, mais aussi morales ou familiales, d'exercer ou non l'action en réduction pour préserver sa réserve, cette action est attachée à sa personne et, malgré son incidence patrimoniale, échappe, lorsqu'il est soumis à une procédure de liquidation judiciaire, au dessaisissement prévu par l'article L. 641-9 du code de commerce.
En conséquence, viole les textes précités la cour d'appel qui annule l'acte introductif d'instance délivré à la requête d'un débiteur mis en liquidation judiciaire qui tend à la réduction d'une donation-partage, aux motifs que, cette action étant patrimoniale, ce débiteur n'a pas qualité pour l'exercer aux lieu et place du liquidateur
Sommaire :
Selon l'article 922 du code civil la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou du testateur. Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession. S'il y a eu subrogation, il est tenu compte de la valeur des nouveaux biens au jour de l'ouverture de la succession, d'après leur état à l'époque de l'acquisition. La subrogation prévue par ce texte inclut toutes les donations, y compris celles de sommes d'argent.
Ainsi, lorsqu'un enfant reçoit une somme d'argent de sa mère et l'emploie pour acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, il convient de retenir la valeur de ce bien au jour de l'ouverture de la succession, d'après son état à l'époque de son acquisition pour la réunir fictivement à la masse de calcul de la réserve héréditaire et de la quotité disponible, en vue de déterminer une éventuelle réduction
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peut on avoir une attestation de propriété sur un leg particulier si procédure pour contester une donation déguisée du fait de loyers non indexés
La délivrance d'une attestation de propriété immobilière dans votre situation est un point de friction classique entre la théorie du droit et la pratique notariale en cas de conflit successoral.
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
### 1. Le principe : Le legs particulier et la saisine
En tant qu'enfant et héritier réservataire, vous bénéficiez de la **saisine** sur la succession. Selon [l'article 724 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+724+Code+civil), les héritiers réservataires sont saisis de plein droit des biens du défunt.
Cependant, pour un **legs particulier** (un bien immobilier spécifique), vous devez en principe demander la "délivrance du legs". Mais en qualité d'héritier réservataire, vous êtes dispensé de cette formalité pour entrer en possession, sauf si le testament en dispose autrement.
### 2. L'obstacle pratique : Le refus du Notaire
Bien que vous soyez propriétaire du bien dès le décès ([Article 1014 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1014+Code+civil)), le notaire est l'officier public qui doit rédiger l'attestation immobilière pour publier votre titre au Service de la Publicité Foncière.
**Le risque pour le notaire :** Si une procédure pour "donation déguisée" est en cours, les autres héritiers peuvent faire valoir que le legs dépasse la **quotité disponible** et doit être réduit.
* Si le notaire publie l'attestation de propriété alors que le bien pourrait faire l'objet d'une réduction "en nature" (cas rare mais possible si vous le demandez), sa responsabilité pourrait être engagée.
* **En pratique :** Dès qu'un conflit (procédure judiciaire) est signalé au notaire, celui-ci suspend généralement la rédaction des actes définitifs de transfert de propriété (attestation de propriété) tant qu'un accord amiable ou un jugement définitif n'est pas intervenu.
### 3. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Vos cohéritiers, s'ils ont entamé une procédure pour donation déguisée, vont probablement :
1. Notifier au notaire une **opposition** à la délivrance de l'attestation de propriété.
2. Publier au Service de la Publicité Foncière une **assignation en justice**. Cette publication rendra le bien "invendable" et "inhypothécable" tant que le procès n'est pas terminé, car tout futur acquéreur serait informé du litige sur la propriété ou la valeur du bien.
### 4. La preuve et la stratégie (Le "Go/No-Go")
La question centrale est : la donation déguisée (loyers non indexés) peut-elle annuler votre legs ?
* **Non**, elle ne l'annule pas, mais elle vient s'ajouter à la masse de calcul. Si le total [Legs + Loyers économisés] dépasse votre part de réserve + la quotité disponible, vous devrez payer une **indemnité de réduction** aux autres.
* Conformément à [l'article 924 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+924+Code+civil), la réduction se fait **en valeur**.
* **Argument stratégique :** Puisque la loi prévoit que vous gardez le bien et que vous payez seulement une somme d'argent (indemnité), vous pouvez soutenir auprès du notaire que la procédure en cours ne remet pas en cause votre **titre de propriété**, mais seulement une créance d'argent due à la succession.
### 5. Recommandations pragmatiques
1. **Mise en demeure :** Si aucune assignation n'a été officiellement délivrée, vous pouvez mettre en demeure le notaire de rédiger l'attestation de propriété en invoquant votre qualité d'héritier saisi.
2. **L'attestation "partielle" :** Le notaire peut établir une attestation précisant que la propriété est transmise "sous réserve des conséquences d'une éventuelle action en réduction".
3. **Conséquence fiscale :** Attention, l'attestation de propriété doit être publiée dans les 6 mois du décès. Le litige sur les loyers ne vous dispense pas du paiement des droits de succession sur la valeur de l'immeuble.
**Risque majeur :** Si vous forcez la main pour obtenir l'attestation afin de vendre le bien rapidement, vos cohéritiers demanderont immédiatement un **séquestre du prix de vente** chez le notaire pour garantir le paiement de leur future indemnité liée à la donation déguisée.
💡 **Ce dossier présente un risque de blocage notarial prolongé.** Pour débloquer la situation, je peux approfondir la stratégie de réponse à vos cohéritiers. Pour cela, utilisez le mode **Raisonnement** avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et précisez-moi si une assignation en justice vous a déjà été signifiée ou s'il s'agit pour l'instant de simples menaces par courrier d'avocat.
Les successions s'ouvrent par la mort, au dernier domicile du défunt.
La preuve de la qualité d'héritier s'établit par tous moyens. Il n'est pas dérogé aux dispositions ni aux usages concernant la délivrance de certificats de propriété ou d'hérédité par des autorités judiciaires ou administratives.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
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