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Bonjour,
Je suis locataire d’un logement social et mon bailleur m’a demandé de désencombrer ma cave dans un délai de 10 jours.
Cependant, cette cave est actuellement insalubre, car elle contient de nombreux excréments de rongeurs, ce qui présente un risque pour la santé.
De plus, elle est très encombrée avec des objets lourds et volumineux, et je ne suis pas en capacité physique de les déplacer seule.
Dans ces conditions, je ne peux pas intervenir pour vider la cave sans risque.
Je souhaite savoir :
Suis-je obligée de désencombrer la cave malgré l’insalubrité ?
Le bailleur a-t-il l’obligation de procéder à une dératisation et un nettoyage avant toute demande ?
Le délai de 10 jours est-il applicable dans ce contexte ?
Puis-je refuser d’intervenir tant que la cave n’est pas sécurisée ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation présente un conflit entre votre obligation d'entretien en tant que locataire et l'obligation de délivrance d'un logement décent et sain par le bailleur social. Voici l'analyse stratégique de vos droits et les démarches à suivre.
### 1. L'obligation de salubrité du bailleur (Le préalable sanitaire)
Le bailleur, qu'il soit privé ou social, a l'obligation légale de vous fournir un logement (accessoires compris, comme la cave) qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants.
Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en assurer la jouissance paisible. La présence massive d'excréments de rongeurs (vecteurs de maladies comme la leptospirose) caractérise un défaut d'entretien et d'insalubrité.
**La règle :** Le bailleur doit procéder à la dératisation et à la désinfection des parties communes et privatives si l'infestation est généralisée ou structurelle. Vous ne pouvez pas être contrainte de manipuler des déchets dangereux pour votre santé sans protection professionnelle.
### 2. Le désencombrement et le délai de 10 jours
En principe, l'entretien courant et le rangement de la cave incombent au locataire. Toutefois, le délai de 10 jours imposé par votre bailleur semble ici **abusif** au regard de l'état d'insalubrité que vous décrivez.
* **L'exception d'inexécution :** Tant que le bailleur ne remplit pas son obligation de sécurisation sanitaire (dératisation/nettoyage des nuisibles), vous pouvez légitimement suspendre votre intervention. Vous ne "refusez" pas de vider la cave, vous subordonnez cette action à la mise en sécurité préalable des lieux.
* **Capacité physique :** Si votre bailleur social a connaissance de votre situation de fragilité physique (ou si vous pouvez la justifier par un certificat médical), il doit en tenir compte dans le cadre de sa mission sociale, bien que légalement, le déplacement des objets personnels reste à la charge du locataire.
### 3. Anticipation de la réaction du bailleur (Le "Coup d'après")
Le bailleur risque de soutenir que l'infestation de rongeurs est causée par votre propre encombrement (théorie de "l'auto-infestation"). Il pourrait tenter de vous facturer des frais de nettoyage d'office ou de résilier le bail pour défaut d'entretien.
**Pour contrer cet argument :**
* Vérifiez si d'autres voisins ont des problèmes de rats (cela prouve que le problème est structurel à l'immeuble).
* Prenez des photos précises de l'état de la cave (sans vous mettre en danger).
### 4. Stratégie et Charge de la preuve
Ne restez pas sur un refus oral. Vous devez formaliser la situation immédiatement pour vous protéger :
1. **Courrier Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR) :** C'est votre preuve principale. Répondez à leur mise en demeure en indiquant que vous êtes disposée à libérer la cave, mais que l'état actuel (excréments de rongeurs) présente un risque biologique immédiat.
2. **Mise en demeure du bailleur :** Dans ce même courrier, mettez-le en demeure de faire intervenir une entreprise de dératisation et de désinfection sous un délai raisonnable (ex: 15 jours), en vertu de son obligation de décence.
3. **Demande d'assistance :** Puisqu'il s'agit d'un bailleur social, sollicitez l'appui de la conseillère sociale de l'organisme ou d'une association de locataires pour médiatiser votre incapacité physique à déplacer les objets lourds dans ce contexte insalubre.
### Résumé de votre position :
* **Pouvez-vous refuser ?** Oui, tant que le risque sanitaire n'est pas écarté.
* **Le délai de 10 jours est-il applicable ?** Non, il est suspendu par l'état d'insalubrité dont le bailleur doit répondre en premier.
* **Obligation de dératisation :** Oui, elle incombe au bailleur pour garantir la salubrité des lieux selon [l'article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L521-1+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation).
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants liés à la conservation de votre bail et à votre santé.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- Si d'autres locataires de l'immeuble se plaignent également de nuisibles.
- Si vous disposez d'un justificatif médical concernant votre incapacité physique actuelle.
- Si le bailleur a déjà fait passer une entreprise de désinfestation dans le passé récent.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
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