?
J'ai acheté une maison. Il y a des vices cachés. J'ai payé beaucoup trop cher cette maison et n'y suis pas heureuse. Je voudrais faire une procedure contre les vendeurs.
J'ai aussi remis la maison en vente et j'ai obtenu une offre d'achat.
Si je vends est ce que je peux continuer la procédure contre ceux qui m'avaient vendu la maison? Ou est ce que la procédure s'annule automatiquement ?
Quelles sont mes obligations ?
Dois je le signifier à mon acquéreur ?
Votre situation est complexe car elle croise deux opérations immobilières distinctes : l'action contre vos propres vendeurs et votre responsabilité envers votre futur acquéreur.
Voici l'analyse stratégique de votre dossier au regard du droit français.
## 1. Pouvez-vous continuer la procédure contre vos vendeurs après la vente ?
**OUI, mais avec une restriction majeure sur le choix du remède.**
L'action en garantie des vices cachés, prévue par [l'article 1641 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1641+Code+civil), offre normalement deux options à l'acheteur ([article 1644 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1644+Code+civil)) :
1. **L'action rédhibitoire :** Annuler la vente et rendre la maison contre restitution du prix.
2. **L'action estimatoire :** Garder la maison et demander le remboursement d'une partie du prix (dommages et intérêts).
**Le risque stratégique :** Si vous vendez la maison, vous ne pouvez plus la rendre à vos anciens vendeurs. L'action rédhibitoire (annulation) devient donc **impossible**. Vous ne pourrez poursuivre que l'action estimatoire pour obtenir une baisse de prix après coup.
## 2. L'obligation d'information envers votre futur acquéreur
C'est ici que se situe votre principal risque juridique.
### La transparence est obligatoire
En tant que venderesse, vous êtes tenue à une obligation de loyauté et d'information. Si vous cachez l'existence des vices dont vous avez connaissance (et dont vous vous plaignez vous-même en justice), vous commettez un **dol** (manœuvre frauduleuse pour obtenir le consentement de l'autre).
### Les conséquences d'un silence
Si vous ne prévenez pas votre acquéreur :
* Il pourra se retourner contre vous pour **vices cachés**.
* Il pourra demander l'annulation de la vente pour **dol** sur le fondement de [l'article 1137 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1137+Code+civil).
* Votre clause d'exonération des vices cachés (habituelle dans les actes de vente) sera **nulle** car vous êtes de mauvaise foi (vous connaissiez le vice).
## 3. Stratégie et "Coup d'après"
### L'argumentation de vos vendeurs (La défense adverse)
Vos vendeurs actuels ne manqueront pas de soulever un argument devant le juge : si vous avez réussi à revendre la maison à un bon prix en informant l'acquéreur, ils soutiendront que votre préjudice est nul ou compensé. Si vous ne l'avez pas informé, ils souligneront votre propre mauvaise foi.
### La charge de la preuve
Pour gagner contre vos vendeurs, vous devez prouver que le vice était :
1. **Antérieur** à votre achat.
2. **Caché** (non décelable lors de vos visites).
3. **Grave** (rendant la maison impropre à son usage).
**Conseil :** Assurez-vous d'avoir fait réaliser une expertise contradictoire ou un constat d'huissier **AVANT** de signer l'acte authentique de revente, car une fois les travaux faits par le nouveau propriétaire ou les lieux modifiés, la preuve du vice sera beaucoup plus difficile à rapporter.
## 4. Plan d'action recommandé
1. **Informer l'acquéreur :** Vous devez mentionner l'existence des désordres et de la procédure en cours dans le compromis de vente. Cela vous protège contre tout recours futur de sa part.
2. **Négocier une décote :** Il est probable que l'acquéreur demande une baisse de prix. Cette perte financière constituera alors la base précise de votre demande de dommages et intérêts contre vos propres vendeurs.
3. **Transmission de l'action (Optionnel) :** Il est juridiquement possible de transmettre le bénéfice de l'action en garantie des vices cachés à votre acquéreur (l'accessoire de la chose), mais dans votre cas, puisque vous voulez obtenir réparation pour vous-même, il vaut mieux conserver l'action pour le préjudice subi pendant votre possession.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- La nature exacte des vices (structure, humidité, termites, etc.) et si une expertise a déjà eu lieu.
- Si l'offre d'achat reçue est au prix du marché ou si elle tient déjà compte des défauts.
- Si vous avez déjà assigné vos vendeurs en justice ou si vous en êtes au stade de la mise en demeure.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Dans le cas des articles 1641 et 1643 , l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. Lorsque le dommage est causé par des tortures et des actes de barbarie, des violences ou des agressions sexuelles commises contre un mineur, l'action en responsabilité civile est prescrite par vingt ans.
Sommaire :
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Viole ce texte la cour d'appel qui, pour condamner une partie au paiement d'une certaine somme au titre du préjudice matériel, retient qu'elle est redevable à l'égard de son cocontractant de la garantie des vices cachés, peu important qu'ils soient liés par un contrat de louage d'ouvrage, alors que, dans leurs rapports directs, l'action en garantie des vices cachés n'est pas ouverte au maître de l'ouvrage contre l'entrepreneur
Continuer avec Google