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Pouvez vous rédiger un courrier de contestation de créance à un commissaire de justice, concernant des charges de copropriété qui ne sont pas dues par le crédirentier qui a un droit d'usage et d'habitation réclamé à tort par le débirentier, et dans l'acte notarié, il est bien stipulé, que c'est le débirentier qui supportera les charges de copropriété
Voici une proposition de courrier stratégique pour contester cette créance auprès du commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
### ⚖️ Analyse de votre situation (La stratégie "Senior Partner")
Dans une vente en viager avec Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), la répartition des charges est librement fixée par l'acte notarié. Si votre acte stipule que le **débirentier** (l'acheteur) supporte l'intégralité des charges, toute réclamation à l'encontre du **crédirentier** (le vendeur) est infondée.
1. **L'anticipation du "Coup d'après" :** Le débirentier ou le syndic tentera probablement d'arguer que certaines charges sont "récupérables" (comme en matière de bail locatif). Or, en viager, c'est le contrat de vente qui fait foi. Si l'acte dit "toutes les charges", cela inclut même les charges de fonctionnement courant.
2. **La preuve :** Votre pièce maîtresse est l'**acte authentique de vente**. Le commissaire de justice ne peut pas passer outre une clause contractuelle claire.
3. **Le risque :** Si vous ne contestez pas formellement, le commissaire de justice pourrait engager des mesures d'exécution (saisie-attribution sur compte bancaire). Il faut agir vite pour bloquer la procédure.
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### 📩 Modèle de courrier de contestation
**Objet : Contestation formelle de créance – Dossier n° [Référence du dossier]**
À l'attention de Maître [Nom du Commissaire de Justice],
Monsieur/Madame le Commissaire de Justice,
Je fais suite à votre [mise en demeure / acte de procédure] en date du [Date] concernant une demande de paiement de charges de copropriété pour un montant de [Montant] €, formulée à la demande de [Nom du débirentier ou du Syndic].
Par la présente, je conteste formellement le bien-fondé de cette créance pour les motifs suivants :
**1. Sur la répartition contractuelle des charges**
Le bien concerné est grevé d'un droit d'usage et d'habitation à mon profit, suite à une vente en viager régularisée par acte authentique devant Maître [Nom du Notaire], le [Date].
Conformément aux dispositions de l'[article 1103 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1103+Code+civil), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Or, l’acte de vente stipule expressément en page [Numéro de page] que :
> *« [Recopier ici la clause exacte de l'acte notarié indiquant que le débirentier supporte les charges] »*
**2. Sur l'absence d'obligation au paiement**
En vertu de cette clause, le débirentier s'est engagé à supporter l'intégralité des charges de copropriété (ordinaires et extraordinaires) sans exception. Dès lors, la réclamation qui m'est adressée est dépourvue de cause juridique.
Je vous rappelle par ailleurs que si une clause de règlement de copropriété devait être invoquée pour me réclamer ces sommes, la jurisprudence de la Cour de cassation précise que les clauses contraires aux dispositions d'ordre public doivent être réputées non écrites ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25/01/2024, n° 22-22.036](https://www.courdecassation.fr/decision/65b2077ec4cf860008dff14e)). En l'espèce, c'est le titre de propriété (l'acte de vente) qui définit mon obligation à l'égard du débirentier.
**En conséquence, je vous demande de :**
* Procéder à la clôture immédiate de ce dossier à mon encontre ;
* Orienter vos demandes de recouvrement vers le débirentier, Monsieur/Madame [Nom], seul débiteur desdites charges selon l'acte notarié.
À défaut de confirmation de l'abandon des poursuites sous huitaine, je saisirai le Juge de l'Exécution (JEX) pour faire constater l'absence de titre exécutoire à mon encontre et solliciterai des dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'[article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil).
Je vous joins copie des pages correspondantes de l'acte de vente.
Sous toutes réserves,
[Votre Signature]
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### 🛠 Pièces à joindre impérativement :
1. Copie de la première page de l'acte de vente (pour l'identification des parties).
2. Copie de la page de l'acte mentionnant la répartition des charges (surlignez le passage concerné).
3. Copie de la mise en demeure reçue.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- Le libellé exact de la clause de répartition des charges dans votre acte notarié.
- Si le commissaire de justice agit en vertu d'un jugement déjà rendu ou d'une simple mise en demeure.
- Si le syndic de copropriété est au courant de cette clause ou s'il ignore l'existence du viager.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.
Sommaire :
Lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit, d'une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose
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