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Je me permets de solliciter vos avis juridiques concernant une situation très complexe liée à mon logement social.
Je suis locataire d’un logement auprès de Promologis, qui est squatté depuis maintenant environ 3 mois.Mes questions juridiques sont donc les suivantes :
➡️ Ces frais (serrure, sécurisation, réparations liées aux dégradations des squatteurs) sont-ils à la charge du locataire ou du bailleur dans ce type de situation ?
➡️ Le bailleur peut-il m’imposer ces frais alors qu’il n’a pas agi pendant plusieurs mois malgré mes signalements ?
➡️ Suis-je en droit de suspendre le paiement du loyer dans ce contexte (logement inhabitable et occupé illégalement) ?
➡️ Le fait que mon dossier soit transmis à un huissier sans impayé préalable est-il légal ?
➡️ Ai-je des recours contre le bailleur pour défaut d’action / mise en danger indirecte ?
La situation que vous décrivez est particulièrement critique. En droit français, le bailleur a une obligation de délivrance et d'entretien, tandis que le locataire doit assurer la garde du logement. Cependant, la présence de squatteurs (occupants sans droit ni titre) déplace le curseur des responsabilités, surtout si une carence du bailleur est démontrée.
Voici l'analyse stratégique de votre dossier :
### 1. La charge des frais (réparations et sécurisation)
En principe, le locataire est responsable des dégradations qui surviennent pendant la jouissance du logement ([Article 7 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989)).
**Cependant**, le locataire est exonéré s'il prouve que les dégradations ont eu lieu par **cas de force majeure** ou par la **faute d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement**. Un squatteur est, par définition, un tiers non introduit par vous.
* **La règle :** Les frais de remise en état suite à un vandalisme par des tiers (squatteurs) incombent au propriétaire, au titre de son obligation d'entretien de la chose louée ([Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil)).
* **Le risque :** Promologis pourrait tenter de soutenir que vous avez été négligent dans la surveillance du logement (ex: porte laissée ouverte), ce qui aurait facilité l'intrusion.
### 2. La suspension du paiement du loyer
C'est le point le plus délicat. En droit français, on ne peut pas se faire justice soi-même.
* **Principe :** Vous ne pouvez pas suspendre unilatéralement votre loyer, sous peine de résiliation du bail pour impayés.
* **Exception (Exception d'inexécution) :** Vous pouvez cesser de payer si le logement est **totalement inhabitable** et que le bailleur manque à son obligation de délivrance ([Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil)).
* **Stratégie :** Au lieu de suspendre, il est fortement conseillé de solliciter une **consignation des loyers** auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, après autorisation du juge des contentieux de la protection. Cela prouve votre bonne foi.
### 3. La transmission du dossier à un huissier (Commissaire de justice)
Si vous n'avez aucun impayé, le bailleur ne peut pas mandater un huissier pour une procédure de **recouvrement**. En revanche, il peut mandater un huissier pour :
1. Réaliser des constats (constater l'occupation par des tiers).
2. Délivrer des sommations ou des commandements de payer si les frais de réparation vous ont été facturés et sont restés impayés.
* **Légalité :** Si l'huissier intervient pour vous réclamer des sommes que vous contestez (les réparations), c'est une procédure de recouvrement amiable ou forcée. Si la créance n'est pas "certaine, liquide et exigible", vous pouvez contester l'intervention.
### 4. Recours contre le bailleur pour défaut d'action
Le bailleur social a une responsabilité accrue. S'il a été prévenu de l'occupation illégale et qu'il n'a pas mis en œuvre les procédures d'expulsion (loi anti-squat ou procédure accélérée), il engage sa responsabilité.
* **Défaut de jouissance paisible :** Vous pouvez demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (impossibilité de se loger, stress, frais de relogement).
* **Mise en danger :** C'est un terrain plus complexe sur le plan pénal, mais sur le plan civil, le manquement à l'obligation de sécurité est un argument de poids.
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### 🛡️ Stratégie de défense (Le "Coup d'après")
1. **L'argument de l'adversaire :** Promologis va probablement arguer que le logement était sous votre responsabilité et que c'est à votre assurance habitation de prendre en charge les dégradations.
* *Contre-attaque :* Vérifiez votre contrat d'assurance. Souvent, les dommages causés par des squatteurs sont exclus ou limités. Si l'assurance refuse, c'est au bailleur de supporter le risque de sa propriété, surtout s'il a tardé à agir.
2. **La preuve (Crucial) :**
* Rassemblez tous les écrits (recommandés, emails, captures d'écran) prouvant que vous avez alerté le bailleur dès le début du squat.
* Obtenez le récépissé de plainte pour violation de domicile / dégradations.
* Si possible, faites réaliser un constat d'huissier par vos propres moyens pour acter que vous n'avez plus l'accès au logement.
3. **Action recommandée :**
* Envoyez une **mise en demeure** par LRAR à Promologis exigeant la remise en état du logement et la prise en charge des frais de sécurisation, en invoquant l'impossibilité de jouissance du bien.
* Saisissez la **Commission Départementale de Conciliation (CDC)**, c'est gratuit et souvent obligatoire avant d'aller au tribunal.
💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément :
- La chronologie exacte entre votre départ (ou absence), la découverte du squat et votre premier signalement écrit à Promologis.
- La nature exacte des frais que le bailleur tente de vous imputer (devis, factures déjà émises ?).
- Si vous avez déjà contacté votre assurance habitation et quelle a été leur réponse officielle.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
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