Frais, loyers et recours du locataire face à un squat en logement social 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

La situation que vous décrivez est particulièrement critique. En droit français, le bailleur a une obligation de délivrance et d'entretien, tandis que le locataire doit assurer la garde du logement. Cependant, la présence de squatteurs (occupants sans droit ni titre) déplace le curseur des responsabilités, surtout si une carence du bailleur est démontrée. Voici l'analyse stratégique de votre dossier : ### 1. La charge des frais (réparations et sécurisation) En principe, le locataire est responsable des dégradations qui surviennent pendant la jouissance du logement ([Article 7 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989)). **Cependant**, le locataire est exonéré s'il prouve que les dégradations ont eu lieu par **cas de force majeure** ou par la **faute d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement**. Un squatteur est, par définition, un tiers non introduit par vous. * **La règle :** Les frais de remise en état suite à un vandalisme par des tiers (squatteurs) incombent au propriétaire, au titre de son obligation d'entretien de la chose louée ([Article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719)). * **Le risque :** Promologis pourrait tenter de soutenir que vous avez été négligent dans la surveillance du logement (ex: porte laissée ouverte), ce qui aurait facilité l'intrusion. ### 2. La suspension du paiement du loyer C'est le point le plus délicat. En droit français, on ne peut pas se faire justice soi-même. * **Principe :** Vous ne pouvez pas suspendre unilatéralement votre loyer, sous peine de résiliation du bail pour impayés. * **Exception (Exception d'inexécution) :** Vous pouvez cesser de payer si le logement est **totalement inhabitable** et que le bailleur manque à son obligation de délivrance ([Article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719)). * **Stratégie :** Au lieu de suspendre, il est fortement conseillé de solliciter une **consignation des loyers** auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, après autorisation du juge des contentieux de la protection. Cela prouve votre bonne foi. ### 3. La transmission du dossier à un huissier (Commissaire de justice) Si vous n'avez aucun impayé, le bailleur ne peut pas mandater un huissier pour une procédure de **recouvrement**. En revanche, il peut mandater un huissier pour : 1. Réaliser des constats (constater l'occupation par des tiers). 2. Délivrer des sommations ou des commandements de payer si les frais de réparation vous ont été facturés et sont restés impayés. * **Légalité :** Si l'huissier intervient pour vous réclamer des sommes que vous contestez (les réparations), c'est une procédure de recouvrement amiable ou forcée. Si la créance n'est pas "certaine, liquide et exigible", vous pouvez contester l'intervention. ### 4. Recours contre le bailleur pour défaut d'action Le bailleur social a une responsabilité accrue. S'il a été prévenu de l'occupation illégale et qu'il n'a pas mis en œuvre les procédures d'expulsion (loi anti-squat ou procédure accélérée), il engage sa responsabilité. * **Défaut de jouissance paisible :** Vous pouvez demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (impossibilité de se loger, stress, frais de relogement). * **Mise en danger :** C'est un terrain plus complexe sur le plan pénal, mais sur le plan civil, le manquement à l'obligation de sécurité est un argument de poids. --- ### 🛡️ Stratégie de défense (Le "Coup d'après") 1. **L'argument de l'adversaire :** Promologis va probablement arguer que le logement était sous votre responsabilité et que c'est à votre assurance habitation de prendre en charge les dégradations. * *Contre-attaque :* Vérifiez votre contrat d'assurance. Souvent, les dommages causés par des squatteurs sont exclus ou limités. Si l'assurance refuse, c'est au bailleur de supporter le risque de sa propriété, surtout s'il a tardé à agir. 2. **La preuve (Crucial) :** * Rassemblez tous les écrits (recommandés, emails, captures d'écran) prouvant que vous avez alerté le bailleur dès le début du squat. * Obtenez le récépissé de plainte pour violation de domicile / dégradations. * Si possible, faites réaliser un constat d'huissier par vos propres moyens pour acter que vous n'avez plus l'accès au logement. 3. **Action recommandée :** * Envoyez une **mise en demeure** par LRAR à Promologis exigeant la remise en état du logement et la prise en charge des frais de sécurisation, en invoquant l'impossibilité de jouissance du bien. * Saisissez la **Commission Départementale de Conciliation (CDC)**, c'est gratuit et souvent obligatoire avant d'aller au tribunal. 💡 **Votre situation comporte des enjeux importants.** Si vous le souhaitez, je peux réfléchir plus longuement pour affiner et renforcer mes conseils. Pour cela, sélectionnez le mode **Raisonnement**, disponible avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing), et ré-expliquez-moi précisément : - La chronologie exacte entre votre départ (ou absence), la découverte du squat et votre premier signalement écrit à Promologis. - La nature exacte des frais que le bailleur tente de vous imputer (devis, factures déjà émises ?). - Si vous avez déjà contacté votre assurance habitation et quelle a été leur réponse officielle.