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J'ai remporté un procès pour vice caché contre le vendeur de mon appartement (problèmes structurels sur la fondation). J'ai demandé la résolution de la vente (action rédhibitoire). Vais-je également pouvoir récupérer les frais de notaire et les intérêts du prêt immobilier ?
Félicitations pour l'obtention de ce jugement. En matière de garantie des vices cachés, l'action rédhibitoire (résolution de la vente) vise à replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature de l'acte.
Voici l'analyse stratégique de vos droits concernant les frais annexes :
## 1. Le principe du rétablissement du statu quo
L'action rédhibitoire prévue par [l'article 1644 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1644+Code+civil) permet à l'acheteur de rendre la chose et de se faire restituer le prix.
Cependant, la jurisprudence est constante : la résolution de la vente entraîne l'obligation pour le vendeur de rembourser non seulement le prix principal, mais aussi les **frais occasionnés par la vente**.
## 2. Remboursement des frais de notaire et intérêts
### Les frais de notaire (droits de mutation)
Oui, vous êtes en droit de récupérer les frais de notaire. Puisque la vente est anéantie rétroactivement, les frais que vous avez déboursés pour son acquisition constituent un préjudice direct lié au vice. Le vendeur doit vous les rembourser au titre de la restitution ou de dommages et intérêts.
### Les intérêts du prêt immobilier
La position des tribunaux est également favorable à l'acquéreur. Les intérêts que vous avez versés à votre banque pour financer un bien dont la vente est annulée pour vice caché constituent un préjudice indemnisable.
* **Condition cruciale :** Le vendeur doit être considéré comme "de mauvaise foi" (c'est-à-dire qu'il connaissait le vice au moment de la vente) pour que vous puissiez obtenir des dommages et intérêts complets, incluant les intérêts d'emprunt et les frais de dossier bancaire, sur le fondement de [l'article 1645 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1645+Code+civil).
## 3. L'anticipation du "Coup d'après" : L'argument du vendeur
Le vendeur tentera très probablement d'exiger une **indemnité d'occupation** ou de vous reprocher l'usure de l'appartement pendant que vous l'avez habité pour réduire le montant qu'il doit vous rendre.
**Votre contre-attaque :**
Sachez que la Cour de cassation protège fermement l'acquéreur sur ce point. Dans deux arrêts majeurs :
* [Cour de cassation, 1ère chambre civile, 21/03/2006, n° 03-16.307](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d9b9ba5988459c489a0)
* [Cour de cassation, 1ère chambre civile, 21/03/2006, n° 03-16.075](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d659ba5988459c48853)
Les juges ont tranché : le vendeur tenu de restituer le prix n'est **pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure**. Il ne peut donc pas déduire de "loyer" fictif du montant qu'il doit vous reverser.
## 4. Stratégie et Charge de la preuve
Pour sécuriser ces remboursements, vous devez produire :
1. **Le décompte définitif du notaire** (établi lors de l'achat initial).
2. **Le tableau d'amortissement de la banque** et l'attestation des intérêts déjà perçus par l'organisme prêteur.
3. **L'attestation des frais de garantie** (caution Crédit Logement ou hypothèque) qui sont également récupérables.
**Risque procédural :** Si le jugement que vous avez "remporté" n'a pas encore chiffré précisément ces frais annexes dans son dispositif (la partie "Par ces motifs"), vous devrez peut-être solliciter une mesure d'exécution ou une précision du juge si le vendeur refuse de payer spontanément ces accessoires du prix.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de mise en demeure à l'attention du vendeur (ou de son avocat) pour exiger le paiement intégral du prix et des frais annexes suite au jugement.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Dans le cas des articles 1641 et 1643 , l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
S'il n'a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance.
Sommaire :
En matière de garantie des vices cachés, lorsque l'acquéreur exerce l'action rédhibitoire prévue à l'article 1644 du code civil, le vendeur, tenu de restituer le prix qu'il a reçu, n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation
Sommaire :
En matière de garantie des vices cachés, lorsque l'acquéreur exerce l'action rédhibitoire prévue à l'article 1644 du code civil, le vendeur, tenu de restituer le prix qu'il a reçu, n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation
Sommaire :
Viole l'article 1641 du Code civil la cour d'appel qui retient que l'absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse constitue une non-conformité, alors qu'elle a relevé qu'elle faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales (arrêt n° 1). De même, viole l'article 1641 dudit Code en ajoutant à la loi une restriction qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs d'un appartement en raison des bruits assourdissants provenant des chaudières de l'immeuble, retient que le vice caché ne saurait résulter d'un trouble ayant son origine dans un élément d'équipement de l'immeuble extérieur à l'appartement vendu (arrêt n° 2). En revanche, la cour d'appel qui retient que les lots vendus étaient destinés à l'habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel en déduit exactement que l'absence de mise en place de compteurs électriques individuels, conformément aux normes en vigueur, constitue un manquement à l'obligation de délivrance et non un vice caché (arrêt n° 3).
Sommaire :
Viole l'article 1641 du Code civil la cour d'appel qui retient que l'absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse constitue une non-conformité, alors qu'elle a relevé qu'elle faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales (arrêt n° 1). De même, viole l'article 1641 dudit Code en ajoutant à la loi une restriction qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs d'un appartement en raison des bruits assourdissants provenant des chaudières de l'immeuble, retient que le vice caché ne saurait résulter d'un trouble ayant son origine dans un élément d'équipement de l'immeuble extérieur à l'appartement vendu (arrêt n° 2). En revanche, la cour d'appel qui retient que les lots vendus étaient destinés à l'habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel en déduit exactement que l'absence de mise en place de compteurs électriques individuels, conformément aux normes en vigueur, constitue un manquement à l'obligation de délivrance et non un vice caché (arrêt n° 3).
Sommaire :
Viole l'article 1641 du Code civil la cour d'appel qui retient que l'absence d'étanchéité d'une toiture-terrasse constitue une non-conformité, alors qu'elle a relevé qu'elle faisait obstacle à l'utilisation de l'immeuble dans des conditions normales (arrêt n° 1). De même, viole l'article 1641 dudit Code en ajoutant à la loi une restriction qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs d'un appartement en raison des bruits assourdissants provenant des chaudières de l'immeuble, retient que le vice caché ne saurait résulter d'un trouble ayant son origine dans un élément d'équipement de l'immeuble extérieur à l'appartement vendu (arrêt n° 2). En revanche, la cour d'appel qui retient que les lots vendus étaient destinés à l'habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel en déduit exactement que l'absence de mise en place de compteurs électriques individuels, conformément aux normes en vigueur, constitue un manquement à l'obligation de délivrance et non un vice caché (arrêt n° 3).
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