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Quelles sont les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale (droit au renouvellement) ?
Le bénéfice de la « propriété commerciale », qui se traduit par le droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction, est strictement encadré par le Code de commerce.
Pour que vous puissiez y prétendre, quatre conditions cumulatives doivent être réunies conformément à [l'article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce).
### 1. L'existence d'un contrat de bail
Le droit au renouvellement ne s'applique qu'aux baux portant sur des **immeubles ou des locaux**. Sont exclus les conventions d'occupation précaire ou les contrats de courte durée (baux dérogatoires de moins de 3 ans), sauf si ces derniers se poursuivent au-delà du terme.
### 2. L'immatriculation (Condition cruciale)
C'est souvent le point de blocage. Pour bénéficier du statut, le locataire doit être :
* Inscrit au **Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)** s'il est commerçant.
* Ou inscrit au **Registre National des Entreprises (RNE)** s'il est artisan.
**Attention :** L'immatriculation doit être effective au moment de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement. Une radiation, même temporaire, peut vous faire perdre tout droit à indemnité d'éviction.
### 3. L'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal
Le local doit abriter un fonds de commerce réel. Cela implique :
* Une **clientèle propre** au locataire (et non celle du bailleur ou d'un centre commercial sans autonomie).
* Une exploitation effective du fonds.
### 4. La durée d'exploitation (La règle des 3 ans)
Selon [l'article L145-8 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-8+Code+de+commerce), le droit au renouvellement n'est acquis que si le fonds a été **effectivement exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail** (ou de sa reconduction). Si vous avez cessé votre activité ou transformé radicalement votre commerce sans l'accord du bailleur durant cette période, votre droit est menacé.
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### 🛡️ Vision stratégique du "Senior Partner"
**1. Le "Coup d'après" (Anticipation de la partie adverse) :**
Si vous demandez le renouvellement, le bailleur cherchera systématiquement une faille dans votre immatriculation (ex: adresse du siège social différente du lieu d'exploitation) ou prouvera que votre commerce est fermé depuis trop longtemps pour refuser l'indemnité d'éviction sans frais.
**2. La charge de la preuve :**
En cas de litige, c'est à **vous** de prouver l'exploitation effective. Conservez précieusement :
* Vos extraits Kbis à jour.
* Vos bilans comptables montrant un chiffre d'affaires.
* Vos factures d'électricité/téléphone du local sur les 3 dernières années.
**3. Risque et pragmatisme :**
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit vous verser une **indemnité d'éviction** correspondant au préjudice subi, selon [l'article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce). Toutefois, notez que le bailleur peut valablement délivrer un congé avec un motif erroné, cela ne rend pas le congé nul mais l'oblige simplement à payer l'indemnité ([Cass. 3ème civ., 08/02/2006, n° 04-17.898](https://www.courdecassation.fr/decision/60794df29ba5988459c48ca9)).
**4. Stratégie d'action :**
À l'approche du terme de votre bail (généralement 9 ans), n'attendez pas le dernier moment. Si le bailleur ne manifeste rien, le bail se prolonge tacitement selon [l'article L145-9 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-9+Code+de+commerce), mais vous restez dans une situation d'insécurité juridique.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous un modèle de demande de renouvellement de bail à envoyer à votre propriétaire par acte de commissaire de justice.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sommaire :
Un bailleur de locaux à usage commercial étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et, en pareille hypothèse, le congé n'ayant pas à être motivé, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'un congé, bien que délivré pour un motif erroné, n'en demeure pas moins valable dès lors qu'il a été délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction.
Sommaire :
La résiliation d'un bail commercial ne pouvant être assimilée à une aliénation de fonds de commerce pour laquelle le concours du conjoint est requis, fait une exacte application des articles 1421 et suivants du Code civil, la cour d'appel qui, après avoir relevé que le fonds de commerce exploité dans les lieux loués était réputé acquêt de la communauté, retient que l'exploitant du fonds qui exerce une profession indépendamment de son conjoint peut valablement donner seul congé au bailleur.
Sommaire :
Le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l'effet du congé. Il en résulte qu'étant arrivé à son terme, le bail en vigueur à la date d'ouverture de la procédure collective ne constitue pas, au sens de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, un contrat en cours dont l'administrateur du redressement judiciaire du preneur peut exiger l'exécution.
Sommaire :
La durée du bail consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire d'un bail commercial ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction.
Sommaire :
La demande en renouvellement d'un bail commercial doit être signifiée au bailleur. Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations la cour d'appel qui déclare valable une demande de renouvellement tout en relevant que celle-ci a été signifiée à une société civile immobilière, prise en la personne de son administrateur, et non au bailleur pris en son nom personnel.
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