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Quelles sont les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale (droit au renouvellement) ?
Le bénéfice de la « propriété commerciale », qui se traduit par le droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction, est strictement encadré par le Code de commerce.
Pour bénéficier de cette protection, quatre conditions cumulatives doivent être réunies au moment de la demande de renouvellement ou de la délivrance du congé.
### 1. L'existence d'un contrat de bail
Le statut s'applique aux baux d'immeubles ou de locaux. Cela exclut les conventions d'occupation précaire ou les contrats de location-gérance (où c'est le loueur du fonds qui conserve le droit au renouvellement, et non le gérant).
* **Point de vigilance :** Si vous occupez les lieux en vertu d'un bail dérogatoire (dit "bail de courte durée"), vous ne bénéficiez pas de la propriété commerciale, sauf si vous restez dans les lieux à l'expiration du bail sans opposition du bailleur, comme le rappelle la jurisprudence [Cass. civ 3ème, 14 juin 2006, n° 05-14.614](https://www.courdecassation.fr/decision/60794e0f9ba5988459c48d62).
### 2. L'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal
Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Selon [l'article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce), le fonds peut appartenir à un commerçant, un industriel ou un artisan.
* **La clientèle :** Le fonds doit disposer d'une clientèle réelle, autonome et actuelle. Si la clientèle appartient exclusivement à un tiers (cas de certains kiosques dans des gares ou centres commerciaux sans autonomie), le droit au renouvellement peut être contesté.
### 3. L'immatriculation au registre compétent
C'est une condition de forme indispensable prévue par [l'article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce) :
* Le locataire doit être immatriculé au **Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)** ou au **Registre National des Entreprises (RNE)** pour les artisans.
* **Le risque ("Le coup d'après") :** Le bailleur vérifiera systématiquement votre extrait Kbis au moment du renouvellement. Une radiation ou une absence d'immatriculation à l'adresse exacte des locaux loués entraîne la perte immédiate du droit au renouvellement sans indemnité.
### 4. L'exploitation effective du fonds
Le fonds doit avoir été exploité de manière effective au cours des **trois années précédant la date d'expiration du bail** (ou de sa prolongation tacite).
* Si l'exploitation a cessé sans motif légitime pendant cette période, le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer d'indemnité d'éviction.
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### Stratégie et risques (Analyse "Senior Partner")
**1. L'anticipation de l'argument adverse : l'indivisibilité**
Si vous n'exploitez votre fonds que dans une partie des locaux (sous-location partielle), le bailleur pourrait tenter de diviser le sort du bail. Comme l'indique l'arrêt [Cass. civ 3ème, 15 nov. 2006, n° 05-17.572](https://www.courdecassation.fr/decision/60794ec49ba5988459c48fac), le droit au renouvellement pour l'ensemble des locaux n'est maintenu que s'il existe une **indivisibilité matérielle ou conventionnelle**. Assurez-vous que votre bail stipule bien que les locaux forment un tout indivisible.
**2. La charge de la preuve**
En cas de litige sur l'exploitation effective, vous devrez prouver votre activité. Préparez vos bilans, vos factures d'électricité/eau et vos déclarations de CA. Le bailleur tentera souvent de prouver une "fermeture prolongée" pour évincer sans frais.
**3. Le formalisme du congé**
Le bail ne prend pas fin automatiquement. Selon [l'article L145-9 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-9+Code+de+commerce), il faut un congé par acte de commissaire de justice (huissier) 6 mois à l'avance. À défaut, le bail se poursuit par "tacite prolongation".
* **Risque majeur :** Si le bail dépasse 12 ans par tacite prolongation, le loyer peut être "déplafonné" (aligné sur la valeur locative de marché), ce qui peut entraîner une hausse massive.
**4. L'indemnité d'éviction (Le "Go/No-Go")**
Si le bailleur refuse le renouvellement alors que vous remplissez les conditions, il doit payer une indemnité d'éviction couvrant le préjudice ([Article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce)). Cette indemnité est souvent si élevée qu'elle dissuade le propriétaire. Cependant, attention aux frais de procédure et d'expertise qui peuvent durer plusieurs années.
Je peux, si vous le souhaitez, vous lister les documents précis à réunir pour sécuriser votre dossier de preuve en vue d'une demande de renouvellement.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sommaire :
En cas de sous-location partielle d'un local dans lequel le fonds de commerce n'est pas exploité, le locataire principal n'a droit au renouvellement du bail pour l'ensemble des lieux loués qu'en cas d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle de ceux-ci
Sommaire :
Par application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, le bénéfice du statut des baux commerciaux n'est acquis que par le locataire qui a été laissé en possession des locaux loués à l'expiration de la durée du bail dérogatoire.
Si ce bail dérogatoire est un sous-bail, il est résilié par l'effet de la résiliation du contrat principal survenue avant son terme et le titulaire de ce bail dérogatoire, qui s'est maintenu dans les lieux, n'est pas fondé à invoquer le bénéfice d'un bail commercial de droit commun
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