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Quelles sont les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale (droit au renouvellement) ?
Le bénéfice de la « propriété commerciale », qui se traduit concrètement par le droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction, est strictement encadré par le Code de commerce.
Pour bénéficier de cette protection, quatre conditions cumulatives doivent être réunies conformément à [l'article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce).
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### 1. L'existence d'un contrat de bail
Le droit au renouvellement ne s'applique qu'aux baux portant sur des **immeubles ou des locaux** (constructions solides et closes).
* **Le piège :** Sont exclus les conventions d'occupation précaire, les baux emphytéotiques ou les contrats de location-gérance (dans ce dernier cas, c'est le loueur du fonds qui garde le droit au renouvellement, pas le gérant).
* **Cas particulier :** Les terrains nus sont exclus, sauf si des constructions à usage commercial y ont été édifiées avec l'accord exprès du propriétaire ([Article L145-1, I, 2° du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce)).
### 2. L'immatriculation (Condition de régularité)
Le locataire doit être immatriculé au **Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)** ou au **Registre National des Entreprises (RNE)** pour les artisans.
* **Moment clé :** L'immatriculation doit être effective au moment de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement.
* **Risque stratégique :** Si vous oubliez de renouveler votre immatriculation ou si vous changez de forme sociale sans mettre à jour le registre, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité.
### 3. L'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal
Il ne suffit pas d'avoir un bail ; il faut qu'un fonds de commerce soit réellement exploité dans les lieux.
* **La clientèle :** Le locataire doit disposer d'une clientèle **propre et réelle**. Si vous êtes installé dans une enceinte où la clientèle appartient à l'exploitant principal (ex: stand dans un stade, boutique dans un musée sans accès indépendant), le droit au renouvellement peut vous être contesté.
* **L'autonomie :** Vous devez disposer d'une autonomie de gestion suffisante.
### 4. Une exploitation effective durant les 3 dernières années
Selon [l'article L145-8 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-8+Code+de+commerce), le droit au renouvellement n'est dû que si le fonds a été exploité de manière effective au cours des **trois années précédant la date d'expiration du bail** (ou de sa prolongation tacite).
* **Exception :** Sauf motifs légitimes (maladie, travaux importants rendant l'exploitation impossible).
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### 🛡️ Stratégie et Anticipation (Le "Coup d'après")
1. **L'argument du bailleur :** Si le propriétaire souhaite récupérer son local sans payer, il cherchera systématiquement une faille dans votre immatriculation ou prouvera que le fonds n'a pas été exploité durant les 3 dernières années (rideau baissé trop souvent, CA nul).
2. **La charge de la preuve :** En cas de litige, c'est à vous de prouver l'exploitation. Conservez vos factures d'électricité, vos bilans comptables et vos tickets de caisse.
3. **Le risque de la tacite prolongation :** Si personne ne donne congé, le bail se poursuit par "tacite prolongation" au-delà de 9 ans ([Article L145-9 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-9+Code+de+commerce)). **Attention :** Si le bail dépasse 12 ans, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative du marché, souvent bien plus élevée.
4. **Indemnité d'éviction :** Si le bailleur refuse le renouvellement alors que vous remplissez les conditions, il doit vous verser une indemnité correspondant au préjudice ([Article L145-14 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-14+Code+de+commerce)). Comme souligné par la jurisprudence, le juge peut ordonner une expertise pour évaluer ce montant ([Cass. 3ème civ., 18 déc. 2002, n° 01-14.202](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d0d9ba5988459c47edf)).
Si vous souhaitez vérifier si votre situation actuelle permet de sécuriser votre droit au renouvellement, je peux vous lister les documents précis à réunir pour constituer votre dossier de preuve.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sommaire :
Est légalement justifié au regard des articles 1134 du Code civil et L. 134-11 du Code de commerce, l'arrêt qui, abstraction faite du motif erroné, mais surabondant, pris de la transformation en contrat à durée indéterminée d'un contrat à durée déterminée, alors que celui-ci stipulait une clause de renouvellement pour une durée déterminée, retient que l'agent commercial n'a commis aucune faute grave privatrice du droit à réparation du préjudice résultant de la cessation du contrat.
Sommaire :
Aucun texte relatif au bail commercial ne s'opposant à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel qui constate que les pourparlers engagés entre les parties sur le montant de l'indemnité d'éviction n'avaient pas abouti et qu'aucun juge du fond n'était saisi de demandes concernant cette indemnité offerte par la bailleresse et l'indemnité d'occupation due par la locataire, en déduit souverainement que le bailleur disposait d'un motif légitime pour solliciter une expertise aux fins d'évaluation de ces indemnités.
Sommaire :
Un bailleur de locaux à usage commercial étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et, en pareille hypothèse, le congé n'ayant pas à être motivé, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'un congé, bien que délivré pour un motif erroné, n'en demeure pas moins valable dès lors qu'il a été délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction.
Sommaire :
La demande en renouvellement d'un bail commercial doit être signifiée au bailleur. Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations la cour d'appel qui déclare valable une demande de renouvellement tout en relevant que celle-ci a été signifiée à une société civile immobilière, prise en la personne de son administrateur, et non au bailleur pris en son nom personnel.
Sommaire :
Le bail commercial renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l'effet du congé. Il en résulte qu'étant arrivé à son terme, le bail en vigueur à la date d'ouverture de la procédure collective ne constitue pas, au sens de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, un contrat en cours dont l'administrateur du redressement judiciaire du preneur peut exiger l'exécution.
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