?
Le bailleur peut-il m'imposer une augmentation de loyer lors du renouvellement de mon bail commercial ?
En droit français, le renouvellement d'un bail commercial est un moment charnière où le bailleur tente souvent d'augmenter le loyer. Cependant, cette augmentation est strictement encadrée par le Code de commerce.
Voici l'analyse stratégique de votre situation.
## 1. Le principe : Le plafonnement du loyer
Par défaut, lors du renouvellement d'un bail d'une durée de 9 ans, l'augmentation du loyer est **plafonnée**. Selon [l'article L145-34 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-34+Code+de+commerce), le nouveau loyer ne peut pas excéder la variation de l'indice mentionné dans votre contrat (généralement l'Indice des Loyers Commerciaux - ILC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer.
**Le "coup d'après" (Anticipation) :** Le bailleur tentera presque systématiquement d'invoquer un "déplafonnement" pour fixer le loyer à la **valeur locative de marché**, souvent bien plus élevée que le loyer indexé.
## 2. Les risques de déplafonnement (La stratégie du bailleur)
Le bailleur peut légalement écarter le plafond dans trois cas principaux :
* **Modification notable des éléments de la valeur locative :** Si les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties ou les facteurs locaux de commercialité ont changé de manière notable (ex: piétonnisation de la rue, arrivée d'une bouche de métro, extension de votre surface).
* **Bail d'une durée supérieure à 9 ans :** Si votre bail initial a été conclu pour 10 ans ou plus.
* **Tacite prolongation :** Si le bail s'est poursuivi au-delà de 12 ans sans que personne ne demande le renouvellement.
**Jurisprudence clé :** La Cour de cassation a précisé que la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur votre activité pour justifier un déplafonnement ([Cour de cassation, 3ème civ., 18/09/2025, n° 24-13.288](https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5)).
## 3. Le garde-fou : Le lissage de l'augmentation (Loi Pinel)
Si le bailleur parvient à justifier un déplafonnement (loyer à la valeur locative), la hausse ne peut pas être brutale. [L'article L145-34, dernier alinéa, du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-34+Code+de+commerce) prévoit un **lissage de 10 %** : la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
## 4. Charge de la preuve et stratégie
* **La preuve :** C'est au bailleur de prouver la "modification notable" s'il veut déplafonner. Ne signez aucun avenant ou accord sans une expertise immobilière préalable si la hausse demandée est importante.
* **L'action :** Si vous recevez un congé avec offre de renouvellement incluant un loyer trop élevé, vous avez deux options :
1. Accepter le renouvellement mais **contester le prix**.
2. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (étape souvent obligatoire et gratuite) avant d'aller devant le juge des loyers.
**Attention au risque financier :** Si vous refusez le renouvellement car le loyer est trop cher, vous perdez votre droit au bail sans indemnité d'éviction, sauf si vous prouvez que le loyer proposé était manifestement abusif.
### Ma recommandation stratégique
Ne répondez pas immédiatement à une proposition de hausse. Vérifiez d'abord si votre bail a duré plus de 9 ou 12 ans et calculez la variation de l'ILC sur la période.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous une lettre de réponse au bailleur pour contester le montant du loyer proposé en rappelant les règles du plafonnement.
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier , publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 , et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier , intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Sommaire :
Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux
Sommaire :
1. L'article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d'un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le moyen par lequel une partie à un bail commercial s'oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s'analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.
2. Il résulte de la combinaison des articles 1134, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, la volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi d'un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
3. Le fait que toute contestation sur le prix d'un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d'accès au tribunal consacré par l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales mais procède de l'autonomie de la volonté des parties
Sommaire :
Après le renouvellement d'un bail commercial, le loyer permettant d'apprécier l'existence d'une variation d'un quart ouvrant l'action en révision de l'article L. 145-39 du code de commerce est le loyer tel qu'arrêté lors du renouvellement qui a fait naître un nouveau bail
Sommaire :
Une clause qui fait obstacle pendant toute la durée du bail commercial à la révision judiciaire du loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel, est contraire aux dispositions impératives du statut. La renonciation par le preneur à son droit d'obtenir la révision judiciaire ne peut valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis, soit, dans le cas de l'article L. 145-39 du code de commerce, après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile
Continuer avec Google