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Mon bail commercial stipule que l'intégralité des charges de copropriété, y compris la taxe foncière, les gros travaux de toiture et le ravalement de façade, sont à ma charge. Depuis la loi Pinel, cette clause transférant les dépenses de l'article 606 au locataire est-elle toujours licite ?
Depuis l'entrée en vigueur de la loi "Pinel" du 18 juin 2014, le régime des charges en bail commercial a été profondément encadré. Votre situation nécessite de distinguer ce qui relève de la liberté contractuelle et ce qui relève désormais de l'ordre public.
Voici l'analyse stratégique de votre situation :
## 1. L'interdiction du transfert des "Grosses Réparations" (Art. 606)
Pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le **5 novembre 2014**, il est désormais **interdit** de mettre à la charge du locataire les grosses réparations mentionnées à [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil).
Selon [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce) et son décret d'application (Art. R145-35), ne peuvent plus être récupérés sur le locataire :
* **Les travaux de toiture :** S'ils concernent la réfection totale ou une partie structurelle (charpente, couverture entière), ils relèvent de l'article 606 et sont à la charge exclusive du bailleur.
* **Le ravalement de façade :** S'il est lié à la structure de l'immeuble ou à sa pérennité (et non à un simple nettoyage esthétique), il est également à la charge du bailleur.
* **Les honoraires liés à ces travaux :** Les frais de gestion ou honoraires d'architecte concernant ces gros travaux ne sont pas récupérables.
**Conséquence :** Si votre bail a été signé ou renouvelé après novembre 2014, la clause prévoyant que vous payez les travaux de l'article 606 est réputée **non écrite**. Vous pouvez cesser de les payer et demander le remboursement des sommes indûment versées.
## 2. Le cas particulier de la Taxe Foncière
Contrairement aux gros travaux, la **taxe foncière reste transférable** au locataire.
Toutefois, pour que ce transfert soit licite, [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce) impose qu'elle soit explicitement mentionnée dans l'inventaire précis des charges annexé au bail. Si elle n'est pas mentionnée clairement, elle reste à la charge du propriétaire.
## 3. Anticipation de l'argumentation adverse (Le "Coup d'après")
Votre bailleur risque d'invoquer deux arguments pour maintenir ces charges :
1. **L'antériorité du bail :** Si votre bail initial date d'avant 2014 et n'a pas été renouvelé depuis, la clause est encore valable. La loi Pinel n'est pas rétroactive sur les baux en cours.
2. **La qualification des travaux :** Le bailleur tentera de requalifier les travaux de toiture en "menues réparations" ou "entretien courant" ([Article 605 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+605+Code+civil)) pour vous les facturer.
## 4. Stratégie et Charge de la preuve
Pour contester ces charges, vous devez agir avec méthode :
* **Étape 1 : Vérifiez la date du bail.** S'il a été renouvelé tacitement ou par acte après 2014, la loi Pinel s'applique.
* **Étape 2 : Exigez le récapitulatif annuel.** Le bailleur doit vous fournir un état récapitulatif annuel des charges. À défaut, il ne peut pas en exiger le paiement.
* **Étape 3 : Expertise technique.** Pour la toiture, demandez le devis détaillé. Si le devis mentionne "réfection complète" ou "reprise de charpente", c'est du ressort de l'article 606.
**Risque procédural :** Ne cessez pas de payer vos charges unilatéralement sans mise en demeure préalable, car cela pourrait justifier l'acquisition de la clause résolutoire de votre bail. Il faut consigner les sommes ou agir en justice pour faire constater la nullité de la clause.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de lettre de mise en demeure à l'attention de votre bailleur pour contester l'imputation de ces gros travaux et demander la mise en conformité de votre bail avec la loi Pinel.
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Sommaire :
Il résulte des articles L. 145-34, alinéa 1, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce que le bailleur peut invoquer, pour solliciter le déplafonnement du prix du bail renouvelé, une obligation légale nouvelle à sa charge créée au cours du bail expiré, telle l'obligation qui lui est imposée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et figurant désormais à l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant
Sommaire :
Le bailleur qui, en application de l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, a effectué l'avance des frais de remise en état du logement peut demander la condamnation du preneur à exécuter les travaux ainsi financés
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