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Quelles sont les charges locatives récupérables par le bailleur dans un bail commercial récent ?
Dans le cadre d'un bail commercial récent (conclu ou renouvelé depuis la loi Pinel de 2014), la liberté contractuelle est désormais strictement encadrée. Le bailleur ne peut plus refacturer "tout et n'importe quoi" au locataire.
Voici l'analyse stratégique des charges récupérables selon le droit français actuel.
## 1. Le principe de l'inventaire obligatoire
Depuis l'instauration de [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce), tout bail commercial doit obligatoirement contenir un **inventaire précis et limitatif** des charges, impôts, taxes et redevances.
* **La sanction :** Si une charge n'est pas mentionnée explicitement dans cet inventaire, elle n'est pas récupérable, même si elle est réelle.
* **L'état récapitulatif :** Le bailleur doit vous adresser un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l'année N+1 (ou dans les 6 mois après la clôture de l'exercice si celui-ci ne coïncide pas avec l'année civile).
## 2. Les charges formellement INTERDITES (Le "Coup d'après")
Même si une clause du bail prévoit le contraire, certaines charges sont **réputées non écrites** (nulles) par décret. Le bailleur ne peut jamais vous facturer :
* **Les grosses réparations** relevant de [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) (structure du bâtiment, toiture, murs de soutènement, voûtes).
* **Les travaux de mise en conformité** liés à la vétusté ou relevant des grosses réparations.
* **Les honoraires de gestion** liés à la perception des loyers (frais de syndic mis à part).
* **La taxe foncière et ses taxes additionnelles** liées à la propriété du local (Sauf si le bail prévoit expressément le contraire, ce qui est l'usage quasi systématique, mais reste négociable).
## 3. Les charges récupérables (sous réserve de mention au bail)
Si le contrat le prévoit, le bailleur peut récupérer :
* **Les dépenses d'entretien courant** (nettoyage, petites réparations).
* **Les consommations d'énergie** (eau, gaz, électricité des parties communes).
* **Les taxes liées à l'usage du local** (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage).
* **Les travaux d'embellissement** dont le montant ne dépasse pas le coût d'un remplacement à l'identique.
## 4. Stratégie et Charge de la preuve
### L'anticipation de la partie adverse
Le bailleur tentera souvent de faire passer des travaux de structure sous le label "entretien" ou "mise aux normes".
* **Le point de vigilance :** Si le bailleur vous demande de payer pour la réfection totale d'une toiture ou le ravalement de façade, il s'agit de grosses réparations (Art. 606). Vous êtes en droit de refuser, car ces charges lui incombent légalement.
### La preuve (Le dossier à constituer)
Pour contester des charges, vous devez exiger :
1. **L'état récapitulatif annuel** (obligatoire).
2. **Les factures justificatives** : vous avez le droit de consulter les pièces comptables du bailleur.
3. **L'état prévisionnel des travaux** : [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce) impose au bailleur de vous communiquer tous les 3 ans un état des travaux prévus pour les 3 années à venir.
### Risque et Rentabilité (Go/No-Go)
Vérifiez la **clé de répartition**. Dans un ensemble immobilier, la répartition doit se faire au prorata de la surface occupée. Si le bailleur modifie cette répartition sans vous en informer (par exemple suite au départ d'un autre locataire), la récupération peut être contestée.
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**Conseil stratégique :** Si vous suspectez une surfacturation, la première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant la communication des justificatifs de charges des trois dernières années.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous un modèle de lettre de contestation de charges ou de demande de justificatifs auprès de votre bailleur.
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
Cet article du Code de commerce est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de commerce est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
L'indemnité d'occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties. Il résulte de l'article R. 145-8 du même code que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire
Sommaire :
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d' y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance
Sommaire :
Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Dès lors qu'elle a, en application de l'article L. 145-40 du code de commerce, pour contrepartie l'obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, la stipulation d'un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative
Sommaire :
En bail commercial, selon l'article L. 145-31 du code de commerce, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale.
La qualification de sous-location, au sens de ce texte, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Dès lors, doit être censuré l'arrêt qui, pour faire droit à une action en réajustement de loyers, énonce que la prestation essentielle fournie par le locataire à des tiers était la mise à disposition de bureaux équipés, que les autres prestations fournies comme l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et le wifi n'étaient qu'accessoires et que la contrepartie financière était fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par les prestations de services, alors qu'il résultait de ses constatations que la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients
Sommaire :
Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité
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