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Comment donner congé pour une période triennale (bail 3-6-9) ?
Pour donner congé à l'expiration d'une période triennale (le fameux bail "3-6-9"), vous devez respecter des conditions de forme et de délai très strictes. Une erreur peut entraîner la nullité du congé ou le report de la fin du bail de trois ans.
Voici la stratégie à adopter selon le droit français.
## 1. Le délai de préavis : La règle des 6 mois
Pour que le congé soit valable à l'expiration d'une période de 3 ans, vous devez impérativement respecter un **préavis de 6 mois**.
* **Calcul du délai :** Si votre période triennale s'achève le 31 décembre, votre congé doit être reçu par le bailleur au plus tard le 30 juin.
* **Risque d'anticipation :** Comme le rappelle la jurisprudence ([Cour de cassation, 3ème civ., 16/03/2023, n° 21-22.240](https://www.courdecassation.fr/decision/6412c739314ae0a62152cdda)), c'est la date de réception ou de présentation du courrier qui fait foi. N'attendez pas le dernier jour.
## 2. Les modes de notification (Forme)
Depuis la loi Macron de 2015, les modalités ont été assouplies pour le locataire, mais restent strictes pour le bailleur.
* **Pour le locataire :** Vous avez le choix entre l'acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR), selon [l'article L145-4 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-4+Code+de+commerce).
* **Pour le bailleur :** S'il souhaite donner congé (avec offre de renouvellement ou refus), il doit **obligatoirement** passer par un acte de commissaire de justice, conformément à [l'article L145-9 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-9+Code+de+commerce).
## 3. Analyse stratégique ("Le coup d'après")
### L'anticipation de l'opposition
Si vous envoyez votre congé par LRAR et que le courrier revient "non réclamé" ou est refusé par le propriétaire, le congé risque de ne pas être valable s'il arrive hors délai.
**Conseil de Senior Partner :** Si vous êtes proche de l'échéance des 6 mois (moins de 15 jours de marge), ne prenez aucun risque avec la Poste. Passez directement par un **commissaire de justice**. Son acte est juridiquement incontestable dès sa signification.
### La charge de la preuve
Conservez précieusement :
1. La copie du courrier de congé signé.
2. L'accusé de réception (le carton jaune) tamponné.
3. La preuve de dépôt.
Sans ces éléments, si le bailleur prétend n'avoir rien reçu, le bail sera considéré comme poursuivi tacitement.
### Risque et évaluation (Go/No-Go)
Vérifiez scrupuleusement votre contrat de bail avant d'agir. Certains baux conclus pour une durée ferme (ex: 6 ou 9 ans sans option de sortie triennale pour le locataire) peuvent interdire le congé à 3 ou 6 ans. Bien que [l'article L145-4 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-4+Code+de+commerce) soit d'ordre public pour les baux classiques, des exceptions existent (baux de bureaux, locaux monovalents, baux de plus de 9 ans).
## 4. Procédure étape par étape
1. **Vérifier la date d'anniversaire :** Reprenez votre bail et identifiez la date exacte de fin de la période triennale.
2. **Rédiger le congé :** Précisez clairement que vous exercez votre faculté de résiliation triennale pour le [Date de fin de période].
3. **Expédier :** Envoyez la LRAR (ou contactez l'huissier) au moins 6 mois et une semaine avant l'échéance.
4. **État des lieux :** Anticipez la restitution des clés et la remise en état des locaux pour récupérer votre dépôt de garantie.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous le modèle de lettre de congé à envoyer à votre bailleur.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l'article 145-9 du code de commerce met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. La mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité. A compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et leur occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile
Sommaire :
Une cour d'appel retient, à bon droit, que, ayant été délivré avant l'entrée en vigueur du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, le congé donné par un locataire pour l'échéance triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, est régi par l'article 668 du code de procédure civile, en sorte que la lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par ce dernier. Ayant relevé que l'échéance triennale du bail expirait le 31 juillet 2016, elle en a exactement déduit que le congé du locataire envoyé le 31 janvier 2016 par lettre recommandée respectait le délai de six mois imposé par l'article L. 145-4 du code de commerce
Sommaire :
En vertu de l'article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, le preneur peut donner congé à l'expiration d'une période triennale par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Viole ce texte la cour d'appel qui, pour déclarer nul un congé délivré par lettre recommandée pour une échéance triennale par un sous-locataire, retient que ce congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré que dans les délais et suivant les modalités prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce qui, dans sa version applicable au 16 mai 2016 et issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire
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