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Madame a 2 soucis. Le premier concerne un contrat de bail qui selon moi contient une clause abusive (préavis de 2 mois alors qu'elle réside à la Courneuve). Le 2e concerne son colocataire qui me semble être un homme violent (plusieurs mains courantes déposées, 4 au total en 6 mois). Il l'insulte et lui interdit beaucoup de choses. Il semble aussi "dégrader" l'appartement. Que lui conseiller ?
La situation de votre amie présente une urgence sécuritaire doublée d'une problématique contractuelle. Voici une analyse stratégique pour lui permettre de quitter les lieux rapidement tout en se protégeant juridiquement.
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## 1. La question du préavis : La Courneuve est en "Zone Tendue"
Vous avez raison : la clause prévoyant 2 mois de préavis est **abusive et réputée non écrite** si le logement constitue sa résidence principale, peu importe ce qui est écrit dans le bail.
* **La Règle :** La Courneuve est située en "zone tendue" (agglomération de Paris). Selon [l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+15+Loi+6+juillet+1989), le délai de préavis est réduit à **1 mois** pour le locataire, sans que le bailleur ne puisse s'y opposer.
* **La Stratégie :** Elle doit envoyer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit explicitement mentionner que le logement est situé en zone tendue pour bénéficier du délai d'un mois.
* **Le Risque :** Le propriétaire pourrait tenter de retenir le dépôt de garantie en invoquant la clause des 2 mois. Il faudra alors lui rappeler que la loi est d'ordre public et prévaut sur le contrat.
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## 2. L'urgence face aux violences du colocataire
Les "mains courantes" ont une valeur informative mais ne déclenchent pas d'action publique. Face à un comportement violent et des injures, la stratégie doit changer.
### L'anticipation de la partie adverse (Le colocataire)
Le colocataire violent risque de nier les faits ou de retourner la situation en l'accusant elle-même de dégradations ou de départ fautif. S'il y a une clause de solidarité dans le bail, il pourrait aussi refuser de payer sa part du loyer après son départ pour la forcer à payer.
### La charge de la preuve
Pour se protéger (notamment pour récupérer son dépôt de garantie malgré les dégradations causées par lui), elle doit :
* **Porter plainte :** Les 4 mains courantes doivent être transformées en plainte pour violences psychologiques et injures.
* **Preuves des dégradations :** Prendre des photos datées des dégâts qu'il cause. Si possible, obtenir des témoignages de voisins ou d'amis via des attestations [selon l'article 202 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+202+Code+de+proc%C3%A9dure+civile).
* **Certificat médical :** Si l'impact psychologique est fort (insomnies, stress), un certificat médical constatant son état est essentiel.
### Stratégie de départ immédiat
Si elle craint pour sa sécurité, elle peut quitter le logement immédiatement.
1. **Le relogement :** Puisqu'elle est victime de violences (même sans violences physiques, les injures et interdictions relèvent du harcèlement/violences psychologiques), elle peut contacter le **3919** (Violences Femmes Info).
2. **La solidarité du loyer :** Si le bail contient une clause de solidarité, elle reste normalement responsable du loyer après son départ. **Toutefois**, en cas de violences conjugales ou de violences au sein du couple (si c'est un ex-conjoint), la solidarité prend fin dès qu'elle informe le bailleur avec une ordonnance de protection ou un dépôt de plainte. Si c'est un simple colocataire "tiers", cette protection est plus complexe à obtenir, mais le départ reste la priorité.
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## 3. Synthèse des actions (Plan de route)
1. **Étape 1 (Sécurité) :** Porter plainte officiellement au commissariat de La Courneuve en mentionnant les 4 mains courantes précédentes.
2. **Étape 2 (Bail) :** Envoyer dès aujourd'hui son préavis de **1 mois** par LRAR au propriétaire, en joignant un justificatif de "zone tendue" (un simple copier-coller de la liste des communes suffit).
3. **Étape 3 (Preuve) :** Faire un état des lieux photographique très précis de sa chambre et des parties communes avant de rendre les clés pour ne pas être tenue responsable des dégradations du colocataire.
4. **Étape 4 (Signalement) :** Informer le propriétaire par écrit (LRAR) du comportement violent du colocataire et des dégradations qu'il commet. Le propriétaire est tenu d'assurer la "jouissance paisible" du logement.
**Risque majeur :** Si le bail est un bail unique avec une clause de solidarité, elle restera solidaire des loyers impayés du colocataire jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant ou l'extinction du bail (souvent 6 mois après la fin de son préavis).
Si vous le souhaitez, je peux rédiger le **modèle de lettre de congé** spécifique pour la zone tendue de La Courneuve, incluant la mention de la nullité de la clause de 2 mois.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
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