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Un locataire ne paie plus son loyer depuis 6 mois, comment procéder à l'expulsion ?
L'expulsion d'un locataire pour loyers impayés est une procédure strictement encadrée en droit français. Elle repose sur la mise en œuvre de la **clause résolutoire** (présente dans la quasi-totalité des baux), qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de défaut de paiement.
Voici la stratégie à suivre pour obtenir l'expulsion et le recouvrement des dettes.
### 1. La mise en œuvre de la clause résolutoire
Avant toute action en justice, vous devez obligatoirement passer par un commissaire de justice (anciennement huissier).
* **Le commandement de payer :** Vous devez faire signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Selon [l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+24+loi+du+6+juillet+1989), le locataire dispose alors de **2 mois** pour régler sa dette.
* **Signalement à la CCAPEX :** Le commissaire de justice doit signaler l'impayé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que l'impayé répond à certains critères de durée ou de montant.
### 2. La saisine du juge (Le "Go/No-Go")
Si, au bout de 2 mois, le locataire n'a pas soldé sa dette ou n'a pas repris le paiement courant des loyers, le bail est juridiquement résilié. Vous devez alors saisir le Juge des Contentieux de la Protection (Tribunal Judiciaire).
* **L'audience :** Vous demandez au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion et de condamner le locataire au paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation (qui remplace le loyer une fois le bail résilié).
* **Risque de délais :** Le juge peut, même si la dette est avérée, accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) s'il est de bonne foi et en capacité de régler. Cela suspend alors les effets de la clause résolutoire (cf. [Tribunal judiciaire, 27/04/2026, n° 26/01297](https://www.courdecassation.fr/decision/69efd786cdc6046d47c485ac)).
### 3. L'exécution de l'expulsion
Une fois le jugement obtenu et signifié :
* **Le commandement de quitter les lieux :** Le locataire a en principe **2 mois** pour partir volontairement après réception de cet acte.
* **Le concours de la force publique :** Si le locataire reste, le commissaire de justice demande l'assistance de la police à la Préfecture.
* **La Trêve Hivernale :** Aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions rares (relogement décent, squat).
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### 🛡️ Vision Stratégique du "Senior Partner"
**1. Anticiper la défense adverse ("Le coup d'après") :**
Le locataire invoquera presque systématiquement l'**exception d'inexécution** pour justifier son non-paiement (ex: "Je ne paie plus car il y a de l'humidité" ou "La chaudière est en panne").
* *Conseil :* Assurez-vous que le logement répond aux critères de décence de [l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+du+6+juillet+1989). Si des travaux sont nécessaires, faites-les immédiatement pour neutraliser cet argument devant le juge.
**2. La charge de la preuve :**
Le juge ne se contentera pas de vos relevés bancaires. Vous devez fournir :
* Le contrat de bail original.
* Un décompte actualisé et détaillé des sommes dues (loyers vs charges).
* La preuve de la signification du commandement de payer.
**3. Pragmatisme & Risques :**
Une procédure d'expulsion dure en moyenne entre **12 et 24 mois**.
* *Calcul de rentabilité :* Si le locataire est insolvable, vous ne récupérerez jamais les 6 mois de loyers ni les frais d'avocat. Parfois, proposer un "protocole de départ amiable" (ex: abandon d'une partie de la dette contre remise immédiate des clés) est plus rentable qu'une procédure longue qui se heurtera à la trêve hivernale.
**4. Sanction du "Self-Help" :**
N'essayez jamais de changer les serrures ou de couper l'électricité vous-même. L'expulsion illégale est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende selon [l'article 226-4-2 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article+226-4-2+Code+p%C3%A9nal).
Je peux, si vous le souhaitez, rédiger une lettre de mise en demeure préalable à l'envoi du commissaire de justice pour tenter une dernière résolution amiable.
Les droits et obligations existant au profit ou à la charge de la bourse d'échange de logements au 1er avril 1975, date de sa suppression, sont transférés à l'Etat, à l'exception des contrats ayant pour objet la communication aux usagers des offres et des demandes de logements, ainsi que les conventions conclues, entre la bourse et les services ou organismes s'intéressant au logement qui cessent, tant les contrats que les conventions, d'avoir effet à la date mentionnée ci-dessus. Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application des présentes dispositions.
Cet article du Code de la construction et de l'habitation est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
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