Tribunal judiciaire, chambre 1, 27 août 2025 — n° 23/06716

****************** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [O] et monsieur [F] [O] sont les deux fils de monsieur [T] [O], décédé le [Date décès 4] 2014, et de madame [Y] [C], son épouse. Par acte authentique reçu par Maitre [B] [D], Notaire à [Localité 17] (Var) en date du 20 mai 2010, les époux [O] ont fait donation, à titre de partage anticipé à leurs deux enfants de la nue-propriété de divers lots de copropriétés dans des immeubles sis à [Localité 19] et à [Localité 22], notamment les biens suivants : - s'agissant de l'immeuble sis à [Localité 19], [Adresse 1] et [Adresse 9], les lots n° 1, 2, 6, 8, 10, 16, 17, 18,20, 22,23,24, 31, 32, 33 et 36, qui ont été évalués en pleine propriété par le notaire à la somme de 288.000 euros ; - s’agissant de l'immeuble sis à [Localité 22],[Adresse 6], les lots n° 56,59,67,78, 79, 82, 84, 94, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130 et 131, qui ont été évalué en pleine propriété par le notaire à la somme de 410.000 euros. Soit une masse à partager estimée d'un montant total de 698.000 euros. Dans l'acte de donation-partage, le paragraphe « Frais - Droit et émoluments » établit que : « Les donateurs paieront tous les frais, droits et émoluments du présent acte et ceux qui en seront la suite ou la conséquence. Cette prise en charge ne constitue pas une libéralité supplémentaire et de ce fait n’entraîne aucune autre perception distincte et complémentaire. En outre, tous les droits et taxes qui seraient dus sur tous rehaussements amiables ou judiciaires des évaluations, acceptés par les donataires ou imposés par l'Administration ainsi que toutes pénalités, seront à la charge des donateurs». Monsieur [F] [O] et monsieur [R] [O] ne pouvant être présents lors du rendez-vous de signature dudit acte authentique, ils ont consenti les procurations suivantes: Monsieur [F] [O] a consenti une procuration authentique reçue par Maitre [U] [E], Notaire à [Localité 10], en date du 18 mai 2010, afin d'accepter la donation à titre de partage anticipé; Monsieur [R] [O] a consenti une procuration authentique reçue par Maitre [B] [D], notaire à [Localité 17], en date du 7 mai 2010, afin d'accepter la donation-partage. La Direction Générale des Finances Publiques a adressé, par courrier recommandé avec avis de réception daté du 24 mai 2013, à monsieur [F] [O] une proposition de rectification concernant le montant déclaré dans l'acte de donation-partage pour les appartements sis au [Adresse 6] à [Localité 22]. Concernant cet immeuble, la Direction Générale des Finances Publiques a retenu une valeur vénale d'un montant égal à 2.467.760 euros, au lieu de la somme de 410.000 euros arrêtée dans l’acte de donation-partage. Le 13 juin 2013, la Direction Générale des Finances Publiques a adressé à monsieur [R] [O], « en solidarité avec monsieur [F] [O], codonataire et les donateurs », une proposition de rectification supplémentaire concernant, cette fois-ci, le montant déclaré dans l'acte de donation-partage pour l'immeuble sis à [Localité 19]. La Direction générale des Finances Publiques a, concernant cet immeuble, retenu une valeur vénale d'un montant de 1.140.000 euros‚ au lieu de 288.000 euros, soit la somme déclarée dans l’acte de donation-partage. Le 8 juillet 2013, la Direction générale des Finances Publiques a adressé à monsieur [F] [O] un courrier en réponse à ses observations, reconnaissant des erreurs dans les modalités d'évaluation de la valeur des biens sis à [Localité 22], retenant ainsi une valeur vénale d'un montant de 1.911.666 euros.

MOTIFS DE LA DECISION Observation à titre liminaire A titre liminaire, Il sera rappelé qu'il sera fait application des dispositions de l'article 768 du Code de procédure civile pour considérer demandes formulées, celui-ci prévoyant en son alinéa 2 que “Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.” En application de ce texte, il sera répondu exclusivement aux demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, demandes relevant de l'office juridictionnel du Juge au sens de la loi, soient les demandes déterminées, actuelles et certaines. Sur la demande principale Les consorts [O] mettent en cause la responsabilité des notaires rédacteurs d’acte invoquant leur manquement à leur obligation de conseil et de mise en garde relativement à la valeur retenue pour la valorisation des biens immobiliers dans les actes de donations à titre de partage anticipé sur le fondement des articles 1240 du Code civil. Aux termes de ce texte, “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. L’engagement de la responsabilité des notaires sur ce fondement implique la caractérisation d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments factuels. A titre liminaire, il sera observé que le cas d’espèce ne se prêtait pas à l’engagement d’une responsabilité solidaire entre les notaires, leurs missions étant distinctes, leurs études n’étant pas liées et les notaires n’ayant manifestement pas travaillé en concertation à l’élaboration des actes querellés. Sur la faute relevée respectivement à l’encontre du notaire rédacteur d’acte et du notaire bénéficiant d’une procuration Sur la faute invoquée à l’encontre de Me [B] [D] Maître [B] [D] a agi en qualité de rédacteur des actes de donations-partages. Le notaire ne conteste pas qu’il avait connaissance de l’ensemble du patrimoine des époux [T] [O] au moment de la rédaction de l’acte de donation-partage à l’origine du litige. Toutefois, il résulte de l’ensemble des correspondances produites aux débats que Me [D] avait relevé à plusieurs reprises à l’adresse des donateurs -qui finançaient l’intégralité de l’opération, droits d’enregistrements inclus, que les biens lui paraissaient sous-évalués dans les actes. En effet, il apparaît avoir écrit à cette fin à monsieur et madame [T] [O], donateurs, au moment de la rédaction de l’acte, et ce, à plusieurs reprises, par courriers respectifs en date des 5 juin 2008, 5 juin 2009 et 2 décembre 2009. L’établissement des actes a abouti seulement au bout de deux années, durant lesquelles les échanges écrits précités attestent que la question de la valeur des biens, et notamment d’une sous-évaluation, a été abordée par le notaire et a pu susciter un débat, qui expliquerait le délai de deux années pour l’établissement d’un acte assez classique sur la forme (donations-partages au profit de deux descendants uniques des époux [T] [O]). Sur les arguments soulevés par les demandeurs, il doit être ajouté que si le notaire est tenu d’un devoir de conseil et qu’il ne lui suffit pas de s’en tenir aux seules déclarations des parties, il n’est pas non plus tenu de l’évaluation des biens par lui-même, à défaut d’extension expresse de sa mission en ce sens, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. De par les correspondances précitées, qui ont abordé la question de la sous-évaluation des biens, à laquelle s’ajoute la durée de la finalisation de l’acte qui laisse à penser qu’il y a eu réflexion des donateurs sur les valeurs (leur attention ayant été attirée sur cette question par le notaire), il y a lieu de considérer que Me [D] s’est valablement acquitté de son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard des donateurs; ceux-ci étaient alors ses uniques interlocuteurs ce qui est confirmé par le fait qu’ils finançaient intégralement les opérations de donation-partage ainsi d’ailleurs par la procuration consenti à Me [E] par les donataires pour acceptation de l’acte. D’autre part, par suite du redressement envisagé par l’administration fiscale, qui à l’origine de sa démarche ne tenait pas compte de la vétusté et des baux en cours sur les biens pour l’estimation de leur valeur (ce qui avait abouti à une sur-évaluation de la valeur des biens), il doit être constaté que Me [D] a diligemment répondu aux demandes des donataires, ainsi qu’en attestent les courriers du 8 et du 13 juillet 2013 (pièces n°5 et 6 des demandeurs). De fait, aucun manquement n’est en l’espèce caractérisé à son encontre, manquement qui aurait pu consister en l’aggravation de la situation des consorts [O] au stade de la procédure de redressement initiée par l’administration fiscale. En faisant réponse aux donataires dans les termes des courriers sus-visés, Me [D] s’est valablement acquitté de son devoir de conseil une fois la procédure de redressement engagée par l’administration fiscale. Par suite, les bénéficiaires des donations, demandeurs à la présente instance, échouent à caractériser une faute du notaire dans son obligation de mise en garde ainsi que dans son devoir de conseil, tant au moment de la rédaction de l’acte qu’au moment de la gestion de la procédure fiscale. En conséquence, les demandeurs doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Me [D] Sur la faute relevée à l’encontre de Me [E] Me [U] [E] est intervenu dans les actes de donation-partage en prêtant son concours à monsieur [F] [O] par le biais d’une procuration authentique permettant la signature de l’acte. Les consorts [O] font grief à Me [E] de ne pas avoir informé “son confrère ou son client” des « sous-évaluations manifestes » contenues dans l’acte qu’il allait recevoir et “des doutes qu’il pouvait avoir à ce sujet”. Les demandeurs soulignent que le notaire avait pourtant connaissance des valeurs de ces biens, situés en région parisienne, aire géographique où se tenait son étude ; en outre, ils exposent que Me [E] avait instrumenté dans la succession ayant intégré les biens de [Localité 19] au patrimoine de madame [C] épouse [O]. Les demandeurs reprochent à Me [E], délégataire d’une procuration pour la signature de l’acte, de n’avoir pas vérifié la cohérence des valeurs déclarées avec celle du marché immobilier. Ils font valoir que le fait d’avoir reçu une procuration de monsieur [F] [O] n’exonérait pas Me [E] de son devoir de conseil; ils soulignent que le fait que les mentions essentielles de la donation (en particulier la désignation du bien et l’évaluation retenue) soient relatées dans la procuration implique que le notaire qui recevait la procuration devait informer son client sur celle-ci, de manière à ce qu’ils signent cette procuration connaissance de cause. Ainsi, les demandeurs soutiennent que le notaire aurait pu “à tout le moins” conseiller à monsieur [F] [O] de ne pas accepter la donation telle que rédigée. Me [E] ayant agi dans l’opération de donation-partage en tant que délégataire de signature d’un acte non rédigé par ses soins, s’il lui incombe un devoir de conseil et de mise en garde, celui-ci doit être apprécié moins rigoureusement que celui incombant au notaire rédacteur d’acte. Me [E] avait déjà intégré à un de ses actes (rédigé par ses soins) l’évaluation d’au moins un des biens visés dans l’acte de donation-partage querellé, dans le cadre d’une succession dont avait bénéficié madame [O] plusieurs années auparavant.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] à payer à Me [U] [E] et à la S.C.P. [15] ensemble la somme unique de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] à payer à Me [B] [D] et à la S.C.P. [18] ensemble la somme unique de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE in solidum madame [Y] [C] veuve [O] et monsieur [F] [O] aux dépens; DIT que les dépens seront recouvrables directement au profit des parties en ayant formulé la demande au dispositif de ses dernières écritures ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision en toutes ses dispositions. AINSI JUGE ET PRONONCE AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN LE 27 AOÛT 2025. Le greffier La Présidente