Tribunal judiciaire, 3ème chambre civile, 7 octobre 2025 — n° 21/00984

PROCÉDURE Vu les actes d’huissier du 2 mars 2021 ( procédure n° 21/ 984) par lesquels [A] [O] divorcée [D], et ses 3 enfants [G], [J] et [F] [D], ont fait assigner leur ex-mari et père, [U] [D] aux fins de voir : - annuler la clause d’inaliénabilité mentionnée dans l’acte de donation du 13 avril 2011 effectuée par [U] [D] et [A] [O] épouse [D] au bénéfice de leurs 3 enfants, portant sur l’usufruit de deux appartements, 2 caves et 6 parkings situés dans l’immeuble “[Adresse 22]”, [Adresse 6] à [Localité 1], - ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la publicité foncière compétent, - et condamner [U] [D] à leur verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Vu l’acte d’huissier du 9 septembre 2022 ( procédure n°22/3559) par lequel [U] [D] a appelé en cause M° [R] [E], notaire rédacteur de l’acte de donation du 13 avril 2011, aux fins de voir : - à titre liminaire, joindre son appel en cause à la procédure n° 21/ 984, - à titre principal : déclarer par faitement valable la clause d’inaliénabilité et d’hypothéquer contenue dans l’acte de donation du 13 avril 2011, comme respectant les conditions de validité de l’article 900-1 du code civil, - à titre subsidiaire : - dire que la SCP notariale [20] avait commis une faute dans la rédaction de la clause litigieuse, - condamner ladite SCP de notaires : - d’une part, àl’indemniser de la valeur de l’usufruit des biens objets de la donation, à dire d’expert, - et d’autre part, à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. Vu l’ordonnance du 2 janvier 2023 par laquelle le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures 21/984 et 22/3559 sous le premier de ces deux numéros. Vu l’ordonnance du 10 juillet 2023 par laquelle le juge de la mise en état a débouté [U] [D] de sa demande de production par ses enfants [F], [G] et [J] [D] de leurs déclarations de revenus et avis d’imposition des années 2020, 2021 et 2022, comme non nécessaires à la solution du litige. Vu l’ordonnance du 27 juin 2024, par laquelle le juge de la mise en état a : - rejet l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir de M°[R] [E] soulevée par les demandeurs, - rejeté la demande de disjonction des procédures 21/984 et 22/3559, - constaté la prescription de l’instance n° 21/ 984 introduite par acte d’huissier du 2 mars 2021 par [A] [O] divorcée [D], [G] [D], [J] [D] et [F] [D], - et condamné ces derniers aux dépens et à verser à [U] [D] et à M° [E] chacun la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Vu l’ordonnance du 11 juillet 2024 en rectification d’omission matérielle par laquelle le juge de la mise en état a dit que l’ordonnance du 27 juin 2024 devait être complétée par le rajout dans son dispositif de la mention “ Renvoyons l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état di 23 septembre 2024 pour conclusions au fond des parties.” Vu les diverses conclusions échangées entre les parties dont seules les dernières en date seront ci-après reprises. ✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺ Vu les conclusions n°2 notifiées par le RPVA par lesquelles [A] [O] divorcée [D], et ses 3 enfants [G], [J] et [F] [D] ( ci-après désignés comme les consorts [O]/[D]) : - ont soutenu, dans les motifs de leurs conclusions : - que la clause d’inaliénabilibité, mentionnée dans l’acte de donation d’usufruit du 13 avril 2011 était nulle , en raison, d’une part, de l’absence de mention de durée et donc de caractère temporaire, et d’autre part, d’absence de motif d’intérêt sérieux et légitime, - qu’ à supposer qu’il ait existé un jour, l’intérêt de la clause d’inaliénabilité avait disparu en l’état de la mésentente profonde entre les 3 enfants [D] et leur père, décrit comme menaçant et violent , qui est rentré par effraction dans l’appartement, et a cessé de régler les charges des biens immobiliers donnés qu’il s’était engagé à régler à leur place, - ont sollicité, en conséquence : - l’a…

SUR QUOI : 1°) Rappel des faits et de la procédure [U] [D] et [A] [O]se sont mariés à [Localité 1], le [Date mariage 12] 1972 sous le régime de la séparation de biens. Trois enfants sont issus de leur union : - [F], née le [Date naissance 15] 1973 à [Localité 1], - [G], née le [Date naissance 5] 1975, à [Localité 1], - et [J], né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 1]. Les époux [D]/[O] ont, pendant leur mariage, acquis ensemble et indivisément entre 1977 et 1988, 2 appartements , 4 parkings et 2 caves , dans l’ensemble immobilier de standing “[Adresse 22]” , situé [Adresse 6] à [Localité 1], à savoir : - le 31 janvier 1977 : acquisition des lots 252 et 253 ( parkings) , 901 ( cave) et 941 (appartement), - le 30 mars 1981: acquisition du lot 1384 ( parking) - le le 23 octobre 1985 : acquisition des lots 37 ( parking) , 940 ( appartement) et 907(cave). [U] [D] a aquis, seul 2 autres parkings :les lots 443 et 444 ( parkings), le 28 septembre 1988. Par acte notarié en date du 27 juillet 1998, les époux [D]/[O] ont fait donation en avancement d’hoirie à leurs 3 enfants, [F], [G] et [J] [D], à raison d’un tiers indivis chacun, de la nue-propriété des biens sus-visés, en s’en réservant l’usufruit. Les époux [D]/[O] sont ensuite partis vivre à l’étranger, aux Etats Unis. Par acte notarié du 13 avril 2011, dressé par M°[E], les époux [D]/[O] ont fait donation à leur trois enfants de l’usufruit de l’ensemble des biens immobiliers sus-mentionnés. Les trois enfants donataires ont accepté cette donation, réunissant ainsi sur leur tête l’usufruit et la nue-propriété des biens immobiliers, soit la pleine propriété à parts égales (1/3 indivis) desdits biens. Les deux actes de donation successifs de 1998 et 2011 prévoyaient un droit de retour et une clause d’inaliénabilité. Compte-tenu de l’importance du coût des charges de copropriété et des taxes foncières et d’habitation, les enfants donataires ont envisagé de vendre les biens donnés, qu’aucun d’eux n’occupait, [G] et [J] vivant respectivement aux USA et au Japon, et [F] habitant dans la maison dont elle est propriétaire à [Localité 19]. La clause d’inaliénabilité prévue dans l’acte de donation de l’usufruit du 13 avril 2011 ne leur permettant pas de procéder à la vente, ils ont demandé à leurs parents de renoncer à cette clause et de les autoriser à vendre. Si leur mère, [A] [O] divorcée [D], partie à la procédure aux côtés de ses enfants, a consenti à renoncer à la clause d’inaliénabilité, tel n’a pas été le cas de [U] [D] qui, lui, s’y est opposé. Les époux [U] [D] et [A] [O] ,se sont séparés en 2017 et leur divorce a été prononcé par jugement de la Cour de circuit judiciaire de Miami ( Floride) , en date du 14 avril 2021 ( pièce n° 19). Il résulte des échanges de mails produits que le contexte familial est devenu très conflictuel, avec des tensions nombreuses et persistantes , les termes de ces mails devenant irrespectueux , voire carrément injurieux , entre le père et les enfants ( notamment mail du 9 avril 2020 - pièce n° 16 - adressé par [U] [D] à sa fille [G], la traitant de “conasse” et de “salope” et qualifiant ses 3 enfants d’ “ingrats” , d’“enculés “ et de “ salauds de pauvres”). ✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺ [F], [G] et [J] [D], et leur mère, [A] [O] divorcée [D] ( ci-après dénommés les consorts [O]/[D] ) : - sollicitent l’autorisation de vendre les biens objets de la donation de l’usufruit du 13 avril 2011,en faisant valoir que la clause d’inaliénabilité contenue à l’acte n’est pas limitée dans le temps, et n’est donc pas temporaire mais perpétuelle, et qu’elle n’a plus d’intérêt sérieux et légitime, dès lors que la clause de réserve d’usufruit n’existe plus, et que les frais et charges afférents aux biens excèdent leurs possibilités financières, - et s’opposent à la demande reconventionnelle de [U] [D] tendant à la révocation de la donation pour inexécution des charges prévues dans l’acte de donation. [U] [D] : ➔ s’oppose à cette demande, en soutenant : - que la clause d’inaliénabilité était limitée dans le temps puisqu’elle était subordonnée à la durée des charges et conditions stipulées dans l’acte de donation, et répond donc aux exigences de l’article 900-1 du code civil qui n’exige pas une détermination précise de durée mais impose simplement qu’elle soit déterminable dans le temps, et donc temporaire, - que l’intérêt sérieux et légitime de la clause d’inaliénabilité au moment de l’acte de donation en 2011 résidait dans le souhait : - de prolonger le lien familial avec la France ( les parents donateurs partis s’installer aux USA souhaitant conserver un pied-à-terre en France), - de protéger le patrimoine familial contre une décision précipitée de vente, compte-tenu du manque de maturité financière et immobilière des enfants, - d’assurer la conservation d’un bien stratégique, représentant un placement à forte valeur ajoutée - que cet intérêt sérieux et légitime subsistait toujours, dans la mesure où les enfants laissaient les biens à l’abandon, dans un état pitoyable, l’appartement étant devenu un véritable dépotoir, et ne les avaient jamais donné en location, ce qui démontrait lelur inaptitude à gérer ces biens de valeur et qu’une vente par leurs soins serait désastreuse, - et qu’il était “ hors de question de lever cette clause et de permettre ainsi à des enfants, ingrats de la gratification reçue, de vendre à la sauvette l’économie de toute une vie” ( sic), ➔ et sollicite reconventionnellement : - la révocation de la donation du 13 avril 2011 portant sur l’usufruit, faute pour les donataires d’avoir acquitté les charges et impôts grevant les biens donnés, et donc faute d’avoir exécuté les obligations qui leur incombaient en tant que bénéficiaires de la donation, - et la condamnation solidaire des demandeurs à lui verser une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 2) Sur la demande de révocation de la donation d’usufruit du 13 avril 2011 Bien que la demande de révocation de la donation du 13 avril 2011 ait été formulée reconventionnellement par [U] [D], il convient de l’examiner en premier lieu, puisque si la donation devait être révoquée, la demande d’autorisation de main-levée de la clause d’inaliénabilité et d’autorisation de vente des biens donnés deviendrait sans objet. En application de l’article 953 du code civil : “La donation entre vifs ne pourra être révoquée que pour cause d’inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite, pour cause d’ingratitude, et pour cause de survenance d’enfants.” [U] [D] sollicite la révocation de la donation d’usufruit du 13 avril 2011 au motif que ses enfants, bénéficiaires de la donation, n’auraient pas respecté les obligations mises à leur charge, à savoir la condition, intégrée à la clause intitulée “ Impôts, contributions et charges” ainsi libellée : “Le donataire acquittera à compter de ce jour tous les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature auxquels l’immeuble peut et pourra être assujetti”. Les enfants [D], bien qu’invoquant et démontrant la lourdeur financière des charges de copropriété et des taxes afférentes aux biens immobiliers des [Adresse 22], reçus en donation, justifient , par le relevé de comptes du syndic, le Cabinet [18], couvrant l’exercice du 1er janvier 2023 au 15 février 2024 ( pièce 28) , être complétement à jour du règlement des charges au 29 mars 2024, le solde de leur compte étant alors à zéro à cette date. Par ailleurs, [U] [D] n’a pas versé aux débats de documents établissant que les taxes et impôts afférents aux biens donnés soient restés impayés. En conséquence, la demande de [U] [D] tendant à la révocation de la donation pour inexécution des charges par les donataires sera rejetée comme infondée. 3°) Sur la demande d’autorisation de vente ✺ Remarque liminaire Dans leur assignation, les consorts [O]/[D] sollicitaient initialement la nullité de la clause d’inaliénabilité prévue dans l’acte de donation d’usufruit. Par ordonnance du 27…

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Vu l’ autorité de la chose jugée attachée à l’ ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 juin 2024, ayant constaté la prescription de l’action en nullité de la clause d’inaliénabilité contenue dans l’acte de donation d’usufruit dressé par M°[E] le 13 avril 2011, Dit n’y avoir lieu à statuer sur ladite nullité, Vu l’article 953 du code civil, Déboute [U] [D] de sa demande de révocation de la donation du 13 avril 2011 de l’usufruit de divers biens immobiliers situés dans les résidences “ [Adresse 22]”, [Adresse 17], à [Localité 1], Vu l’article 900-1 du code civil , Ordonne la main-levée de la clause d’inaliénabilité contenue dans l’acte dressé le 13 avril 2011 par M° [E], notaire , par lequel [U] [D] et [A] [O] épouse [D] ont fait donation à leurs trois enfants [F] [D] épouse [L] , [G] [D] épouse [K] , et [J] [D], de l’usufruit des lots n° 941, 901, 252, 253, 1384, 940, 907, 37, de l’immeuble [Adresse 22], sis [Adresse 6] à [Localité 1], et par lequel [U] [D] seul a fait donation à ses 3 enfants des lots 443 et 444 de ce même immeuble, Autorise, en conséquence, les donataires, [F] [D] épouse [L] , [G] [D] épouse [K] , et [J] [D] à vendre les 10 biens immobiliers objets de la donation, situés dans l’immeuble “ [Adresse 22]”, situé [Adresse 6] à [Localité 1], cadastré section NM - n°[Cadastre 16], à savoir : - le lot NUMERO NEUF CENT QUARANTE ET UN (941): Aile 2, un appartement situé au 5ème étage, niveau 8, couloir de droite en sortant de l’escalier, porte au fond comprenant : entrée, salle de séjour, quatre chambres, deux salles de bains avec water-closet, dressing, placard, water-closet indépendant, cuisine, balcon Et les 1418/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 410/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’ancienne parcelle de terrain - le lot NUMERO NEUF CENT UN (901) - bâtiment B Une cave au sous-sol niveau 2 portant le numéro 901 Et les 13/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 4/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO DEUX CENT CINQUANTE DEUX (252) - bâtiment K Un parking couvert portant le numéro 252 Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO DEUX CENT CINQUANT TROIS (253) - bâtiment K Un parking couvert portant le numéro 253 Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT QUATRE (1384) -bâtiment A Un parking à ciel ouvert situé au Nord du bâtiment A et le quatorzième côté [Adresse 17] Et les 5000/100.000èmes des parties communes générales dudit bâtiment G Et les 8,85/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO NEUF CENT QUARANATE (940) - bâtiment B Aile 2, cinquième étage, un appartement sis au niveau 8, couloir de gauche en sortant de l’escalier porte droite, comprenant : entrée, salle de séjour, salle de bains avec water-closet, placard, cuisine, balcon Et les 375/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 108/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO NEUF CENT SEPT (907) - bâtiment B Aile 2 au sous-sol une cave portant le numéro 907 Et les 13/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B Et les 4/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain - le lot NUMERO TRENTE SEPT (37) - bâtiment K Un parking couvert portant le numéro 37 Et les 22/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment K Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes e…