Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 21 janvier 2026 — n° 23/05681

* * * EXPOSÉ DU LITIGE : 1. Par acte de donation du 15 février 2019 publié le 11 mars 2019 au service de la publicité foncière de [Localité 8] 3ème bureau sous le numéro 2019P04682, Madame [L] [J] épouse [B] a fait donation à son fils, Monsieur [E] [B], de la nue propriété d'une villa située [Adresse 4] à [Localité 11] évaluée pour la pleine propriété à la somme de 1 325 000 euros et pour la nue-propriété à la somme de 927 500 euros, la donatrice conservant l'usufruit évalué à 30 % de la valeur vénale du bien. Le 6 mars 2020, l'administration fiscale a adressé une proposition de rectification n°3905 à M. [B] en sa qualité de donataire et à Mme [B] en sa qualité de donatrice solidaire, fondée sur une valeur du bien estimée à 4 248 000 euros en pleine propriété et 2 973 600 euros en nue-propriété. Par courrier du 15 septembre 2020, Mme [J] a présenté ses observations. Par courrier du 9 octobre 2020, l'administration fiscale a maintenu les rectifications proposées. Le 19 novembre 2020, Mme [J] a saisi la Commission Départementale de Conciliation. Par courrier du 18 juin 2021, la Commission a retenu une valeur du bien donné de 3 888 000 euros en pleine propriété et de 2 721 600 euros en nue-propriété. L'avis de mise en recouvrement a été émis le 13 août 2021 portant sur un redressement de 758 342 euros d'impôt et 18 152 euros d'intérêts de retard. 2. Mme [J] a effectué une réclamation contentieuse le 13 décembre 2021. La Direction régionale des Finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde a rejeté cette demande par avis n°4150-DS du 23 juin 2022. Par acte extrajudiciaire du 6 septembre 2022, Mme [J] a fait délivrer une assignation au Pôle juridictionnel judiciaire de la [Adresse 10] (ci-après DRFIP) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Par jugement prononcé le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté Mme [J] de ses demandes, - confirmé la décision de rejet du 23 juin 2022, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [J] aux dépens. Par déclaration en date du 15 décembre 2023, Mme [J] a relevé appel de cette décision en ses chefs expressément critiqués, intimant la DRFIP. PRÉTENTIONS DES PARTIES : 3. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 01 août 2024, Mme [J] demande à la cour de : Vu l'article L17 du livre des procédures fiscales, Vu la jurisprudence et la doctrine applicables pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers, Vu l'article L57 du livre des procédures fiscales, Vu les articles L55 à L61 B du livre des procédures fiscales, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 30 novembre 2023, Vu les éléments versés aux débats par Monsieur [E] [B]. - débouter l'administration fiscale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - faire droit à l'appel interjeté par Mme [J], à l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 30 novembre 2023 dans son intégralité à savoir en ce qu'il a : - débouté Mme [J] de ses demandes de décharge des impositions et pénalités, - confirmé la décision de rejet de l'administration fiscale du 23 juin 2022, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [J] aux entiers dépens. - juger que l'administration fiscale n'a pas apporté la preuve qui lui incombe de l'insuffisance de valeur en vertu de I'article L17 du livre des procédures fiscales, - juger que la méthodologie de valorisation utilisée par l'administration fiscale est radicalement viciée, - juger que les écritures et l'ensemble des pièces versées aux débats permettent de démontrer que la procédure de rectification de l'administration fiscale est irrégulière et illégale, justifiant ainsi la réformation du jugement de premièr…

MOTIFS DE LA DÉCISION : Moyens des parties 5. Mme [J] fait grief au jugement déféré de ne pas avoir accueilli sa demande relative à la décharge des impositions supplémentaires dont l'administration fiscale a estimé qu'elle était redevable. L'appelante soutient tout d'abord que la rectification litigieuse procède d'une démonstration défaillante puisque, si l'administration rappelle à juste titre que les droits de donation doivent être assis sur la valeur vénale réelle du bien au jour du fait générateur, déterminée prioritairement par comparaison avec des cessions intrinsèquement similaires, elle n'a en réalité retenu que trois mutations à des prix particulièrement élevés (environ 13.185 à 13.619 euros/m², moyenne 13.344 euros/m²), pour en déduire, après un abattement forfaitaire de 10 % lié à la différence de surface, un prix arrondi à 12.000 euros/m² conduisant à une valeur de 4.248.000 euros ; que la séance de la Commission départementale de conciliation du 20 mai 2021 a pourtant mis en évidence le caractère non pertinent de l'évaluation proposée, ce qui a conduit l'administration à consentir une décote supplémentaire de 10  % au titre du risque de mérule, ramenant cette évaluation à la somme de 3.888.000 euros ; que cette décote atteste du caractère non probant des termes de comparaison sélectionnés et de l'insuffisance des ajustements pratiqués. Mme [J] ajoute que, en vertu de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales, il incombe à l'administration, et à elle seule, d'établir l'insuffisance de la valeur déclarée par le contribuable, en notifiant dès la proposition de rectification des éléments chiffrés et des termes de comparaison pertinents et que le contribuable n'a pas à démontrer le caractère excessif de l'évaluation administrative ; que le premier juge a pourtant inversé la charge de la preuve en s'attachant principalement à écarter les références produites par son expert, sans procéder à un examen concret des trois termes de comparaison invoqués par l'administration ; que le jugement déféré est affecté d'erreurs matérielles et d'inexactitudes (confusions de communes, évictions injustifiées de références pourtant situées à [Localité 12], méconnaissance de la proximité géographique de certains termes, et constat paradoxal de l'absence de biens « intrinsèquement similaires » sans en déduire l'irrégularité de la démarche), de sorte que la décision entreprise est dépourvue de base légale au regard des exigences gouvernant la preuve du rehaussement. L'appelante fait enfin valoir que la méthodologie de l'administration est intrinsèquement illégale au regard des règles de détermination de la valeur vénale, puisqu'il a été sélectionné une base d'évaluation incomplète et partiale qui ne retient que des ventes hautes parmi de nombreuses mutations publiées, alors que l'expertise amiable produite établit une moyenne nettement inférieure une fois écartées les ventes atypiques et les extrêmes ; que, de plus, les termes de comparaison de l'administration ne reflètent pas les caractéristiques déterminantes du bien litigieux : surface sensiblement supérieure, situation en zone exposée à des aléas forts de submersion et d'érosion, absence de piscine, absence de première ligne et de vue totalement dégagée, appartenance à un environnement distinct de la zone dite des « 44 hectares », vice grave de la mérule susceptible de réapparition, ce qui pourrait imposer une démolition-reconstruction à coût élevé. Enfin, au visa de l'article 57 du Livre des procédures fiscales, Mme [J] discute la procédure en faisant grief à l'administration d'un défaut de réponse utile aux observations et d'un débat hiérarchique vidé de sa substance, ce qui, combiné aux carences de motivation et à l'absence d'analyse des facteurs de minoration, justifie l'annulation de la procédure de rectification et, par voie de conséquence, la décharge des impositions et pénalités mises en recouvrement. 6. L'Administration des finances publiques répond que la méthode d'évaluation qu'elle a retenue s'inscrit strictement dans le cadre légal et jurisprudentiel applicable à la détermination de la valeur vénale ; que cette valeur correspond au prix susceptible d'être obtenu par le jeu normal de l'offre et de la demande, abstraction faite de toute valeur de convenance, et qu'elle doit être appréciée par comparaison avec des cessions antérieures portant sur des biens intrinsèquement similaires, sans exigence d'identité parfaite ; qu'elle a en l'espèce procédé à une analyse du marché immobilier local de [Localité 12] et retenu trois mutations intervenues en 2018, antérieures au fait générateur, concernant des biens de même catégorie cadastrale, d'état d'entretien comparable et situés dans un environnement géographique similaire ; que ces références, suffisamment proches en surface bâtie et en superficie foncière, ont permis de dégager une valeur unitaire moyenne cohérente, reflétant objectivement le prix du marché pour des villas de standing sur la presqu'île, la charge de démontrer leur défaut de pertinence incombant au contribuable. L'intimée ajoute qu'elle a légitimement écarté les nombreux termes de comparaison proposés par Mme [J], soit parce qu'ils étaient trop anciens, soit parce qu'ils étaient postérieurs au fait générateur, soit encore parce qu'ils concernaient des biens situés hors de la commune ou dans un secteur géographique distinct ; que les caractéristiques invoquées par l'appelant -exposition aux risques de submersion, absence de piscine, construction en bois, présence ancienne de mérule - ont été dûment examinées et intégrées dans l'analyse ; que les termes retenus sont tous concernés par les risques naturels propres au bassin d'[Localité 5], sans que ceux-ci n'aient, en pratique, dissuadé les acquéreurs ou entraîné une baisse des prix ; que la localisation privilégiée à proximité immédiate du rivage, la vue dégagée sur le bassin et l'attractivité structurelle du marché local l'emportent sur ces sujétions ; que la présence de mérule a été traitée et qu'il s'agit d'une infestation ancienne qui n'a pas récidivé. L'administration défend la régularité tant de l'application d'abattements successifs que de la procédure contradictoire. Elle rappelle que la jurisprudence admet, notamment en présence d'un marché étroit ou de singularités propres au bien, l'ajustement de la valeur par des abattements destinés à corriger les écarts avec les termes de comparaison, sans priver ceux-ci de leur pertinence. Enfin, l'intimée soutient qu'elle a pleinement respecté les exigences procédurales des articles L.55 à L.61 B du Livre des procédures fiscales ; que la proposition de rectification comme la réponse aux observations ont été suffisamment motivées, exposant de manière intelligible les raisons du rejet des arguments adverses, de sorte qu'aucune atteinte aux droits de la défense ni aucune irrégularité de la procédure de rectification contradictoire ne peuvent être retenues. Réponse de la cour 7. En vertu de l'article 55 du Livre des procédures fiscales, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A. L'article 57 du Livre des procédures fiscales dispose : « L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. Sur demande du contribuable reçue par l'administration avant l'expiration du délai mentionné à l'article L.

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme le jugement prononcé le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux. Y ajoutant, Condamne Madame [L] [J] épouse [B] à payer les dépens de l'appel. Condamne Madame [L] [J] épouse [B] à payer à l'Administration des finances publiques la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Magistrat