Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 mars 2026 — n° 24-13.829

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 16 janvier 2024), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 20-18.136), par actes du 17 août 2007, M. [L], notaire associé au sein de la société Office notarial du Val d'Abondance, devenue la société [L] et Favre notaires associés (la société notariale), a reçu, à la demande de la société civile immobilière L'Abbaye (la SCI), le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'une copropriété dénommée « l'ensemble immobilier [Adresse 6] », constituée de deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées en vert et en jaune sur un plan annexé aux actes, chacun des deux lots comprenant un chalet et un jardin privatif, l'accès commun à la voie publique constituant une partie commune. 2. Par acte du même jour, la SCI a vendu à Mme [R] le lot de copropriété supportant le chalet B, ensuite acquis, selon acte du 9 juillet 2010 reçu par M. [L], par M. et Mme [B]. 3. Le 10 juillet 2008, la SCI a fait édifier sur la voie d'accès au lot supportant le chalet A un enrochement de 90 m². 4. Par acte du 23 décembre 2008, la SCI a vendu à son gérant, M. [T], le lot de copropriété supportant le chalet A. 5. Le 8 juillet 2013, soutenant que l'accès à la voie publique n'avait pas été réalisé à l'emplacement matérialisé sur le plan annexé à l'état descriptif de division correspondant à la partie commune et qu'il empiétait sur leur jardin privatif, M. et Mme [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires), M. [T] et Mme [H], venant aux droits de la SCI, entre-temps dissoute et liquidée, et M. [T], en ses qualités d'ex-gérant de la SCI et de copropriétaire, ainsi que la société notariale, en nullité du plan de division annexé à l'état descriptif de division reçu le 17 août 2007, en substitution d'un régime de pleine propriété au régime de la copropriété, en interdiction à tout propriétaire du chalet A de passer sur leur lot et en indemnisation de leurs préjudices.

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Réponse de la Cour 8. D'une part, selon l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. 9. Il revient au juge, saisi d'une contestation quant à l'existence d'une copropriété, de constater l'existence de parties communes (3e Civ., 8 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152) ou celle de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers (3e Civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 18-16.117, publié). 10. D'autre part, il résulte des articles 1,1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. A ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière. 11. Il s'en déduit que, si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d'un plan annexé à l'état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas été établi par un géomètre-expert, l'irrégularité des conditions d'élaboration d'un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu'il revient au juge d'apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété. 12. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé. Réponse de la Cour 14. Dès lors qu'un immeuble répond aux critères posés par l'article 1er, d'ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé. 15. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé. Réponse de la Cour 17. La cour d'appel a, d'abord, retenu qu'en établissant le plan annexé à l'état descriptif de division, alors qu'il n'avait pas la qualité de géomètre-expert, M. [T] avait commis une faute mais que celle-ci n'était pas à l'origine d'un préjudice pour M. et Mme [B], dans la mesure où le lot qu'ils avaient acquis de Mme [R], qui elle-même le tenait de la SCI, correspondait à ce plan et à l'état descriptif de division. 18. Elle a, ensuite, retenu, à bon droit, qu'en dépit des conditions irrégulières de son établissement par une personne n'ayant pas la qualité de géomètre-expert, ledit plan pouvait servir d'élément de preuve des limites de la copropriété, et qu'en l'occurrence, il les définissait clairement. 19. Elle a, enfin, retenu que, si l'enrochement réalisé en 2008 n'avait pas donné lieu à autorisation du syndicat des copropriétaires, il n'était pas contesté que ces travaux étaient rendus nécessaires par la configuration des lieux. 20. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision de retenir qu'aucune faute séparable de l'exercice des fonctions de gérant ne pouvait être imputée à M. [T]. Réponse de la Cour 22. En premier lieu, le deuxième moyen étant rejeté, le grief, tiré d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée. 23. En second lieu, la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que, si les travaux d'enrochement réalisés en 2008 n'avaient pas donné lieu à autorisation du syndicat des copropriétaires, leur caractère nécessaire n'était pas contesté, et que si le notaire avait manqué à son devoir d'alerter M. et Mme [B] sur les discordances entre les plans initiaux et celui annexé au règlement, c'était au vu de ce dernier plan, qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente, qu'ils avaient donné leur consentement pour l'achat d'un lot en copropriété. 24. Abstraction faite des motifs, surabondants, critiqués par la quatrième branche, et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d'appel en a exactement déduit que la faute du notaire n'était pas à l'origine des préjudices allégués par M. et Mme [B], résultant de la méconnaissance de droits en pleine propriété qu'ils prétendaient tirer des plans annexés au permis de construire, lesquels n'étaient pas entrés dans le champ contractuel. 25. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [B] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [B] et les condamne à payer à M. [T] et Mme [H] représentée par son fils M. [P], la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.