Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab a2, 19 mars 2026 — n° 23/09572

* * * * * EXPOSE DU LITIGE Madame [K] [J] épouse [N], Madame [V] [J], Madame [E] [J] épouse [I], Madame [U] [J] épouse [Y] et Madame [T] [J] épouse [H] sont nus-propriétaires indivis des lots n°3 et n°5 au sein de l’immeuble situé 30, 32 et 34 Rue de Roubaix 13013 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Monsieur [O] [J] est quant à lui usufruitier de ces lots. Madame [T] [J] est mandataire de l’indivision. Outre les consorts [J], cette copropriété comprend deux autres copropriétaires : - La S.C.I. CMAR est copropriétaire des lots n° 1 et 4 ; - Madame [P] [S] et Monsieur [R] sont copropriétaire indivis du lot n°2. Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 juin 2023, au cours de laquelle la société CABINET O. [X] a notamment été élue en qualité de syndic en lieu et place de Madame [S], jusqu’alors syndic bénévole. Selon assignation délivrée le 15 septembre 2023, les consorts [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30, 32 et 34 rue de Roubaix, pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir à titre principal l’annulation de cette assemblée générale dans son intégralité, subsidiairement l’annulation de ses résolutions n° 6, 7, 13, 14, 16, 17, et 18 ainsi que de la résolution n°1 de l’ordre du jour complémentaire, et de désigner un administrateur provisoire, outre des demandes au titre de l’article 700 et des dépens. Par conclusions d’incident du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état de plusieurs fins de non-recevoir. L’incident a été joint au fond par mention au dossier le 06 mars 2025. Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 août 2025, les consorts [J] demandent au tribunal de : - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires 30, 32, et 34 Rue de Roubaix de toutes ses demandes au titre des fins de non- recevoir. - JUGER et DECLARER que [T] [U] [Z] [H] née [J], [O] [J], [U] [Y] née [J], [E] [I] née [J], [V] [J], [K] [N] née [J] Et [T] [U] [Z] [H] née [J], prise en sa qualité de mandataire de l’indivision incluant Madame [T] [H] née [J], Monsieur [O] [J], Madame [A] [Y] née [J], Madame [E] [I] née [J] sont recevables à agir en annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 du Syndicat des copropriétaires 30, 32, et 34 Rue de Roubaix - JUGER et DECLARER du chef des demandes formulées pour le lot n° 3 et n° 5 de l’indivision que [T] [U] [Z] [H] née [J], [O] [J], [U] [Y] née [J], [E] [I] née [J], [V] [J], [K] [N] née [J] Et [T] [U] [Z] [H] née [J], prise en sa qualité de mandataire de l’indivision incluant Madame [T] [H] née [J], Monsieur [O] [J], Madame [A] [Y] née [J], Madame [E] [I] née [J] sont recevables à agir en annulation des résolutions n° 6, 7, 13, 14, 16, 17, et 18 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 du Syndicat des copropriétaires 30, 32, et 34 Rue de Roubaix, ainsi que la résolution n° 1 de l’ordre du jour complémentaire de cette assemblée. A titre principal, du chef des demandes formulées au titre du lot n° 3 par l’indivision [J] : - ANNULER le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 30, 32, et 34 Rue de Roubaix ; - ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 30, 32, et 34 Rue de Roubaix. - A titre subsidiaire, du chef des demandes formulées pour le lot n° 3 et n° 5 de l’indivision [J]: ANNULER les résolutions n° 6, 7, 13, 14, 16, 17, et 18 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 30, 32, et 34 Rue de Roubaix, ainsi que la résolution n° 1 de l’ordre du jour complémentaire de cette assemblée. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 30, 32, et 34 Rue de Roubaix à verser à Madam…

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement. Sur la recevabilité des demandes des consorts [J] Le syndicat conteste en premier lieu la qualité de défaillant des consorts [J] à l’assemblée générale et soulève ainsi l’irrecevabilité de leur demande visant à l’annuler dans son intégralité. Ils exposent que les requérants étaient représentés lors de l’assemblée et ne pouvaient limiter le mandat de représentation à un seul de leurs lots, le droit de vote de chaque copropriétaire étant unique. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies. Par ailleurs, l’article 22 de la même loi indique que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Il précise également que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Il en résulte que le droit de vote lors de l’assemblée générale est attaché à chaque lot. Dès lors, si une même personne est copropriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble, elle dispose d’un droit de vote distinct pour chacun des lots dont elle est propriétaire, qui correspond au nombre de voix attaché à chacun. Il est par ailleurs constant que doit être considéré comme défaillant un copropriétaire qui a participé à l'assemblée générale en la seule qualité de mandataire d’autres copropriétaires et qui a refusé d'émarger la feuille de présence pour son propre lot, le procès-verbal n'ayant pas pris en compte ses voix personnelles (cf. Cass. Civ. 3e, 22  juill. 1998, n°97-11.120). En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023 indique que les consorts [J], propriétaires indivis des lots n°3 et n°5 de la copropriété, étaient absents et non représentés s’agissant du lot n°3, mais qu’ils étaient représentés par un mandataire, M. [W], s’agissant du lot n°5. Ainsi, leur vote n’a pas été pris en compte dans le décompte des voix au titre du lot n°3, qui est noté pour chaque résolution comme étant « absent et non représenté ». Il a en revanche été pris en considération pour le lot n°5, le nombre de voix correspondant à ce lot étant bien comptabilisé pour ou contre chaque résolution. La feuille de présence annexée au procès-verbal vient confirmer ces éléments. En effet, aucun représentant de l’indivision n’est mentionné comme étant présent au titre du lot n°3, alors que le nom de Monsieur [W] est indiqué pour le lot n°5, avec la précision expresse qu’il représentait ce lot. C’est donc à juste titre que les requérants indiquent qu’ils ont la qualité de copropriétaires défaillants à l’assemblée générale au titre du lot n°3, contrairement à ce que soutient le syndicat. Il est en effet inexact d’affirmer que l’article 22 précité prévoirait expressément un seul vote pour chaque copropriétaire, alors qu’il indique seulement que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Ainsi, la loi n’exclut pas qu’un copropriétaire de plusieurs lots puisse voter distinctement (et le cas échéant de manière différente) au nom de chacun de ses lots, pas plus qu’elle n’interdit qu’il puisse se faire représenter par un mandataire pour un seul de ses lots. Les moyens soutenus par le syndicat tenant à l’irrégularité du mandat de représentation confié à Monsieur [W] pour le seul lot n°5 sont par conséquent inopérants. De même, il ne peut valablement soutenir que les requérants n’auraient pas qualité pour agir en annulation de l’assemblée générale dès lors que seule Madame [T] [J] pouvait en demander l’annulation en sa qualité de mandataire de l’indivision, et non les coindivisaires, dans la mesure où la désignation d’un mandataire pour représenter l’indivision n’interdit pas aux coindivisaires d’agir en justice pour faire respecter les droits de l’indivision et où [T] [J] est en tout état de cause bien demanderesse à la présente action, en sa double qualité de membre de l’indivision et de mandataire de celle-ci. Le syndicat des copropriétaires soutient également que l’action des consorts [J] serait tardive pour avoir été délivrée au-delà du délai de deux mois prévu par la loi pour l’introduction de l’action. Il y a cependant lieu de rappeler au syndicat qu’il lui appartient de démontrer la date à laquelle le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié, et à partir de laquelle le délai ouvert pour contester celle-ci a donc commencé à courir. Or, non seulement il se contente d’indiquer que ce procès-verbal a été notifié dans le délai d’un mois suivant l’assemblée générale sans plus de précision et sans en rapporter la preuve, mais les consorts [J] démontrent de leur côté par la production de la copie de l’enveloppe du courrier de notification qu’il a été notifié à Madame [T] [J] au plus tôt le 19 juillet 2023, date du cachet de la poste, de sorte que les requérants avaient jusqu’au 19 septembre 2023 pour introduire leur action. L’assignation délivrée le 15 septembre 2023 n’est donc pas tardive et ce moyen sera écarté. Les consorts [J] sont par conséquent recevables à contester l’intégralité de l’assemblée générale du 21 juin 2023 en leur qualité de propriétaires indivis du lot n°3, défaillants lors de l’assemblée. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2023 dans son intégralité Les consorts [J] soutiennent en premier lieu que l’assemblée générale doit être annulée dans la mesure où la loi interdit expressément le cumul des fonctions de syndic et de président de l’assemblée générale, et où Mme [S], alors syndic bénévole, a été élue en qualité de présidente de l’assemblée aux termes de la résolution n°1. Ils font également valoir que le délai légal minimum prévu entre l’envoi de la convocation et la tenue de la réunion n’a pas été respecté. L’article 22 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, dispose que ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale : 1o Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ; 2o Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; 3o Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; 4o Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. Il résulte de la première résolution du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023 que Madame [S] a été élue en qualité de présidente de séance, alors qu’elle était encore, à cette date, syndic de l’immeuble puisque le cabinet [X] n’avait pas encore été désigné en ses lieux et place. Ce point n’est pas contesté. La présidence de l’assemblée générale par le syndic est une cause de nullité radicale de ses décisions, peu important le contexte de sa désignation en qualité de président, et en particulier le fait qu’aucun autre candidat ne se soit proposé.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, DECLARE recevable l’action en annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2023 engagée par Madame [K] [J] épouse [N], Madame [V] [J], Madame [E] [J] épouse [I], Madame [U] [J] épouse [Y], Monsieur [O] [J] et Madame [T] [J] épouse [H] ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 30, 32 et 34 Rue de Roubaix 13013 Marseille tendant à voir déclarer cette action en annulation sans objet ; ANNULE dans son intégralité l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 30, 32 et 34 Rue de Roubaix 13013 Marseille en date du 21 juin 2023 ; DEBOUTE Madame [K] [J] épouse [N], Madame [V] [J], Madame [E] [J] épouse [I], Madame [U] [J] épouse [Y], Monsieur [O] [J] et Madame [T] [J] épouse [H] de leur demande de dommages-et-intérêts ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 30, 32 et 34 Rue de Roubaix 13013 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET O. [X], aux dépens ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 30, 32 et 34 Rue de Roubaix 13013 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET O. [X], à payer à Madame [K] [J] épouse [N], Madame [V] [J], Madame [E] [J] épouse [I], Madame [U] [J] épouse [Y], Monsieur [O] [J] et Madame [T] [J] épouse [H] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf mars deux mille vingt six LE GREFFIER LE PRESIDENT