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TVA sur la mise à disposition d'un emplacement sur un château d'eau par une communauté de communes Droit fiscal

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La redevance pour mise à disposition à une société d'un espace situé sur un chateau d'eau, doit-elle être ou non, imposée à la TVA ? Je précise que le château d'eau est propriété d'une communauté de communes.
L'assujettissement à la TVA de la redevance perçue par une communauté de communes pour l'occupation d'un château d'eau (généralement pour l'installation d'antennes de téléphonie mobile) dépend de la qualification juridique de la convention et de la nature des prestations fournies. Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard du droit fiscal français. ### 1. Le principe : L'exonération des locations immobilières nues En vertu de l'**[article 261 D, 2° du Code général des impôts](https://www.google.com/search?q=Article+261+D+Code+general+des+impots)**, les locations de terrains non aménagés et de locaux nus sont, par principe, **exonérées de TVA**. Si la communauté de communes se contente de mettre à disposition un emplacement sur le château d'eau (le "nu") sans fournir de services associés ou d'équipements spécifiques nécessaires à l'exploitation, la redevance n'est pas soumise à la TVA. ### 2. L'exception : La qualification de "prestation de services complexe" L'administration fiscale et la jurisprudence considèrent souvent que la mise à disposition d'un point haut (château d'eau, toit-terrasse) pour des opérateurs de téléphonie ne constitue pas une simple location immobilière, mais une **prestation de services de nature commerciale**. La TVA devient **obligatoire** si : * **Aménagements spécifiques :** La collectivité a réalisé des travaux particuliers pour permettre l'installation (accès sécurisé, renforcement de structure, locaux techniques dédiés). * **Services associés :** La collectivité fournit l'électricité, assure la maintenance des accès ou une surveillance spécifique. * **Droit d'option :** Même si la location est considérée comme nue, la collectivité peut choisir d'opter pour la TVA (si les locaux sont à usage professionnel) afin de pouvoir déduire la TVA sur ses propres dépenses d'entretien ou de construction. ### 3. Le statut particulier de la collectivité (Art. 256 B du CGI) Les collectivités territoriales et leurs groupements (communauté de communes) ne sont pas assujettis à la TVA pour l'activité de leurs services administratifs, sociaux, éducatifs, etc. Cependant, selon l'**[article 256 B du Code général des impôts](https://www.google.com/search?q=Article+256+B+Code+general+des+impots)**, elles deviennent assujetties dès lors que le non-assujettissement entraînerait des **distorsions de concurrence graves**. Le marché de la mise à disposition de points hauts étant concurrentiel (opérateurs privés, bailleurs sociaux), la collectivité agit ici comme un opérateur économique. --- ### ⚠️ L'anticipation des risques (Analyse "Senior Partner") **1. Le risque de requalification fiscale :** Si vous n'appliquez pas la TVA en considérant qu'il s'agit d'une location nue, l'administration fiscale peut contester cette position lors d'un contrôle en démontrant que la prestation est "active" (fourniture d'énergie, accès facilité, etc.). Elle réclamera alors la TVA non collectée sur les 3 dernières années, assortie d'un intérêt de retard de 0,20 % par mois. **2. La charge de la preuve :** Pour maintenir l'exonération, la communauté de communes doit prouver qu'elle a un rôle purement **passif**. Si le contrat prévoit des obligations de maintenance, de garantie de disponibilité ou de fourniture de fluides, l'exonération tombera. **3. Stratégie "Gagnant-Gagnant" :** Il est souvent préférable pour une collectivité d'opter pour la TVA ou de l'appliquer d'office. Pourquoi ? * **Pour la collectivité :** Cela permet de récupérer la TVA (déduction) sur les travaux de rénovation ou d'entretien du château d'eau au prorata de l'utilisation commerciale. * **Pour la société locataire :** Si c'est une société commerciale (type Orange, SFR, Free), elle récupère intégralement la TVA facturée. Le coût est donc neutre pour elle. ### Recommandation stratégique 1. **Vérifiez le contenu du contrat :** Si le contrat mentionne la fourniture d'énergie ou des prestations techniques, facturez la TVA au taux normal de 20 %. 2. **Si le contrat est "nu" :** Analysez l'intérêt de formuler une option à la TVA pour permettre la récupération de la taxe sur les dépenses liées à l'ouvrage. 3. **Rédaction :** Assurez-vous que la convention d'occupation du domaine public (ou bail) précise bien si le prix est "Hors Taxes" ou "Toutes Taxes Comprises" pour éviter que la TVA ne vienne réduire la recette nette de la collectivité en cas de contrôle. Si vous le souhaitez, je peux vous aider à rédiger une clause relative à la fiscalité (TVA) à insérer dans votre convention d'occupation.
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Sources officielles Légifrance

📄 Article 261 D du Code général des impôts

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : 1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ; 1° bis Les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel ; 2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire ; 3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d'un patrimoine foncier. 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : a. (Abrogé) ; b. Aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : -elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ; -elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; b bis. Aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d'au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction. d. (Sans objet).

📄 Article 278-0 bis du Code général des impôts

La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne : A. – Les livraisons portant sur : 1° Les denrées alimentaires destinées à la consommation humaine, les produits normalement destinés à être utilisés dans la préparation de ces denrées et les produits normalement utilisés pour compléter ou remplacer ces denrées, à l'exception des produits suivants auxquels s'applique le taux prévu à l'article 278 : a) Les produits de confiserie ; b) Les chocolats et tous les produits composés contenant du chocolat ou du cacao. Toutefois le chocolat, le chocolat de ménage au lait, les bonbons de chocolat, les fèves de cacao et le beurre de cacao sont admis au taux réduit de 5,5 % ; c) Les margarines et graisses végétales ; d) Le caviar ; e) Les boissons alcooliques ; 1°-00 bis Les denrées alimentaires destinées à la consommation des animaux producteurs de denrées alimentaires elles-mêmes destinées à la consommation humaine, les produits normalement destinés à être utilisés dans la préparation de ces denrées et les produits normalement utilisés pour compléter ou remplacer ces denrées ; 1°-0 bis Les produits d'origine agricole, de la pêche, de la pisciculture ou de l'aviculture lorsqu'ils sont d'un type normalement destiné à être utilisé dans la production agricole ; 1° bis Les produits de protection hygiénique féminine ; 1° ter Les préservatifs masculins et féminins ; 2° Les appareillages, équipements et matériels suivants : a) Les appareillages pour handicapés mentionnés aux chapitres Ier et III à VII du titre II et au titre IV de la liste des produits et des prestations remboursables prévue à l' article L. 165-1 du code de la sécurité sociale ; b) Les appareillages pour handicapés mentionnés au titre III de la liste précitée ou pris en charge au titre des prestations d'hospitalisation définies aux articles L. 162-22 et L. 162-22-7 du même code et dont la liste est fixée par arrêté conjoint des ministres chargés de la santé et du budget ; c) Les équipements spéciaux, dénommés aides techniques et autres appareillages, dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget et qui sont conçus exclusivement pour les personnes handicapées en vue de la compensation d'incapacités graves ; d) Les autopiqueurs, les appareils pour lecture automatique chiffrée de la glycémie, les seringues pour insuline, les stylos injecteurs d'insuline et les bandelettes et comprimés pour l'autocontrôle du diabète ; e) Les appareillages de recueil pour incontinents et stomisés digestifs ou urinaires, les appareillages d'irrigation pour colostomisés, les sondes d'urétérostomie cutanée pour stomisés urinaires, les solutions d'irrigation vésicale et les sondes vésicales pour incontinents urinaires ; f) Les ascenseurs et matériels assimilés, spécialement conçus pour les personnes handicapées et dont les caractéristiques sont fixées par arrêté du ministre chargé de l'économie et des finances ; g) Les appareillages, matériels et équipements pour personnes en situation de handicap bénéficiant du forfait de prise en charge prévu à l'article L. 165-1-1 du code de la sécurité sociale pour les produits innovants ou bénéficiant de la prise en charge transitoire prévue à l'article L. 165-1-5 du même code ; Pour les appareillages, équipements et matériels mentionnés aux c et f du présent 2°, la taxe sur la valeur ajoutée au taux réduit de 5,5 % s'applique également aux opérations définies à l'article 1709 du code civil ; 3° Les livres, y compris leur location. Le présent 3° s'applique aux livres sur tout type de support physique et à ceux qui sont fournis par téléchargement, y compris les livres audio ; B. – Les abonnements relatifs aux livraisons d'énergie calorifique distribuée par réseaux, ainsi que la fourniture de chaleur lorsqu'elle est produite au moins à 50 % à partir d'énergie renouvelable au sens de l' article L. 211-2 du code de l'énergie ou d'un processus dont l'objet n'est pas la production de chaleur ; C. – La fourniture de logement et de nourriture dans les maisons de retraite, les établissements accueillant des personnes handicapées, les logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation et les établissements mentionnés au b du 5° et aux 8° et 10° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles . Ce taux s'applique également aux prestations d'hébergement et d'accompagnement social rendues dans les résidences hôtelières à vocation sociale mentionnées à l'article L. 631-11 du code de la construction et de l'habitation s'engageant à réserver plus de 80 % des logements de la résidence à des personnes désignées par le représentant de l'Etat dans le département ou à des personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1 du même code, au premier alinéa de l'article L. 345-2 du code de l'action sociale et des familles ou à l'article L. 552-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile ainsi qu'aux prestations exclusivement liées, d'une part, à l'état de dépendance des personnes âgées et, d'autre part, aux besoins d'aide des personnes handicapées, hébergées dans ces établissements et qui sont dans l'incapacité d'accomplir les gestes essentiels de la vie quotidienne ; D. – Les prestations de services exclusivement liées aux gestes essentiels de la vie quotidienne des personnes handicapées et des personnes âgées dépendantes qui sont dans l'incapacité de les accomplir, fournies par des associations, des entreprises ou des organismes déclarés en application de l' article L. 7232-1-1 du code du travail , dont la liste est fixée par décret, à titre exclusif ou à titre non exclusif pour celles qui bénéficient d'une dérogation à la condition d'activité exclusive selon l'article L. 7232-1-2 du même code ; E. – La fourniture de repas par des prestataires dans les établissements publics ou privés d'enseignement du premier et du second degré ; F. – 1° Les spectacles suivants : théâtres, théâtres de chansonniers, cirques, concerts ; spectacles de variétés à l'exception de ceux qui sont donnés dans les établissements où il est d'usage de consommer pendant les séances. Cette exception n'est pas applicable aux établissements affiliés au Centre national de la musique ; 2° Le prix du billet d'entrée donnant accès à des interprétations originales d'œuvres musicales nécessitant la présence physique d'au moins un artiste du spectacle percevant une rémunération dans des établissements où il est servi facultativement des consommations pendant le spectacle et dont l'exploitant est titulaire de la licence de la catégorie mentionnée au 1° de l'article D. 7122-1 du code du travail ; 3° Les droits d'entrée des spectateurs aux compétitions de jeux vidéo définies à l'article L. 321-8 du code de la sécurité intérieure ; G. – Les droits d'entrée dans les salles de spectacles cinématographiques, quels que soient le procédé de fixation ou de transmission et la nature du support des œuvres ou documents audiovisuels qui sont présentés ; H. – Les cessions de droits patrimoniaux portant sur des œuvres cinématographiques représentées au cours des séances de spectacles cinématographiques mentionnées à l'article L. 214-1 du code du cinéma et de l'image animée ou dans le cadre de festivals de cinéma ; I.- Les livraisons d'œuvres d'art ou d'objets de collection ou d'antiquité au sens du second alinéa du 1° du I de l'article 297 A , sauf lorsque la base d'imposition est déterminée dans les conditions prévues au même article 297 A ; J. – Les droits d'entrée perçus par les organisateurs de réunions sportives ; K. – Les autotests de détection de l'infection par les virus de l'immunodéficience humaine ; L. – Les droits d'entrée pour la visite d'un parc zoologique répondant aux conditions fixées par arrêté des ministres compétents ; M. – Les prestations de collecte séparée, de collecte en déchetterie, de tri et de valorisation matière des déchets des ménages et des autres déchets que les collectivités mentionnées à l'article L. 2224-13 du code général des collectivités territoriales peuvent, eu égard à leurs caractéristiques et aux quantités produites, collecter et traiter sans sujétions techniques particulières, ainsi que les prestations de services qui concourent au bon déroulement de ces opérations ; N. - Les prestations de pose, d'installation et d'entretien d'infrastructures de recharge pour véhicules électriques qui répondent aux conditions suivantes : 1° Les infrastructures de recharge sont installées dans des locaux à usage d'habitation et sont destinées aux résidents ; 2° La configuration des infrastructures de recharge répond aux exigences techniques fixées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et de l'énergie ; 3° Les prestations sont réalisées par une personne répondant à des critères de qualification définis par l'arrêté mentionné au 2° du présent N ; O. - L'enseignement et la pratique de l'équitation, les animations et les activités de démonstration aux fins de découverte de l'environnement équestre et de familiarisation avec celui-ci ainsi que l'accès aux installations sportives destinées à l'utilisation des équidés ; P. - La livraison et l'installation, dans les logements, d'équipements de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil d'une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts-crête dont la conception et les caractéristiques répondent aux critères définis par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie et de l'énergie permettant d'atteindre tout ou partie des objectifs suivants : 1° La consommation d'électricité sur le lieu de production ; 2° L'efficacité énergétique ; 3° La durabilité ou la performance environnementale.

📄 Article 256 du Code général des impôts

Cet article du Code général des impôts est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
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