Cour d'appel, 14e chambre, 25 mai 2023 — n° 22/06045

EXPOSÉ DU LITIGE Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] sont copropriétaires au sein d'un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 11]. Cet immeuble a été construit, à la fin du 19e siècle, sur une parcelle qui appartenait à une seule famille, située entre le [Adresse 10] et le [Adresse 8] à [Localité 11]. En 1969, cette parcelle a été divisée en deux lots : le lot n°1 comprenant l'immeuble '[Adresse 10]' et le lot n°2 correspondant à un terrain à construire. Un premier règlement de copropriété (horizontal) en date du 9 octobre 1969 organisait la division et la gestion de cette parcelle en deux lots. En 1970, le lot n°2 ayant été vendu, un immeuble a été érigé, lui-même divisé en lots et soumis au régime de la copropriété. Le 10 janvier 1970, un règlement de copropriété (vertical) a été établi afin d'organiser l'administration de ce nouvel immeuble sis [Adresse 8]. En 2015, les copropriétaires de l'immeuble '[P]', estimant que ces deux immeubles ne formaient en réalité qu'une seule et même copropriété, ont saisi le tribunal de Nanterre aux fins d'obtenir la désignation d'un administrateur ad'hoc et la tenue d'une assemblée générale commune aux deux immeubles. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le [Adresse 8] à [Localité 11] a donc été créé. C'est ainsi que le 11 octobre 2016, une assemblée générale réunissant les copropriétaires des deux immeubles a désigné la société Foncia en qualité de syndic commun. Se plaignant des carences de la société Foncia dans le cadre de l'exercice de sa mission de syndic, Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [Y] ont saisi le 24 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre principalement afin de voir la défenderesse, sous astreinte, condamnée à : - produire les documents comptables permettant de confirmer que les comptes de la copropriété du 1er octobre 2018 jusqu'au 30 septembre 2020 ont été établis et peuvent être approuvés ; - convoquer une assemblée générale extraordinaire, à ses frais, ayant pour objet d'entériner les comptes des années 2018/2019 et 2019/2020 ; - exécuter les résolutions n°19, 20, 22 et 23 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 ; - produire divers documents. Par ordonnance contradictoire rendue le 13 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ; - mis à la charge de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] la somme de 1 500 euros à payer à la société Foncia en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - mis à la charge de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] les entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2022, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M. [Y] demandent à la cour, au visa des articles 699, 700 et l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, 18 et 18-II de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de : '- déclarer recevables l'action et les demandes de Mme [D] [L], Mme [T] [L] et M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action des copropriétaires Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] arguent de la recevabilité de leur action, faisant valoir que le syndic est responsable à l'encontre de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, cette responsabilité étant de nature délictuelle ou quasi-délictuelle. Ils soutiennent que les copropriétaires peuvent obtenir la condamnation du syndic à une obligation de faire dérivée de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en raison d'un trouble manifestement illicite. Ils exposent agir en raison de leurs préjudices personnels et non pour le compte de l'ensemble du syndicat des copropriétaires, les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas selon eux applicables en l'espèce. Ils concluent au blocage total de la situation si la possibilité d'une action ne leur était pas reconnue, dès lors que les copropriétaires de l'immeuble '[P]', majoritaires, refusent de voter les résolutions qui ne les concernent pas. La société Foncia sollicite en réponse la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] irrecevables à agir, faisant valoir en premier lieu que seul le syndicat des copropriétaires est son cocontractant et peut donc demander l'exécution du mandat. Elle indique ensuite qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en cas de carence ou d'inaction du syndic doit être exercée par le président du conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle reconnaît qu'un copropriétaire ne peut agir en responsabilité contre le syndic que pour obtenir la réparation de son préjudice, et non en exécution du contrat de syndic, contrat auquel il est tiers. Sur ce, Sur la recevabilité de l'action L'article 18 de la même loi prévoit que 'le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (...) II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : -d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat. (...) V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.' Dès lors que le syndic est chargé de faire exécuter les résolutions telles que décidées lors de l'assemblée générale et d'assurer la comptabilité du syndicat, il convient de dire que les copropriétaires sont donc en droit d'obtenir à titre provisionnel la condamnation du syndic au titre d'une obligation de faire dérivée de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Sur le trouble manifestement illicite Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] font valoir en premier lieu qu'a existé un important retard dans l'approbation des comptes de la copropriété, l'assemblée générale du 5 octobre 2022 ayant mis à l'approbation les comptes des exercices 2018/2019 et 2019/2020, les comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022 n'étant toujours pas été entérinés. Ils sollicitent en conséquence la production des documents comptables permettant de confirmer que les comptes de la copropriété du 1er octobre 2018 jusqu'au 30 septembre 2022 ont été établis et peuvent être approuvés et la convocation d'une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet d'entériner les comptes des années 2020/2021 et 2021/2022, soulignant que les comptes présentés pour l'assemblée générale du 16 mars 2023 sont incompréhensibles. Ils contestent l'existence de toute demande nouvelle, faisant valoir d'une part que ce point a été abordé devant le premier juge et ensuite qu'il ne s'agit que d'une actualisation des demandes formées en première instance. Dans un deuxième temps, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] exposent n'avoir reçu aucune information relative à la mise en oeuvre des résolutions 19, 20 et 23 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 alors qu'ils ont réglé les budgets appelés à ce titre. Se fondant sur les réponses sibyllines et incomplètes de l'intimée à leurs demandes et sur l'absence de preuve de ses démarches aux fins d'exécuter ces résolutions, l'ordre du jour de l'assemblée générale du 16 mars 2023 n'étant pas satisfaisant selon eux, ils demandent donc la condamnation de la société Foncia à les mettre en oeuvre sous astreinte. Concernant ensuite la résolution n°22 de l'assemblée générale du 2 mars 2021, qui annulait la résolution n°21 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018 ayant désigné le cabinet Roseau, géomètre-expert, Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] indiquent que la provision de 15 450 euros qui avait été appelée à ce titre doit donc leur être remboursée. Ils affirment que n'est pas démontrée l'existence d'un commencement de réalisation des diligences du géomètre-expert à ce titre. Arguant de la dégradation de l'immeuble et de son défaut d'entretien, les appelants demandent enfin la mise en oeuvre de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 2 mars 2021 relative aux démarches à entamer pour procéder au licenciement de la femme de ménage intervenant dans leur bien, dont ils contestent qu'elle puisse être qualifiée de gardienne ou de concierge ou qu'elle travaille dans les deux immeubles dépendant de la copropriété. La société Foncia expose en réponse qu'elle n'est tenue de rendre compte de sa gestion qu'au syndicat des copropriétaires. Elle conclut à l'irrecevabilité des demandes relatives aux comptes des exercices 2020/2021 et 2021/2022, faisant valoir qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel. Sur les demandes relatives à la division parcellaire, elle indique que, dès lors qu'elle a confié cette mission au cabinet Roseau et qu'elle lui a réglé les acomptes réclamés à ce titre, elle a exécuté la résolution litigieuse, aucun autre document ne pouvant selon elle, lui être réclamé à ce titre. Quant à la résolution n°22 de l'assemblée générale du 2 mars 2021 annulation la résolution n°21 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018, la société Foncia affirme que le remboursement des fonds appelés à ce titre s'effectuera à l'occasion de l'approbation des comptes de l'exercice clos le 30 septembre 2021, précisant que, l'annulation ayant eu lieu plus de deux ans après la désignation du cabinet Roseau, celui-ci avait nécessairement commencé ses diligences, de sorte que l'intégralité des sommes versées ne pourra être restituée aux appelants.

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance déférée, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevable l'action de Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] ; Condamne la société Foncia à : - convoquer une assemblée générale extraordinaire, à ses frais, ayant pour objet d'entériner les comptes des années 2020/2021 et 2021/2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ; - exécuter les résolutions n°19, 20 et 23 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018  (cabinet Roseau : mission de division foncière, étude [U] :modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété dans l'optique d'une scission de la copropriété) dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ; - exécuter la résolution n°22 de l'assemblée générale du 2 mars 2021 en remboursant les sommes appelées en février et avril 2019 en application de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 13 novembre 2018, sous réserve du paiement dû au Cabinet Roseau et associés, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; - exécuter la résolution n°19 de l'assemblée générale du 2 mars 2021 (mettre fin au contrat de la femme de ménage) dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; Dit que chacune de ces condamnations est assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Foncia à verser à Mme [T] [L], Mme [D] [L] et M. [H] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, Dit que la société Foncia supportera les dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile , signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame [T] TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,