Tribunal judiciaire, chambre 04, 23 septembre 2024 — n° 21/00757

PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [C] la somme 308 euros au titre des charges d’eau froide et les charges “particulières” pour les années 2017 à 2020 incluses ; Rejette le surplus de la demande de Mme [C] tendant au remboursement de charges ; Rejette la demande tendant à fixer la contribution de Mme [C] aux frais de remplacement de la chaudière à hauteur de 3 470/10 000, hors achat, entretien, du ballon d'eau chaude et de son décompteur ; Rejette la demande tendant à dispenser Mme [C] de contribuer Mme [C] aux charges d’eau chaude de la copropriété, ni aux frais liés à la fourniture et entretien du ballon d’eau chaude ; Rejette la demande subsidiaire de condamnation de la société Nexity Lamy au titre des charges ; Rejette la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre la société Nexity Lamy ; Condamne la société Nexity Lamy à restituer à Mme [C] la somme de 104 euros au titre des deux mise en demeure du 1er décembre 2020 ; Rejette la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des charges formée contre Mme [C] ; Condamne la société Nexity Lamy à Mme [C] la somme de 1 000 euros pour réparer son préjudice moral ; Rejette la demande indemnitaire formée par Mme [C] contre le syndicat des copropriétaires ; Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires contre Mme [C] au titre de son préjudice moral ; Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires contre Mme [C] au titre d’une procédure abusive ; Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy in solidum à supporter les dépens de l’instance ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Nexity Lamy à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit que Mme [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le Greffier, La Présidente,

Il existe à [Localité 5] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 4]. Mme [O] [C] y est propriétaire des lots 1 (un appartement au rez-de-chaussée), 10 et 17. Par acte d’huissier du 1er février 2021, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Nexity devant le tribunal judiciaire de Lille afin notamment d'obtenir le remboursement de sommes qu'elle estime avoir indument payées au titre des charges de chauffage et d'eau chaude. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2021, la société Nexity Lamy est intervenue volontairement à l'instance. Par ordonnance du 27 septembre 2022, le juge de la mise en état a : - Rejeté les fins de non recevoir tirées de la prescription ; - Déclaré irrecevable la demande de Mme [C] tendant à obtenir la fixation à un certain montant des charges qui sont appelées trimestriellement ; - Reçu l'intervention volontaire de la SAS Nexity Lamy ; - Déclaré irrecevables les demandes formées contre la SA Nexity ; - Rejeté en ce qu'elle est présentée au juge de la mise ne état la demande indemnitaire de Mme [C] ; - Réservé les frais et les dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, Mme [C] demande au tribunal de : Vu le règlement de copropriété en date du 29 octobre 1956, Vu l’article 1240 du code civil, - Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 11 819,65 euros au titre des charges trop perçues (chauffage et eau) ; - Juger qu’en application du règlement de propriété, elle devra contribuer aux frais de remplacement de la chaudière à hauteur de 3 470/10 000, hors achat, entretien, du ballon d'eau chaude et de son décompteur ; - Juger qu’en application du règlement de propriété, elle n’a pas à contribuer aux charges d’eau chaude de la copropriété, ni aux frais liés à la fourniture et entretien du ballon d’eau chaude ; - Débouter les sociétés Nexity et Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : - Condamner la société Nexity Lamy à lui payer à la somme de 11 819,65 euros au titre des charges trop perçues ; En toutes hypothèses : - Débouter les sociétés Nexity et Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner solidairement ou in solidum la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires à lui verser : - une somme de 104 euros au titre du préjudice matériel, - une somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, - une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; - La dispenser de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. A l'appui de ses prétentions, elle expose que la copropriété est régie par un règlement du 29 octobre 1956 modifié par un acte du 28 juillet 1995 enregistré en 2004. Concernant les charges de chauffage, elle soutient que le règlement prévoit que les dépenses concernant le chauffage (combustible, main d’œuvre, réparations) sont supportées proportionnellement à la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises. Elle déclare que malgré ses réclamations réitérées, elle n’a jamais obtenu le justificatif de cette surface de chauffe et que c’est donc de manière arbitraire qu’il lui a été appliqué 4 100/10 000èmes. Selon elle, en l’absence de cette information, il convenait d’appliquer les tantièmes des charges communes du bâtiment principal, soit pour ses lots 2 900 / 8340èmes. Elle ajoute que des décompteurs ont été posés en 2017, et que la société OCEA retient cette clé de répartion de 2 900 / 8340èmes. Elle en déduit qu’elle est à ce titre créancière envers la copropriété.

MOTIFS DE LA DÉCISION Liminairement, le tribunal observe que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires est équivoque dans sa formulation puisqu’il demande une condamnation au bénéfice du “syndic de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de M. [U]”. Il convient d’y voir une erreur de plume, le syndicat ne pouvant demander de condamnation qu’à son profit et non à celui du syndic pour avoir un paiement opéré entre les mains du syndic. De plus, le tribunal note que les parties ont consacré une part substantielle de leurs conclusions à des demandes abandonnées, ce qui est en lien avec l’évolution du litige depuis l’assignation, mais également avec l’énoncé de faits éclairant principalement leurs mauvaises relations. Lorsque ceux-ci ne déterminent pas l’issue du litige, ils ne seront pas pris en considération, le tribunal devant statuer en droit sur les demandes dont il est saisi. Le jugement, à l’évidence, ne permettra pas de résoudre les tensions au sein de cette petite copropriété. A cet égard, le tribunal indique que même en dehors de toute procédure, une médiation (le cas échéant en présence d’un géomètre) serait de nature à permettre à chacun de s’exprimer sereinement dans un cadre constructif et, dans ce processus volontaire et confidentiel reposant sur l’autonomie et la responsabilité des parties, de rechercher, au-delà des intentions réelles ou supposées, une manière apaisée de vivre au quotidien. Sur l’application du règlement de la copropriété : Il a été décidé par l’ordonnance du 27 septembre 2022 que l’action de Mme [C] est recevable comme non éteinte par la prescription car elle ne demande ni l'annulation d’une clause du règlement, ni la révision de la répartition des charges, qu’elle ne conteste pas la manière dont est rédigé le règlement et ne demande pas qu'il soit rédigé différemment mais la manière dont il est appliqué ou, tout au plus celle dont il doit être interprété. C’est donc le règlement qui doit être appliqué c’est à dire celui de 1956 (PC demandeur 1) tel que modifié par l’acte modificatif de 1995 (PC demandeur 2), la présente instance ne portant pas sur sa révision. Il prévoit notamment que : “ Article quatrième Charges communes Les charges communes comprendront notamment les frais et les dépenses suivantes [...] 2° - [...] Les frais de réparation de toute nature à faire [...] à la chaudière de chauffage central [...] aux canalisations de gaz, d’eau, d’électricité, de chauffage central (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement [...] 11° - les charges communes comprendront encore le coût du combustible nécessaire pour le chauffage central [...] D’une façon générale, toutes les dépenses nécessaires pour l’entretien des parties communes de l’immeuble seront supportées par les copropriétaires dans les proportions indiquées à l’article suivant. [...] Article cinquième Contribution aux charges communes Les charges communes se répartiront entre les copropriétaires de l’immeuble dans la proportion des millièmes possédés respectivement par chacun d’eux dans les choses communes. Toutefois - Le propriétaire du lot numéro un ne participera pas aux dépenses concernant l’escalier desservant les étages mais simplement celui de l’escalier d’entrée et de cave. [...] - les dépenses concernant le chauffage central (combustible, main d’oeuvre, répration) seront supportées dans la proportion sus indiquée pour les locaux communs proportionnellement à la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises” Le règlement initial distribue comme suit les tantièmes des lots de Mme [C] : - lot 1 : 2 900/10 000èmes, - lot 10 : 250/10 100èmes, - lot 17 : 150/10 000èmes. L’acte modificatif attribue au lot1 les 2 900/11 477èmes des charges générales et 3 100/9 120èmes des charges d’entretien du bâtiment principal dans lequel il se situe. Concernant les charges de chauffage, la société Nexity Lamy admet qu’elle n’a pas la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises et qu’elle a appliqué celle qui était appliquée avant son intervention. Le syndicat des copropriétaires se prévaut du devis établi en février 1956 (PC syndicat 11) mais il n’est aucunement établi qu’il corresponde aux travaux réellement effectués. Les modifications apportées au règlement d’origine par l’acte modificatif ne l’ont été que pour régler les effets de la conversion du lot 12 qui avait une nature de remise et grenier en logement disposant d’un chauffage autonome et son sens ne peut pas être dénaturé. Il énonce certes (fautes incluses) : “En ce qui concerne le chauffage des lots situés dans le bâtiment principal, le barême de répartition des frais sera maintenue à celui qui a été adoptée jusqu’à ce jour.” Ce faisant, il n’a pas validé une répartition telle que pratiquée en l’absence de calcul des surfaces de chauffe, laquelle n’aurait pas manqué de figurer au tableau qui est annexé à l’acte avec la précision expresse que les tantièmes de charges sont identiques aux tantièmes d’origine à l’exception des tantièmes affectés au lot 12 qui ont été augmentés compte tenu des changements d’affectation de ce lot et aux tantièmes de charges générales du lot 1 qui ont été augmentées de 200 sur proposition du propriétaire de ce lot. Ce acte se contente de préciser que le lot 12 devant être chauffé de manière autonome, sa transformation en logement est sans incidence sur les charges de chauffage de sorte que le barême de répartition décidé par le règlement de 1956 est maintenu. Cela étant, Mme [C] ne peut pas, dans le cadre de la présente instance qui ne concerne pas la révision de la répartition des charges, conclure comme elle le fait que les surfaces de chauffe n’étant pas justifiées, elle doit payer selon les tantièmes des charges générales. Ce n’est pas ce que prévoit le règlement ni expressément ni implicitement et le tribunal n’a aucunement le pouvoir de le décider. Les parties ne l’ignorent d’ailleurs pas et elles avaient trouvé le remède à la situation en mandatant un géomètre pour procéder au calcul et en soumettant son projet à l’assemblée générale. C’est ainsi que l’assemblée générale du 6 juillet 2021 (PC Nexity 4) a envisagé l’adoption des calculs de la surface de chauffe par le géomètre mais la résolution a été rejetée à défaut d’unanimité. Les demandes de Mme [C] ne peuvent donc pas être examinées au regard du projet du géomètre puisqu’il n’a pas été adopté. Les demandes de Mme [C] sur ce point seront rejetées. Concernant les travaux de remplacement de la chaudière, pour les mêmes motifs, le calcul du géomètre n’ayant pas été adopté, il ne s’applique pas. La demande de Mme [C] relative à la répartition des charges faites sur ce fondement doit être rejetée ainsi que celle tendant à faire juger que sa contribution aux frais de remplacement de la chaudière devrait s’opérer à hauteur de 3 470/10 000. Concernant l’achat, l’entretien du ballon d'eau chaude et de son décompteur, Mme [C] n’indique pas le montant des dépenses qui lui seraient imputées à ce titre. Cette demande devra donc être également rejetée. Concernant les charges d’eau chaude, il n’est pas contesté que l’immeuble est doté un ballon d’eau chaude. Il n’est pas non plus contesté qu’il se situe a proximité immédiate de la chaudière commune. Le règlement ne brille pas par sa clarté. L’article “parties divises” en page 10, indique que la propriété des parties divises comprend différents éléments dont les installations de chauffage et de distribution d’eau chaude mais cette liste (qui inclut aussi les planchers, portes, placards) n’est pas limitative et s’achève par la précision de tout ce qui est inclus à l’intérieur de l’appartement et des locaux qui en dépendent.