Tribunal judiciaire, 8ème chambre 2ème section, 3 octobre 2024 — n° 22/08395

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] de leur demande d’annulation des résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] en date du 14 avril 2022, Déclare Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] irrecevables en leur demande de désignation par le tribunal d’un administrateur provisoire, Déboute Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] au titre de leurs préjudices locatifs et moraux, Déboute Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de l’intégralité de leur demande en paiement de la somme de 3.000 € à chacun au titre de l’article 1240 du code civil pour « procédure abusive », formée à l’encontre de Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O], Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] de l’intégralité de sa demande de condamnation de Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, Condamne in solidum Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] aux entiers dépens, Condamne in solidum Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] à payer à Monsieur [E] [A], Monsieur [P] [X], Madame [S] [I] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 11] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute Madame [C] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [ER] [V] et Madame [F] [O] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024 La Greffière Le Président

*** Exposé du litige : Madame [C] [V] et ses deux fils, [ER] et [D] [V], sont propriétaires d’un appartement se trouvant au 1er étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Madame [F] [O] est quant à elle propriétaire d’un studio se trouvant au rez-de-chaussée du bâtiment B. Aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment B est décrit comme suit : « bâtiment B sur cour, le long du mitoyen de droite, composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage ». Il s’agit donc d’un R+1. Les consorts [V] et Madame [O] sont les deux seuls copropriétaires (non occupants) du bâtiment B de cet immeuble qui est composé d’un autre bâtiment, le bâtiment A dans lequel se trouve : * Au rez-de-chaussée : un appartement appartenant à Monsieur [E] [A] (non occupant), * Au premier étage : un appartement appartenant en indivision aux époux [X] (Monsieur [P] [X] et Madame [S] [I] épouse [X]) et Monsieur [Y] [X], frère de [P] [X], précision étant faite que l’appartement n’est occupé que par les époux [X], * Au deuxième étage : un appartement appartenant aux époux [X] qu’ils occupent également. Aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment A est décrit comme suit : « bâtiment A en façade sur rue, élevé sur cave, composé d’un rez-de-chaussée et de deux étages carrés ». Il s’agit donc d’un R+2. Les différents lots représentent les tantièmes suivants : * Consorts [V] (1er étage bât. B) : 167/1030, * Madame [O] (RDC bât. B) : 152/1030, * Monsieur [A] (RDC bât. A) : 171/1030, * Indivision [M] (1er étage bât. A) : 254/1030, * Epoux [X] (2ème étage bât. A) : 286/1030. Aux termes du règlement de copropriété, il existe des parties communes spéciales propres à chacun des bâtiments A et B et notamment : les fondations, gros murs de façade, de refend, pignons, tous murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble mais non les enduits et revêtements à l’intérieur des lots ; les charpentes, les couvertures ; le gros œuvre des planchers ; les coffres, gaines, souches et têtes de cheminées ; les ornements extérieurs des façades ; tous les appareils et installations assurant la distribution de l’eau, du gaz, et de l’électricité ; les canalisations et tuyaux de tout à l’égout, d’eaux pluviales et ménagères, etc. (règlement de copropriété pages 7 et 8). Le locataire des consorts [V] leur a donné congé le 1er septembre 2020 et celui de Madame [O] le 15 mai 2021. Après libération des lieux, les consorts [V] et Madame [O] ont, chacun pour leur appartement, donné un mandat de vente, le 1er juin 2021. Monsieur [A], syndic de l’immeuble, n’a pas transmis immédiatement aux notaires les informations sollicitées concernant l’immeuble, malgré leurs demandes formulées au mois de décembre 2021, puis celles formulées par Mesdames [N] et [O], par courriels des 31 janvier 2022 puis des 10, 14 et 21 mars 2022. Une assemblée générale s’est tenue le 14 avril 2022 au cours de laquelle ont été adoptées : - une résolution n° 16 portant sur l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre Mesdames [V]/[O] pour des modifications qu’elles auraient apportées à l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, Décision du 03 Octobre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/08395 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXKHT - les résolutions n° 13 à 15 portant sur l’adoption d’un programme de travaux de sauvegarde de la copropriété pour un montant prévisionnel de 111.258,06 €, - une résolution n° 6 relative au vote du budget prévisionnel 2022, - une résolution n° 10 relative à une adhésion à l’ARC, - ainsi qu’une résolution n° 11 relative à la résiliation du contrat de ménage de l’immeuble. Les consorts [Z] ont voté contre l’ensemble des résolutions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION : I – Sur la demande d'annulation des résolutions n° 6, 8, 11, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2022, formées par les consorts [Z] : 1-1 S’agissant des résolutions n° 13, 14 et 15 : Les consorts [Z] se plaignent de l’absence d’application des stipulations du règlement de copropriété prévoyant des parties communes spéciales propres à chaque bâtiment (articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965) de sorte que certaines résolutions ne pouvaient être soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires compte tenu de l’existence de deux bâtiments disposant de leurs propres parties communes. Ils précisent que : - les résolutions n° 13 à 15 concernent des travaux sans aucune distinction entre les bâtiments A et B, alors qu’ils portent sur des parties communes spéciales à chaque bâtiment (étude géotechnique et structurelle, réfection de la toiture vétuste, ravalement extérieur, réfection des descentes d’eaux usées vétuste), de sorte que la convocation aurait dû prévoir deux votes, un vote des copropriétaires du bâtiment B (consorts [Z]) pour les éventuels travaux nécessaires sur le bâtiment B, et un vote des copropriétaires du bâtiment A (consorts [U]) pour les éventuels travaux nécessaires sur le bâtiment A, - le devis du bureau d’étude GDMH joint à la convocation (pièce 24) est explicite quant au bâtiment concerné (bâtiment A visé par les fissures, R+2 sur sous-sol), de sorte que ces travaux ne pouvaient être votés que par les seuls copropriétaires du bâtiment A, - le devis annexé à la convocation pour la réfection de la toiture est le même que celui communiqué par Monsieur [X] dans le contentieux de surélévation ayant donné lieu au jugement du 20 novembre 2020, Monsieur [X] reconnaissant dans ses conclusions que ce devis était destiné au bâtiment A, - s’agissant des travaux de plomberie, le devis annexé à la convocation a pour objet le remplacement de l’évacuation en fonte dans la cave sur environ 3 ml ; or, seul le bâtiment A est surélevé sur cave, de sorte que ces travaux concernent le bâtiment A, - en réalité, seuls les travaux de ravalement concernent les deux bâtiments, mais il eut fallu que chaque bâtiment vote ses propres travaux, sur la base d’un devis par bâtiment, - ils ne sont pas opposés à faire les travaux de ravalement enjoints par la ville, à condition que le syndic convoque correctement l’assemblée, avec un devis par bâtiment et une résolution par bâtiment, - si les travaux de ravalement ne sont toujours pas faits, c’est parce que le syndicat des copropriétaires, aux mains de Monsieur [X], syndic, persiste à convoquer irrégulièrement les assemblées. Ils arguent également d’un abus de majorité et font valoir que : - c’est par un abus de majorité que ces travaux, qui ne concernent pas les consorts [Z], copropriétaires du bâtiment B, ont été votés, servant ainsi les intérêts personnels des copropriétaires du bâtiment A qui financent les travaux de leur propre bâtiment par d’autres copropriétaires. - les consorts [X] ont également abusé de leur majorité en faisant voter ces résolutions mettant les travaux à la charge de l’ensemble des copropriétaires, alors qu’aux termes de l’assemblée générale du 19 mars 2021 (pièce n° 10), ces mêmes travaux constituaient la contrepartie de la cession du droit de surélever au profit des époux [X], de sorte que ce vote favorise leurs seuls intérêts au détriment de ceux des autres copropriétaires, - dès lors qu’aucune résolution définitive postérieure n’est venue annuler stricto sensu celles objet de la présente procédure, les résolutions n°13 à 15 continuent d’exister et doivent en conséquence être annulée, outre que les résolutions visées dans une convocation à une assemblée générale du 27 avril 2023 ne sont pas les mêmes que celles objet de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 11] répond en substance que le programme de travaux, qui a été communiqué aux copropriétaires dans la convocation, vise des travaux s’imposant aux deux bâtiments, les fissures n’affectant pas simplement le bâtiment A mais également le bâtiment B, ainsi que cela ressort du rapport établi par Monsieur [K] et comme en atteste les photographies jointes à l’étude géotechnique, révélant les fissures affectant le bâtiment B (pièce n° 8). S’agissant de la toiture du bâtiment A, il soutient qu’en 2013, il relève que les copropriétaires ont financé la réfection de la toiture et de la charpente du bâtiment B, sur réclamation des demandeurs, sachant que les désordres qui affectaient la charpente résultaient des travaux entrepris par les consorts [Z], illégalement, ayant affecté toute la structure porteuse. Il ajoute que : - en ce qui concerne le ravalement, le devis qui a été communiqué aux copropriétaires révèle que le ravalement s’impose sur le mur pignon du bâtiment A et du bâtiment B, - il s’impose également au niveau du mur de la cour 1 qui est mitoyen jusqu’au toit du bâtiment B, ainsi qu’au niveau du mur de la cour 2 qui porte sur le rez-de-chaussée ainsi que le 1er étage du bâtiment B, - pour les travaux de réfection de la colonne des eaux usées, celle-ci est, aux termes du règlement de copropriété, une partie commune générale sachant que cette descente est commune aux deux bâtiments. Sur le moyen tiré de l’abus de majorité, il fait valoir qu’aucune des résolutions n’a été adoptée en procédant à un abus de majorité, le programme de travaux s’imposant dans les deux bâtiments. Il ajoute qu’une nouvelle assemblée générale a été organisée le 27 avril 2023 en vue de clarifier la prise en charge par les consorts [X] de tous travaux relevant de leur projet de surélévation. *** Sur le moyen tiré de l’absence de prise en compte de l’existence de parties communes spéciales : En application des deux premiers alinéas de l'article 10 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales […], proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ». S'agissant des charges communes dites générales (alinéa 2), le principe est donc que tous les copropriétaires doivent y contribuer, chacun à proportion des quotes-parts de parties communes attribuées à son lot, et ce même si elles ne présentent pour eux aucune utilité (Civ. 3ème, 8 février 1995, n° 92-19262, 12 juillet 1995, n° 93-20414, 8 juillet 1998, n° 96-21629). Aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. La création de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété a nécessairement pour corollaire l'existence de charges spéciales, même en l'absence de stipulation expresse dans le règlement de copropriété sur la répartition de certaines charges de réparation concernant ces parties communes spéciales (Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15.551).