Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 20 novembre 2024 — n° 21/19694

* * * * * * * FAITS ET PROCEDURE Mme [T] [E] est propriétaire depuis1953 d'un local commercial en rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1] constituant le lot n°20 de la copropriété, immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le Cabinet JBC Immobilier, syndic jusqu'à l'assemblée générale du 29 juin 2022, au cours de laquelle il a été remplacé par le cabinet Craunot. Par acte du 18 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner Mme [E] devant le tribunal d'instance du 7 ème arrondissement aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - la somme en principal de 4.654,61 €, au titre des charges arrêtées au 11 mai 2017 incluant l'appel du 2 ème trimestre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 mars 2016 pour la somme de 4.183,71 euros et de l'assignation pour le surplus, - la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, - la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance lors de l'audience du 15 octobre 2018, à la somme de 7.845,55 euros, au titre des charges arrêtées au 31 mai 2018 en ce inclus l'appel du deuxième trimestre 2018. Par jugement avant dire droit en date du 27 novembre 2018, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise et nommé M. [X] aux fins de déterminer les modalités de répartition des charges au sein de la copropriété du [Adresse 1], notamment d'eau froide, dès lors qu'il existe une discordance entre le réglement de copropriété qui prévoit une répartition des charges d'eau par tantièmes et le vote intervenu en assemblée générale le 8 juin 1998 qui prévoit un calcul en fonction de la consommation réelle suivant relevés sur compteurs individuels, sans toutefois que la clef de répartition des charges n'ai été modifiée. Suivant ordonnance du 8 octobre 2019, M. [X] a été remplacé par M. [F] [B]. L'expert a déposé son rapport le 2 mars 2020. Par conclusions d'actualisation devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires avait sollicité du Tribunal qu'il : - Dise et juge que la répartition des charges d'eau froide devait se faire en fonction des relevés des compteurs individuels, - Condamne Mme [E] à lui payer : ' La somme en principal de 7.845,55 euros, au titre des charges arrêtées au 31 mai 2018 en ce inclus l'appel du 2 ème trimestre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2016 pour la somme de 4.183,71 euros, et de l'assignation pour le surplus, ' La somme de 1.800 euros à titre de dommages-intérêts, ' La somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 27 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Paris pôle proximité a : - Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné le syndicat des copropriétaires à éditer et à adresser à Mme [E] un appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2020 sur la base des tantièmes ; - Condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [E] ; - Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 novembre 2021. * * * Madame [E] a vendu son lot le 28 décembre 2021. Le syndicat des copropriétaires a formé opposition à hauteur de la somme de 35 744,52 euros le 11 jnvier 2022. Lors de l'introduction de la présente procédure d'appel, le syndicat des copropriétaires a inscrit une hypothèque légale pour sûreté de la somme de 4.722,61 euros correspondant aux charges arrêtées au 2 ème trimestre 2017. Lors de la vente de son lot le 28 décembre 2021, Mme [E] a réglé ladite somme entre les mains du syndic.

SUR CE Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. Sur la demande du syndicat en paiement des charges : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Pour justifier sa créance à hauteur de 3 112, 94 euros au titre des charges arrêtées au deuxième trimestre 2018 inclus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats en cause d'appel : - les appels de fonds des exercice 2015, 2016, 2017 et 2018 ( trimestres 1 et 2) - les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2014, 7 avril 2015, 30 juin 2016, 28 juin 2017, 5 juillet 2018, 27 juin 2019, - la répartition individuelle des exercices 2017 et 2018, - les attestations de non-recours, - le décompte des sommes dues au 9 septembre 2020, -l'inscription d'une hypothèque légale pour sûreté de la somme de 4 722,61 euros, cette somme correspondant à 4 654,61 euros au titre des charges arrêtées au 11 mai 2017 à laquelle s'ajoutent les frais de délivrance de l'assignation pour la somme de 67,85 euros - le paiement effectué par Mme [E] lors de la vente de son lot intervenue le 28 décembre 2021 à hauteur de 4 654,61 euros - correspondant aux arriérés des charges pour la période arrêtée au 11 mai 2017 à hauteur de 4.654,61 euros auxquelles s'ajoutent les frais de délivrance de l'assignation pour la somme de 67,85 euros - . En défense, Mme [E] fait valoir contester depuis maintenant plusieurs années les appels de charges en raison de l'irrégularité des relevés des consommations d'eau et sollicite la confirmation du jugement du 27 septembre 2021en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à hauteur de 7 845,55 euros. A propos de l'hypothèque légale inscrite par le syndicat des copropriétaires, Mme [E] indique qu'elle aurait été contrainte pour pouvoir vendre rapidement ses lots d'en régler le montant sans toutefois faire d'autre demande. SUR CE, Il est constant que le syndicat des copropriétaires ne communique pas l'état récapitulatif détaillé de la créance réclamée à l'encontre de Mme [E] alors même qu'il ressort de l'expertise judiciaire que la répartition des charges d'eau froide proportionnellement aux tantièmes de chaque lot - telle que prévue au réglement de copropriété - continue de s'imposer aux copropriétaires ayant installé des compteurs divisionnaires dans leurs parties privatives, malgré la décision prise en assemblée générale du 8 juin 1998 de mettre en place des compteurs individuels ; l'expert a ainsi constaté la persistance de la facturation au forfait pour certains lots sur plusieurs années, et ce, jusqu'à au moins l'année 2009. Or, ainsi que l'a relevé l'expert, aucune pièce aux débats ne permet de dater précisément la répartition des charges d'eau selon relevés de consommation à partir des compteurs, laquelle répartition n'a pas été effective en tout état de cause à compter du vote de l'assemblée générale de 1998 précitée, un relevé de compte charges de 2009 démontrant en effet que la répartition de la consommation d'eau froide s'effectuait encore à cette date sur la base des tantièmes et non des compteurs. L'expert conclut que le syndic a préféré la facturation au forfait pour certains lots en l'absence de communication des relevés et que 'c'est un problème pour la justesse de la répartition des charges de consommation d'eau pour la copropriété'. En outre, il est constant qu'il n'est justifié d'aucune décision d'assemblée générale de modifier la clé de répartition des charges, notamment d'eau, le tribunal relevant avec pertinence 'que la répartition des charges d'eau froide proportionnellement aux tantièmes de chaque lot continue de s'imposer aux copropriétaires ayant installé des compteurs divsionnaires dans leurs parties privatives dès lors qu'il n'est justifié d'aucune décision de l'assemblée générale de mettre en place des compteurs individuels dans tous les lots de la copropriété'. Ainsi, l'examen des compteurs d'eau à partir du relevé ISTA du 30 septembre 2019 récapitulant cinq relevés du 14 septembre 2018 au 10 septembre 2019 démontre que : -14 lots privatifs présentent sur leurs relevés une consommation apparaissant comme nulle car non relevée (s'agissant des lots 4,7,8,9,12,15,25,26,30, 40, 73, 75, 76 et 89) ; - certains lots à l'exception des lots 12, 26 et 40 sont facturés au forfait ou non facturés (lot 7) ; de sorte que le syndic procédait à une facturation au forfait lors de la répartition des consommations d'eau 2016. Dès lors et s'agissant du lot n°20 litigieux, s'il apparaît effectivement que seule la consommation d'eau réelle a été prise en compte suivant les relevés du compteur ISTA du lot n°20 que l'expert a pu identifier lors de la réunion sur place le 20 octobre 2019 parmi les quatre compteurs des commerces situés en rez- de- chaussée de l'immeuble (dont celui de Mme [E]), le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les relevés de consommation d'eau ont été effectués à partir de ce compteur à compter de 2014, ou alors de manière partielle pour les années 2017 et 2018, sans que la communication par le syndicat des copropriétaires en pièce complémentaire en cause d'appel du décompte historique de la créance du 1er janvier 2014 au 15 avril 2017 soit suffisante à elle seule à permettre à justifier de l'exactitude des charges réclamées au titre de la consommation d'eau du lot n°20. En outre, il est constant que les charges réclamées au titre de la consommation d'eau propre à un lot s'analysent au regard des autres consommations d'eau de l'immeuble relevant de l'entretien des parties communes telles par exemple que des charges d'eau relatives au ménage des parties communes, fontaine... ou autres. En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il échet de considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de sa créance, laquelle n'apparaît, ni certaine, ni liquide, ni exigible en l'absence de communication, ni du décompte détaillé de la créance depuis l'origine de la réclamation, ni des décomptes annuels généraux de l'immeuble de répartition des charges définitives des exercices contestés.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 9 577,67 euros au titre de charges postérieures au 2 ème trimestre 2018 et arrêtées au 8 février 2022 ; Déboute Mme [E] de sa demande en condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à éditer un nouvel appel de répartition des charges pour les années 2014 à 2022 sur la base de la clé de répartition figurant dans le règlement de copropriété ; Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 440 euros correspondant au coût de l'état daté ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Eric Allerit, membre de la SAELARL TBA conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à Mme [E] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE