Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 26 novembre 2024 — n° 22/05286

PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Précise que la condamnation de Mme [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, s'entend en deniers ou quittances, Condamne Mme [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens d'appel. La greffière La présidente

* * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [T] [R] est propriétaire de plusieurs lots au sein d'un immeuble en copropriété situé à [Localité 2] (Loire), dont le lot n° 18 composé d'un plateau aménagé en bureaux. Ce lot est pourvu d'un système de chauffage propre et n'est pas raccordé au système de chauffage collectif. Un règlement technique de copropriété, annexé au règlement de copropriété du 25 juillet 2001, détaille la répartition des charges de copropriété entre les différents lots. Le syndicat des copropriétaires, envisageant le remplacement des réseaux de distribution de chauffage et de rafraîchissement de l'immeuble, a mandaté une société d'ingénierie en vue de procéder à l'établissement du cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et de la décomposition du prix global forfaitaire (DPGF) pour l'ensemble de l'immeuble. L'étude de la société prévoit notamment une tranche conditionnelle n° 2 correspondant au raccordement du lot n° 18 sur les installations communes de l'immeuble. Le 10 avril 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a : - rejeté à la majorité des voix la résolution n° 5 prévoyant le raccordement du lot de Mme [R] aux nouveaux réseaux hydrauliques chaud et froid, - adopté à l'unanimité des votes exprimés, en ce compris celui de Mme [R], la résolution n° 6 décidant la réalisation des travaux de remplacement des réseaux hydrauliques chaud et froid, retenant la proposition établie par l'entreprise Rey pour un montant de 309 617 euros HT, autorisant le syndic à passer commande en conséquence et précisant que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense « entretien chauffage-clim ». Le 15 avril 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a donné tout pouvoir au syndic pour faire procéder au recouvrement judiciaire des charges impayées et engager toute procédure nécessaire à l'encontre de Mme [R]. Par acte d'huissier de justice du 9 septembre 2021, Mme [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement et en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 228,90 euros correspondant au préjudice subi par elle du fait des appels de fonds pour travaux de réfection du réseau de chauffage collectif payés à tort. Par jugement contradictoire du 7 juin 2022, le tribunal : - a déclaré recevable son action en annulation de la clause de répartition des charges d`équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement, - l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, - à titre reconventionnel, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires : la somme de 5 297,50 euros arrêtée au 8 février 2022, celle de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance, - a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 19 juillet 2022, Mme [R] a relevé appel du jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, elle demande à la cour de : - déclarer l'appel recevable et bien fondé, - réformer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable son action en annulation de la clause de répartition des charges d`équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement, et statuant à nouveau : - annuler la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage affectant 35 / 1 000 au lot n° 18 en nature de bureau dépendant du bâtiment A, dès lors que ce lot n'est pas raccordable et n'a aucune utilité à l'utilisation du système de chauffage collectif en l'état, - procéder en tant que de besoin à une nouvelle répartition des charges d'équipement de chauffage climatisation,

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, la cour observe qu'aucune partie ne sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme [R] en annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif relatif au chauffage rafraîchissement. Le jugement est donc définitif sur ce point. 1. Sur l'annulation de la clause de répartition des charges d'équipement collectif et de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 15 avril 2021 Mme [R] fait valoir que : - tout en refusant à certains copropriétaires, dont elle-même, le droit de profiter des équipements collectifs, alors que les réseaux étaient refaits et auraient pu être étendus utilement, l'assemblée générale des copropriétaires n'a adopté aucune exonération de charges pour dispenser les copropriétaires exclus de participer aux travaux relatifs à ces réseaux ; - son vote en faveur de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 tendant à effectuer les travaux de remplacement sur le système de chauffage collectif n'emportait pas renonciation à contester d'avoir à supporter une dépense non imputable aux lots non raccordés ; - elle est dans l'impossibilité de faire usage des équipements collectifs dès lors que le raccordement de son lot lui a été refusé suivant résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 ; de plus, le syndicat a refusé d'assumer le coût très important de l'extension du système de chauffage climatisation, qui normalement lui aurait incombé ; il en résulte qu'au-delà d'une impossibilité technique ou économique, un obstacle juridique a été mis au branchement de son lot au réseau de chauffage collectif, de sorte qu'elle est dans l'impossibilité, en droit, d'utiliser les éléments d'équipement commun qui n'ont donc pas d'utilité objective pour son lot, ce qui justifie que la clause de répartition des charges d'équipement collectif contenue dans le règlement soit réputée non écrite, au sens des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; - la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 15 avril 2021 qui tend à autoriser le syndic à poursuivre le recouvrement des charges, y compris celles relatives aux travaux pour réfection du réseau d'équipement collectif, doit donc être annulée. Le syndicat des copropriétaires réplique que : - le copropriétaire non raccordé au système de chauffage collectif mais dont le raccordement peut se faire sans trop de travaux onéreux, est tenu au règlement des charges collectives de chauffage, puisque ce dernier est considéré comme ayant une utilité pour lui ; - il appartient au copropriétaire qui invoque la nullité de la clause de répartition et l'impossibilité technique de procéder à des travaux de raccordement, d'apporter la preuve que le coût d'aménagement matériel des locaux serait exorbitant ; en l'espèce, l'appelante ne prouve pas que le lot n° 18 ne pourrait pas être techniquement raccordé, les pièces techniques qu'il verse aux débats démontrant le contraire; il n'est pas non plus prouvé que ce raccordement entraînerait un coût onéreux et exorbitant ; le défaut de raccordement du lot n° 18 au système collectif n'est donc que la conséquence d'un choix opéré par l'appelante pour des raisons personnelles d'ordre esthétique et financier, et non d'une initiative du syndicat des copropriétaires qui a, au contraire, fait le nécessaire pour ce raccordement ; - par ailleurs, il n'existe pas d'impossibilité juridique de raccorder le lot litigieux, la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 avril 2019 tendant en fait à la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des frais de raccordement du lot n° 18 ; - l'assemblée générale du 10 avril 2019 et la résolution n° 6 votée à l'unanimité, en ce compris Mme [R], n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de cette dernière et ne peut donc plus être contesté à ce jour ; les termes de cette résolution valablement votée et définitive lui sont donc opposables. Réponse de la cour Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Et selon l'article 43 de la même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. L'obligation de participer aux charges spéciales énoncée par l'article 10 précité découle de la copropriété et chaque propriétaire est tenu de participer aux frais de ces services et éléments d'équipement dès lors qu'il a la possibilité de les utiliser, sans qu'il puisse s'en dispenser au motif que pour une raison personnelle il s'abstiendrait d'en user (3e Civ., 29 novembre 1977, pourvoi n° 76-12.001, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 413 p 313). Un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d'équipement commun qu'en l'absence d'utilité de ces éléments et équipements à l'égard de son lot (3e Civ., 25 janvier 2012, pourvoi n° 10-27.014). Les juges du fond doivent rechercher si les éléments d'équipement commun et les services collectifs ne présentent aucune utilité objective pour le lot considéré en fonction des circonstances matérielles et techniques. La charge de la preuve de la possibilité d'utiliser le service ou l'équipement pèse sur le syndicat (3e Civ., 11 octobre 2006, pourvoi n° 05-15.208, Bull. 2006, III, n° 195). En l'espèce, ainsi que l'a justement retenu le premier juge : - il ressort du CCTP et de la DPGF qu'il est techniquement possible de raccorder le lot n° 18 au système de chauffage collectif, ce raccordement faisant d'ailleurs l'objet d'une tranche conditionnelle 2, décrite en page 44 et suivantes du CCTP comme la mise en 'uvre des « tuyauteries de distribution chaud ou froid, [d]es cassettes, [d]es thermostats et tous équipement connexes », - le devis du 6 septembre 2019 établi par l'entreprise Rey évalue le montant de ces travaux de raccordement à la somme totale de 23'344,80 euros TTC, ce qui ne constitue pas un coût disproportionné de nature à caractériser une impossibilité financière de procéder au raccordement. C'est encore à juste titre que le tribunal a considéré qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 12 septembre 2019 à la demande de Mme [R] et qu'elle verse aux débats, que c'est uniquement pour des raisons personnelles d'ordre esthétique et financier que cette dernière n'a pas souhaité être raccordée au système collectif. Pour confirmer le jugement déféré, la cour ajoute qu'aucune impossibilité juridique de raccorder le lot n° 18 ne peut être déduite du rejet de la résolution n° 5 par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2019. En effet, sur ce point, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande présentée par Mme [R] aux termes de cette résolution tendait en réalité à la prise en charge par les copropriétaires de l'ensemble des frais de raccordement, ce que l'assemblée générale a refusé dans la mesure où il s'agit de travaux concernant des parties privatives.