Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 27 novembre 2024 — n° 22/03411

PAR CES MOTIFS La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et des résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021, - condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 2], représenté par son syndic la Société à responsabilité limitée (Sarl) Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement, - condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Annule les résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], du 10 septembre 2020. Annule les résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], du 11 mars 2021. Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel. Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mmes [F] [G] et [I] [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Le 16 novembre 2007, Mme [F] [G] et sa mère Mme [I] [D] ont acquis en indivision les lots n° 4 (appartement) et n° 6 (emplacement de parking) au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 1], à [Localité 2] (31). Mmes [G] et Mme [D] ont également un droit de jouissance privative sur une partie commune, sur laquelle un abri de jardin a été édifié par leur vendeur M. [U] en 2005. Plusieurs procédures judiciaires ont opposé Mmes [G] et Mme [D] d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part, à propos de la validité de certaines assemblées générales ou des résolutions qui y auraient été adoptées, ainsi qu'à propos de l'abri de jardin précité. Par ordonnance sur requête du 2 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [X], huissier de justice, pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020, ont été adoptées par trois copropriétaires sur quatre, représentant 732 tantièmes (Mme [G] et [D] ayant voté contre) les résolutions suivantes : - la résolution n° 6 qui porte sur l'adoption d'un règlement intérieur, - la résolution n°14 qui porte sur la modification de l'état descriptif de division et la répartition des tantièmes pour tenir compte de la construction d'un appentis/cellier sur la partie commune dont Mmes [G] et [D] ont la jouissance privative, - la résolution n°15 qui porte sur le choix du notaire pour rédiger le modificatif de l'état descriptif de division et la charge du coût de sa prestation, - la résolution n°16 qui porte sur la délégation de pouvoir au syndic pour signer l'acte modificatif de l'état descriptif de division et procéder aux formalités auprès du notaire, - la résolution n°19 qui porte sur la pose d'un rocher anti-passage puis de jardinières pour éviter la circulation de véhicules dans l'enceinte des espaces verts des parties communes. -:-:-:- Par acte d'huissier du 25 novembre 2020, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à Tournefeuille devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de voir ordonner l'annulation des résolutions n° 6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020. -:-:-:- Par ordonnance sur requête du 3 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [H] [N], huissier de justice, aux fins d'assister à l'assemblée générale du 11 mars 2021 et prendre note des échanges entre les parties. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2021, ont été adoptées à la majorité de deux copropriétaires représentant 522 tantièmes : - la résolution n° 21 qui reprend en substance la résolution n°14 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, - la résolution n°22 qui reprend en substance la résolution n°15 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, - la résolution n°23 qui prévoit que M. [R] avancera les frais de régularisation du règlement de copropriété. Par acte d'huissier du 10 juin 2021, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°2 1, 22, 23 et 24 de l'assemblée du 11 mars 2021, au motif d'un abus de majorité. Par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. -:-:-:- Par un jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020, - rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,

MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 formée par Mmes [G] et [D], Mmes [G] et [D] soutiennent que certains copropriétaires ont commis un abus de majorité à leur encontre et que les votes ont été faussés sous couvert d'un 'règlement de compte'. L'action en nullité de délibérations prises en assemblée générale ne peut être fondée que sur le non-respect des formalités légales ou sur l'abus de majorité. L'indication sur le procès-verbal d'assemblée générale de l'exigence d'une majorité de vote erronée pour approuver une résolution est sans incidence sur la validité de celle-ci dès lors que la majorité requise par les textes a effectivement été obtenue. 1.1. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020 des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1], à laquelle étaient présents quatre copropriétaires sur quatre, a été votée la résolution n° 6 portant règlement intérieur. La résolution a été adoptée à la majorité, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ayant voté pour, et un copropriétaire (les consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes ayant voté contre. 1.1.1. En vertu de l'article 24, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Les articles 8 et 8-1 de la loi précitée disposent que le règlement de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance. Le règlement intérieur a vocation à compléter le règlement de copropriété, mais il ne peut lui être assimilé. Par conséquent l'adoption du règlement intérieur n'est pas soumise à la majorité qualifiée de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et obéit aux règles de l'article 24 soit la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés. Mmes [G] et [D] soutiennent toutefois que le règlement intérieur modifie les dispositions du règlement de copropriété. La cour relève que les dispositions du règlement intérieur sont relatives : au contact du syndic, à l'usage des parties communes, leur entretien, la porte d'entrée, les animaux, aux bruits, au dépôt des ordures ménagères, à l'étendage de linge aux fenêtres et balcons et l'entretien des jardins privatifs, à la circulation et au stationnement des véhicules, à la souscription d'une assurance par appartement, au stockage du gaz et matières inflammables, à l'usage des parkings, et à l'entretien des bouches d'aération des appartements. Les articles ainsi adoptés sont conformes ou ne font que préciser les dispositions du règlement intérieur qui régit en p. 11 et suivants : l'utilisation des parties privatives et communes, évoque l'entretien des parties communes et la responsabilité des copropriétaires, les animaux, l'étendage de linge, le nettoyage des vmc, le bruit, l'usage des parkings. En l'espèce, le règlement intérieur a été adopté la majorité de trois copropriétaires représentant 732 tantièmes contre un copropriétaire (consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes. La règle de majorité de vote a donc été respectée. 1.1.2. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires. La discrimination entre copropriétaires est un élément caractérisant la conception de l'abus de majorité. La rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d'une délibération que s'il est établi que de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique. En premier lieu, la cour rappelle qu'il n'appartient pas au juge d'apprécier l'opportunité de l'adoption ou la modification d'un règlement intérieur par l'assemblée générale des copropriétaires. La cour relève que les dispositions du règlement intérieur, listées précédemment sont générales et applicables à tous les copropriétaires et occupants. Mmes [G] et [D] ne démontrent pas en l'espèce, y compris à l'aide du procès-verbal de constat d'huissier ayant assisté aux débats relatifs à cet article, que les dispositions du règlement intérieur entraîneraient une rupture d'égalité à leur détriment ou au profit d'un autre copropriétaire non placé dans une situation spécifique. La demande d'annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 1.2. Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ont été votées les résolutions suivantes : - résolution n° 14 « modificatif état descriptif de division » : « Un cellier bâti construit illégalement en 2007 sur le jardin privatif du lot numéro 4 par l'ancien copropriétaire M. [U] malgré un refus notable de la mairie et sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, aujourd'hui l'état descriptif de division ne reflète plus la réalité et l'indivision [G] est dans l'obligation d'effectuer les modifications nécessaires à la régularisation de la situation. Modification à charge du bénéficiaire qui devra intégrer au règlement de copropriété existant une construction nouvelle (appentis/cellier) sur la partie commune privative (a) du lot 4. L'étude de géomètre expert [Z] ayant repris la suite de l'étude [T] qui est à l'origine de la rédaction de l'état descriptif de division lors de la mise en copropriété de cette résidence sera le plus à même de modifier cet état descriptif de division qui, à ce jour, un caractère obligatoire. L'assemblée générale après avoir pris connaissance du devis joint à savoir Etude [Z] suggère de faire appel à l'étude [Z] afin de recalculer les tantièmes des quotes-parts de la copropriété. L'assemblée générale souhaite et propose ce devis de l'étude [Z] à l'indivision [G] afin de rédiger le modificatif de l'état descriptif de division avant la prochain assemblée générale ('). Cette prestation sera réglée par le propriétaire du lot 4 à savoir l'indivision [G] directement à l'étude concernée. Commentaire : M. [R] mentionne qu'il a été déclaré au notaire en novembre 2007 lors de l'achat du lot 4 et lot 6 par l'indivision [G] qu'aucune construction n'avait été faite depuis 10 ans sur les lots précités. Au moment de l'enquête de police diligentée par M. le procureur de la République en 2010 que la construction avait été réalisée en 2005, ce qui a entraîné la prescription. Mme [G] réfute tous ces dires ». - résolution n°15 « modificatif état descriptif de division : choix du notaire » : « Dès l'état descriptif de division modifié par un géomètre, un notaire doit modifier le règlement de copropriété et publier au bureau de la publication foncière les nouveaux documents mis à jour puis collecter les émoluments pour les différents services publics. Nous rappelons qu'il s'agit de l'étude Scp [A] qui est à l'origine de la rédaction et de la publication du règlement de copropriété de cet immeuble. L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la prévision de taxe jointe à savoir Scp [A] suggère de faire publier le modificatif une fois que le géomètre aura fait sa prestation, en [cette] étude pour un montant de 923,24 euros.