Tribunal judiciaire, 8ème chambre 2ème section, 3 avril 2025 — n° 21/15596

*** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] (ci-après « Monsieur et Madame [X] ») sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’une cave située en sous-sol (lot 2) du bâtiment A d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Monsieur [M], architecte de l’immeuble, missionné pour réaliser un audit de la structure de l’ensemble des caves de l’immeuble, dont celles appartenant à Monsieur et Madame [X], a rendu un rapport le 6 août 2020. L’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019 a notamment décidé, dans sa résolution n°15, de ne pas procéder à la réalisation des travaux de renforcement du plancher haut de la cave du lot de Monsieur et Madame [X], le rapport de Monsieur [M] indiquant que ces travaux n’étaient ni urgents ni indispensables. Le 9 mai 2019, Monsieur et Madame [X] ont conclu un bail commercial avec la société ELGI, cette dernière souhaitant exercer une activité de traiteur et petite restauration rapide sans extraction, ni friture. Ce changement d’activité nécessitait toutefois la réalisation d’aménagements intérieurs et de travaux de modification de la façade et de la devanture du local commercial. L’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2019 a rejeté, en sa résolution n° 4, la demande d’autorisation de travaux sur la façade de l’immeuble présentée par Monsieur et Madame [X] pour le compte de leur locataire. La société ELGI avait cependant déjà réalisé, sans autorisation, d’importants travaux tant à l’intérieur du local qu’à l’extérieur en août 2019. Le 20 janvier 2020, la société ELGI a quitté le local commercial. Par jugement en date du 13 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 9 mai 2019 aux torts de la société ELGI et condamné cette dernière à verser à Monsieur et Madame [X] les arriérés de loyers et de provisions sur charges ainsi que des dommages et intérêts. En parallèle, le syndicat des copropriétaires a, de nouveau, sollicité Monsieur [M] en lui confiant une mission d’étude et au besoin de maîtrise d’œuvre des travaux qui seraient nécessaires s’agissant de l’état du plancher haut de la cave du local commercial de Monsieur et Madame [X]. L’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2020 a notamment adopté la résolution n° 16 aux termes de laquelle elle a décidé de : - faire réaliser, à la demande de Monsieur et Madame [X], des travaux de renforcement du plancher haut de la cave de leur lot ; - confier préalablement à Monsieur [M] une mission d’étude de ces travaux, d’établissement du cahier des charges et de lancement d’un appel d’offres ; - mandater le conseil syndical pour désigner l’entreprise la mieux-disante au terme de l’appel d’offres. L’assemblée générale des copropriétaires a également voté la résolution n° 18 qui prévoit la réalisation de travaux de remplacement de la descente [Localité 9]/EV et de la colonne d’alimentation d’eau froide du sous-sol au 1er étage, après réalisation par Monsieur [J] d’une analyse spécifique sur ces réseaux et transmission des devis des entreprises de plomberie. Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 28 mai 2020, Monsieur et Madame [X] ont demandé la mise en œuvre des résolutions 16 et 18 votées. Le 8 juin 2020, le syndic leur a rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la réalisation, préalablement aux travaux, d’une étude par un architecte, étant précisé que le confinement de mars 2020 avait retardé la réalisation de cette étude. Monsieur [M] a établi son rapport le 29 juin 2020 et l’a transmis au syndicat des copropriétaires le 6 août 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION : En application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions. Par ailleurs, l’alinéa 3 du même article dispose que : « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires avait formé, aux termes de conclusions notifiées par la voie électronique le 1er août 2022, une demande de remise en état d’origine de la façade de l’immeuble, sous astreinte, il a abandonné cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024. Le tribunal n’est donc pas saisi de cette demande. Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique. Décision du 03 Avril 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/15596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVW25 I - Sur les demandes d'annulation des résolutions n°21, 24-2 et 24-6 de l'assemblée générale du 28 septembre 2021 formées par Monsieur et Madame [X] : Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21 Monsieur et Madame [X] soutiennent, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n° 21 rejetant leur demande d’indemnisation encourt la nullité en raison d’un abus de majorité. Ainsi, ils relèvent qu’il était nécessaire de réaliser dans les plus brefs délais les travaux sur la structure du plancher haut de la cave du lot 2 mais également sur la poutre rouillée en façade au rez-au-chaussée, ce que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait ; l’absence de réalisation de ces travaux empêchait la jouissance et l’exploitation par les demandeurs de leur lot, ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer ; et enfin le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, refusé de les indemniser pour le préjudice subi. Ils concluent que l’ensemble de ces éléments constituent bien un abus de majorité ce qui justifie l’annulation de la résolution n° 21 ainsi que l’indemnisation de leur préjudice. Le syndicat des copropriétaires répond que le droit à indemnisation revendiqué par Monsieur et Madame [X] n’a aucun caractère évident et acquis en l’absence de toute responsabilité démontrée du syndicat des copropriétaires, de tout lien de causalité entre la situation qu’ils dénoncent et l’absence de relocation de leur local commercial, raison pour laquelle leur demande d’indemnisation a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires. Le défendeur précise qu’il n’est donc pas contraire à l’intérêt général de la copropriété de rejeter une telle demande, de sorte que la résolution n° 21 ne peut être annulée sur le fondement de l’abus de majorité. Il argue, en outre, que les travaux en question se sont achevés en janvier 2022 en raison de l’obstination de Monsieur et Madame [X] à contester toutes les initiatives du syndic et du conseil syndical ; les demandeurs ont également refusé l’accès à leurs locaux et à leur cave ; ce comportement a contribué au préjudice qu’ils allèguent. Le syndicat des copropriétaires soutient également que les demandeurs n’établissent pas qu’ils auraient été dans l’impossibilité de commercialiser leur local et de faire effectuer les travaux dans les parties privatives, avant que ne soient réalisés les travaux sur les parties communes, et il précise que les résolutions 16 et 18 de l’assemblée générale du 3 mars 2020 et les résolutions 20 et 25 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 sont sans rapport avec la possible exploitation commerciale du lot 2 ; d’ailleurs, un bail commercial a pu être conclu en 2019 alors que les lieux étaient dans le même état qu’avant les travaux réalisés en janvier 2022 ; dès lors, la difficulté rencontrée par les demandeurs à louer leur bien n’est pas due à l’absence de réalisation des travaux sur les parties communes mais s’explique d’abord par le montant élevé du loyer demandé par Monsieur et Madame [X], notamment dans le contexte économique de la pandémie de covid-19 ; ensuite, le local commercial a été laissé dans un très mauvais état par la société ELGI en janvier 2020 ; enfin, des travaux sur le local commercial devraient être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et faire ensuite l’objet d’une déclaration préalable aux service de l’urbanisme de la ville de [Localité 10], ce qui est sans garantie et de nature à dissuader un éventuel preneur à bail ; au surplus, les demandeurs ne démontrent ni l’accomplissement de démarches en vue de relouer leur bien après le départ de leur locataire, ni les difficultés rencontrées pour cette nouvelle location ni même la valeur locative du bien dont ils se prévalent pour calculer leur demande indemnitaire. Le syndicat des copropriétaires rappelle avoir toujours eu l’intention de réaliser les travaux votés mais une fois achevées les investigations nécessaires alors que Monsieur et Madame [X] ont toujours souhaité la réalisation de ces travaux sans attendre la fin de ces investigations. *** L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ». Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134). Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (ex. : Cour d’appel [Localité 10], 23ème Chambre, section A, 27 janvier 1999, n° RG 1997/23822, Jurisdata n° 1999-020405). En l’espèce, la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021 est rédigée comme suit : « Décision à prendre concernant la demande de Monsieur et Madame [X] selon courrier joint à la convocation (deuxième résolution) Extrait du courrier de Monsieur et Madame [X] : « Compte tenu des travaux que doit faire effectuer le syndicat des copropriétaires sur le plancher haut de la cave du lot 2, et également compte tenu de ceux envisagés du plafond haut du local du rez-de-chaussée (côté façade [Adresse 13]). Le lot 2 de Monsieur et Madame [X] est rendu indisponible. En vertu de l’article 9, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 il est prévu que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, on droit à une indemnité.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] de leur demande d'annulation des résolutions n° 21, 24.2 et 24.6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12] en date du 28 septembre 2021, DÉBOUTE Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12], CONDAMNE in solidum Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] aux entiers dépens, CONDAMNE in solidum Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Monsieur [R], [I] [X] et Madame [Z], [U], [W] [X] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, RAPPELLE que l’exécution provisoire de présent jugement est de droit, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Avril 2025. La Greffière Le Président