Cour d'appel, 2ème chambre civile, 10 avril 2025 — n° 21/05790

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Mme [S] [E] tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 avril 2018, et en ce qu'il a condamné Mme [E] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ces chefs, Déclare recevable l'action de Mme [S] [E] tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], en date du 5 avril 2018, Prononce la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], en date du 5 avril 2018, Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais de procédure de première instance, Y ajoutant Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens de la procédure d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,

* * * EXPOSÉ DU LITIGE 1- Mme [S] [E] est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée (lot 3) et d'une cave (lot 1) représentant 302/1000èmes au sein d'un immeuble, [Adresse 4] (33), soumis au régime de la copropriété. Cet immeuble comprend deux autres copropriétaires : - M. [X] [V] et Mme [K], propriétaires indivis des lots 1 et 2, représentant 298/1000èmes depuis le 16 novembre 1994. - La Sarl Ope [V], propriétaire des lots 5 et 6 depuis le 12 mars 2018, soit 400/1000èmes. M. [X] [V] est le syndic bénévole de cette copropriété depuis le 1er janvier 2008. L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 5 avril 2018, lui a renouvelé sa confiance le 5 avril 2018, et une assemblée générale du 31 juillet 2020 l'a désigné à nouveau en qualité de syndic, jusqu'au 31 juillet 2023. 2- Mme [S] [E], qui a précédemment, le 12 août 2019, engagé une action en nullité de l'assemblée générale réunie le 12 avril 2019, a par acte du 10 février 2020 introduit une action tendant à la nullité des assemblées générales des 5 avril 2018 et 6 décembre 2019, à la désignation d'un administrateur ad hoc et d'un géomètre expert aux fins de modification du règlement de copropriété. Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré irrecevable la demande de Mme [S] [E] tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 5 avril 2018 - déclaré recevable la demande de Mme [S] [E] tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 6 décembre 2019 et l'en a déboutée - dit n'y avoir lieu à modification du règlement de copropriété et à désignation d'un géomètre. - invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à mettre à jour le règlement de copropriété - débouté Mme [S] [E] de sa demande de désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété Résidence - condamné Mme [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - rejeté les autres demandes - condamné Mme [S] [E] aux entiers dépens. Par déclaration électronique du 21 octobre 2021, Madame [S] [E] a interjeté appel de la décision. 3- Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2021, Madame [S] [E] demande à la cour d'appel: - d'infirmer le jugement du 29 juin 2021 en tous ces points sauf en ce qu'il a retenu que la notification du procès-verbal du 5 avril 2018 est irrégulière. Statuant à nouveau, Concernant l'assemblée du 5 avril 2018, - dire et juger que les résolutions ne laissent pas apparaître le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. - dire et juger recevable son action en contestation, - dire et juger que la convocation à l'assemblée générale du 5 avril 2018 est nulle par défaut de pouvoir du prétendu syndic, M. [V]. - dire et juger que le vote d'élection du président de ladite assemblée n'a pas été réalisée régulièrement. - dire et juger que le nombre de tantièmes global des votes n'est pas mentionné et caractérise une cause de nullité des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 5 avril 2018. - de prononcer, par conséquent, la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2018. Concernant l'assemblée du 6 décembre 2019, - dire et juger que la convocation à l'assemblée générale du 6 décembre 2019 est nulle par défaut de pouvoir du prétendu syndic, M. [V]. - dire et juger que les conditions légales pour une convocation hors syndic ne sont pas réunies. - dire et juger que Monsieur [X] [V] n'a pas adressé de mise en demeure préalablement à la convocation de l'assemblée générale extraordinaire du 6 décembre 2019. - dire et juger, par conséquent, irrégulière ladite convocation entraînant l'annulation de l'assemblée générale du 6 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'assemblée générale du 5 avril 2018. * Sur la recevabilité de l'action en contestation formée par Mme [E] de l'assemblée générale du 5 avril 2018. 5- Mme [E] soutient que son action est recevable dès lors que le procès-verbal de l'assemblée générale ne lui a pas été notifié d'une part, et qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, d'autre part, en ce qu'il ne mentionne pas les parties défaillantes ou opposantes. 6- Le syndicat des copropriétaires réplique que le procès-verbal de l'assemblée a été notifié par la signature apposée sur ledit procès-verbal par le cabinet Citya représentant Mme [E], et que l'action en nullité n'est pas ouverte à ceux qui ont aprouvé les délibérations, ce qui est le cas en l'espèce, seuls pouvant agir en nullité ceux qui s'y sont opposés. Sur ce, 7- Selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester des décisions de l'assemblée générale doit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée générale introduire une action en justice à cette fin. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'. L'article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que 'toutes les notifications et mises en demeure prévue par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée'. 8- Si, par un courriel du 12 avril 2018, M.[X] [V], ès qualités, indique notifier à Mme [E] le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, cependant, les pièces jointes à ce courriel, dont ledit procès-verbal, ne sont pas produites, et il n'est en tout état de cause pas contesté par le syndicat des copropriétaires, que ce procès-verbal n' a pas fait l'objet d'une notification par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [E]. Par conséquent, il ne peut être opposé à cette dernière qu'elle est forclose pour agir en contestation, le délai de prescription de deux mois n'ayant pas commencé à courir. C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré qu'elle était recevable à agir. 9- Toutefois, pour déclarer irrecevable la demande de Mme [E] tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 5 avril 2018, le tribunal a estimé qu'elle n'avait pas intérêt à agir, ayant voté les décisions qu'elle critique. 10- Aux termes de l'article 17 du décret précité, 'le procès-verbal comporte sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote; il précise les noms des copropriétaires et associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix; il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions'. Il est constant qu'en application de ce texte, le procès-verbal de l'assemblée générale doit comporter les conditions et le résultat du vote pour chaque résolution, même s'il est admis qu'il suffit que les mentions du procès-verbal permettent de dégager le sens de chaque vote, l'absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté à l'unanimité étant sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire est identifiable (Civ.3ème, 11 juillet 2019, 18-18.615). 11- En l'espèce, lors de l'assemblée générale du 5 avril 2018, les copropriétaires ont approuvé à l'unanimité les comptes pour 2017, donné quitus au syndic pour sa gestion, lui ont renouvelé sa confiance, et ont débattu des travaux à venir et abordé des questions diverses, ces deux dernières questions n'ayant pas donné lieu à un vote. 12- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2018 indique le nom des trois copropriétaires présents ou représentés, Mme [E] étant représentée par Mme [Z], et est ainsi rédigé s'agissant des résolutions critiquées: 'Approbation des comptes pour 2017: ...les comptes sont approuvés à l'unanimité des présents, Quitus: les copropriétaires présents donnent quitus au syndic pour sa gestion à la date du 5 avril 2018, Mandat du syndic: l'assemblée générale renouvelle sa confiance au syndic bénévole' (pièce 1 [E]). 13- Si l'absence de mention du nom des copropriétaires sous chaque résolution est sans incidence sur la régularité du procès-verbal dès lors que celui-ci comporte la liste des copropriétaires présents, en revanche, il convient d'observer que seule l'approbation des comptes a donné lieu à un vote, aucune mention relative à un quelconque vote n'étant précisée pour les deux autres résolutions, ce qui ne permet donc pas d'apprécier les conditions et les résultats d'adoption de ces deux résolutions, et ce en violation des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967. En considération de ces éléments, c'est donc à tort que le tribunal a estimé que Mme [E] avait voté ces résolutions, qu'elle ne pouvait pas être considérée comme opposante, et n'avait pas qualité à agir. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef, et Mme [E] sera déclarée recevable à agir en contestation de l'assemblée générale du 5 avril 2018. * Sur le bien-fondé de la demande de nullité de l'assemblée générale du 5 avril 2018. 14- Mme [E] soutient tout d'abord que M.[V] n'avait plus la qualité de syndic depuis le 1er janvier 2011, et qu'il ne pouvait donc convoquer une assemblée générale, que celle-ci est donc entachée de nullité. Elle fait ensuite valoir qu'eu égard à l'absence d'indication du résultat du vote de l'élection du président de séance, la nullité de cette élection empêche l'établissement d'un procès-verbal d'assemblée générale valable. Enfin, elle sollicite la nullité du procès-verbal, en ce que celui-ci ne mentionne pas le nom des copropriétaires, et le nombre de voix, qui se sont opposés ou abstenus au vote des questions. 15- Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande de Mme [E] tendant à la nullité de l'asseblée générale du 5 avri 2018 est irrecevable, et en toute hypothèse mal fondée. Sur ce, 16- Il est constant que l'inobservation des formalités substantielles d'établissement du procès-verbal d'assemblée générale entraîne la nullité de l'assemblée générale (Civ.3ème, 17 février 1999, 97614.454, 20 décembre 2006, 05-20.384). 17- [Localité 9] égard à ce qui précède, le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2018 ayant été établi en violation des dispositions d'ordre public édictées par l'article 17 du décret du 17 mars 1967de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il ne mentionne pas les conditions et les résultats d'adoption des résolutions, leur non-respect entraîne la nullité de l'assemblée générale du 5 avril 2018, sans qu'il soit besoin pour Mme [E] de démontrer l'existence d'un grief. 18- A titre surabondant, la cour d'appel constate que le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse porte la mention suivante: 'Constitution du Bureau, Président: M.[V] [H]'. Or, non seulement la désignation du président de séance, sans mention des conditions de vote, au mépris des dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 entraîne, comme le souligne Mme [E], la nullité de l'assemblée générale, mais la cour d'appel observe également que le syndic, aux termes de l'article 22 de la loi de1965 ne peut présider l'assemblée générale à peine de nullité de celle-ci, et des résolutions adoptées. En conséquence, la nullité de l'assemblée générale du 5 avril 2018 doit également être prononcée pour ces motifs. Sur l'assemblée générale du 6 décembre 2019. 19- Mme [E] soutient d'abord que M.[V], dont le mandat de syndic était arrivé à terme et qui n'avait pas été réélu, n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale, et que les résolutions adoptées sont par conséquent nulles.