Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 30 avril 2025 — n° 22/07552

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, - Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions sauf en tant qu'il a : - Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. Statuant de nouveau du chef infirmé - Condamne la société OSD gestion et conseil en immobilier, RCS de Nanterre n° B 510 758 261, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège : * 7 414,92 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de prestations supplémentaires au titre du suivi des travaux de ravalement, * 882 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de prestations au titre des travaux EPMR sans que des honoraires spécifiques n'aient été votés en assemblée générale, * 809,64 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de la conservation des archives, sans vote de l'assemblée générale, * 3 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la double facturation injustifiée des frais de reprise de comptabilité, - Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018, - Confirme le jugement pour le surplus, Y ajoutant - Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à la société Allianz IARD, RCS de Nanterre n°542 110 291, ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne l a société OSD gestion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la société OSD gestion et conseil en immobilier, RCS de Nanterre n° B 510 758 261, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Kérourédan dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** FAITS & PROCÉDURE La société OSD a été mandatée en qualité de syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2009 ; elle a exercé son mandat jusqu'au 30 juin 2014, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de désigner le cabinet Vinci en qualité de syndic. Appelés à se prononcer lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2012 sur la ratification d'une transaction conclue avec la société ATHEM le 18 mai 2012 par la société OSD visant à retirer des recettes de bâches publicitaires à placer sur le futur échafaudage du ravalement, ainsi que (résolution n°27) sur la réalisation desdits travaux de ravalement, les copropriétaires n'ont reçu communication des devis concernant lesdits travaux que le 8 juin 2012, soit 5 jours avant la tenue de l'assemblée générale. Suivant jugement du 17 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit aux demandes de deux copropriétaires MM. [E] et [Y], et a notamment : ' réputé non écrites les stipulations du règlement de copropriété répartissant les frais d'entretien, de réparation de toute nature, grosse ou menue, ou de réfection à faire à tous les ouvrages communs à l'ensemble du bâtiment entre les lots n°1 à 114 et 116 soit sur une base de 4660 tantièmes ; ' fixé une nouvelle répartition de ces frais ; ' annulé la résolution n°27 du 13 juin 2012 aux motifs que « les conditions essentielles des devis des entreprises IS TENDANCE et LIVET n'ont pas été notifiées aux copropriétaires au plus tard avec l'envoi de la convocation mais seulement quelques jours avant la tenue de l'assemblée » et qu'« en privant les copropriétaires de la communication des conditions essentielles de tous les devis examinés par l'assemblée au plus tard lors de la communication de l'ordre du jour, le syndicat a violé les dispositions de l'article 11 du décret du 11 mars 1967 ». Le ravalement a été poursuivi, et c'est dans ces conditions que le 28 février 2013, l'architecte a adressé à la société OSD un « Avenant n°1 » au contrat de travaux de ravalement conclu avec la société IS TENDANCE portant le montant des travaux à la somme de 224 349,45 euros TTC au total soit un dépassement de 29 786 euros par rapport au devis du 25 juin 2012. Reprochant diverses fautes à son ancien syndic, la société OSD, notamment dans le cadre desdits travaux de ravalement réalisés en 2012 et 2013, par assignation délivrée par acte du 4 juin 2018 le syndicat des copropriétaires a sollicité sa condamnation in solidum avec la société AGF Assurances devenue Allianz IARD au paiement d'une somme de 153 577,81 euros en réparation de divers préjudices et 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 5 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par décision contradictoire en premier ressort, a : - Déclaré recevable la note en délibéré du 28 novembre 2022, - Déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des fautes suivantes : * celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d'un tel vote, * celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement, * celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012, * celle consistant à ne pas avoir attendu l'expiration du délai de recours contre l'assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement, * celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût, * celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires,

SUR CE, La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés. Sur la jonction des deux affaires 22-7552 et 23-1733 prononcée en audience, et l'effet dévolutif de la déclaration d'appel complétive du 14 mars 2023 Dans un souci de bonne administration de la justice, il importe de joindre d'office cette seconde déclaration d' appel enregistrée sous le n° RG 23/1733 à la procédure enregistrée sous le n° RG 22/7552 afin de statuer sur l'effet dévolutif qu'elle a pu ou non conférer à la déclaration d' appel initiale du 16 décembre 2022. Il ressort des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation que seul l'acte portant déclaration d' appel fait produire à l' appel son effet dévolutif, et uniquement sur les chefs du jugement expressément indiqués dans l'acte comme étant critiqués. La déclaration d' appel du 16 décembre 2022 est expressément limitée aux chefs de jugement suivants, en tant qu'il a : ' - déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] au titre des fautes suivantes : (les demandes étant : Condamner in solidum la société OSD gestion et conseil en immobilier et son assureur la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] une somme totale de 204 541,43 euros portant intérêts au taux légal), - la faute consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d'un tel vote, - la faute consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement, - la faute consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012, - la faute consistant à ne pas avoir attendu l'expiration du délai de recours contre l'assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement, - la faute consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût, - la faute consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, - la faute consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation, - la faute consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement, - déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD au paiement des sommes précitées, - condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], à payer à la société Allianz IARD la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.' Par ailleurs, la déclaration d' appel qui en méconnaissance de l'article 901 du code de procédure civile omet de préciser les chefs critiqués du jugement déféré, serait-ce dans une annexe faisant corps avec la déclaration d' appel, est affectée d'une irrégularité, mais qui est susceptible d'être régularisée dans le délai de remise par l'appelant de ses premières conclusions, c'est-à-dire précisément aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, celles qui déterminent l'objet du litige. En effet, passée cette date, la saisine de la cour ne peut plus être étendue. En l'espèce, les premières conclusions du syndicat des copropriétaires dans l'affaire n°22/7552 ont été notifiées par RPVA le 16 mars 2023 et par suite, la déclaration d' appel initiale a pu valablement être complétée par l'enregistrement de la déclaration d' appel complétive du 14 mars 2023, qui ajoute ' appel du jugement du 5 décembre 2022 pour infirmation en ce qu'il a : - "rejette demandes plus amples ou contraires des parties". Voir, Cour d'appel, Versailles, Chambre civile 1-6, 25 Janvier 2024 ' n° 23/03591 - Sur l'irrecevabilité de plusieurs demandes du syndicat des copropriétaires en raison de la prescription Pour déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des huit fautes suivantes : 1. celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d'un tel vote, 2. celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement, 3. celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2012, 4. celle consistant à ne pas avoir attendu l'expiration du délai de recours contre l'assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement, 5. celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût, 6. celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, 7. celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation, 8. celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement, Le premier juge s'est fondé sur l'article 2224 du code civil, en vertu duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, et a rappelé que la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires pour faute dans l'exécution de sa mission est contractuelle, dont la prescription ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Plus précisément s'agissant des huit fautes reprochées par le syndicat des copropriétaires à la société OSD en sa qualité d'ancien syndic de la copropriété, la Cour relève que seules trois de ces fautes font l'objet de critiques et de développements : il s'agit des fautes suivantes : 5. celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût, 6. celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, 8. celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement.