Tribunal judiciaire, 8ème chambre 2ème section, 15 mai 2025 — n° 22/03176

*** Exposé du litige : L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par le cabinet [U]. M. [V] [J] et Mme [C] [E] épouse [J] (ci-après, « les époux [J] ») sont propriétaires des lots n° 12 et 37, constitués respectivement d’un appartement et d’une cave. Par courrier recommandé en date du 12 novembre 2021, le cabinet [U] a convoqué les époux [J] à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2021. Les époux [J] n’étaient ni présents ni représentés à cette assemblée et n’ont pas voté par correspondance. Par actes d’huissier délivrés le 4 mars 2022, les époux [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 9ème et le cabinet [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander à ce dernier :   - principalement, de juger que le mandat du cabinet [U] avait expiré à la date de convocation du 7 décembre 2021, de désigner un nouveau syndic en remplacement, d’annuler l’assemblée générale du 7 décembre 2021, de condamner le cabinet [U] à rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus pour la période postérieure au 30 juin 2021, - à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n° 2, 4, 6, 7, 9, et 21 de cette assemblée. Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, les époux [J] demandent au tribunal de : Vu les articles 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 7, 9 et 17 du décret du 17 mars 1967, Dire et juger M. et Mme [J] recevables et bien fondés en leurs demandes, Dire et juger que le mandat du cabinet [U] avait expiré à la date de la convocation à l’assemblée du 7 décembre 2021, Prononcer la nullité de l’assemblée du 7 décembre 2021 dans son intégralité, Condamner le cabinet [U] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] le montant des honoraires qu’il a perçus pour la période postérieure au 14 octobre 2021, Subsidiairement, Prononcer la nullité des résolutions n° 2, 4, 6, 7, 9 et 21 de l’assemblée du 7 décembre 2021, Prononcer la nullité des résolutions n° 4, 5, 6 et 9 de l’assemblée générale du 16 novembre 2022, Débouter le syndicat des copropriétaires et le cabinet [U] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles, Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Valérie COLIN, Avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 9ème et le cabinet [U] demandent au tribunal de : Vu les articles 14-1, 18-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 7, 9, 13, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967, l’article 1240 du code civil, Débouter M. et Mme [J] de leur demande d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2022, faute d’assignation régulière à cette fin dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Débouter M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs moyens et prétentions dirigés contre le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [U], syndic, en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 décembre 2021, En conséquence, Juger valides le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] du 07 décembre 2021 comme sa convocation du 12 novembre 2021, Juger valide le mandat de syndic du cabinet [U], Débouter M. et Mme [J] de leur demande de désignation d’un syndic judiciaire, le tribunal judiciaire au fond n’étant pas compétent matériellement, Débouter M.

MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que, dans leurs dernières conclusions, les époux [J] ne sollicitent pas la désignation d’un syndic. 1 - Sur la demande de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2021 dans son entier Les époux [J] soutiennent que l’assemblée générale du 7 décembre 2021 est nulle dès lors que : - elle a été convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré le 14 octobre 2021, eu égard aux termes de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 15 octobre 2020 l’ayant désigné ; ils précisent que l’absence de sanction du délai de six mois visé par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 est indifférente à la contestation soulevée relative au terme du mandat du syndic, - la convocation à l’assemblée générale du 7 décembre 2021 est nulle, puisqu’elle mentionne une réunion le 7 décembre 2021 à 18 heures alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée que la séance a été levée le 7 décembre 2021 à 11h27, étant considéré qu’il est inconcevable qu’une assemblée où n’étaient présents que deux copropriétaires ait duré de 18 h à 23 h 27 et que, si tel avait été le cas, le syndic serait en mesure de justifier par exemple des heures supplémentaires payées à son gestionnaire pour tenir une assemblée jusqu’à une heure aussi tardive, - la désignation de Mme [G] en qualité de scrutatrice est nulle, celle-ci ayant voté par correspondance, étant également soutenu que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs, - le procès-verbal de l’assemblée n’a pas été signé par son président, M. [P], mais par Mme [O]. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] et le cabinet [U] opposent que : - le délai de six mois visé à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour convoquer une assemblée générale devant statuer sur les comptes n’est pas sanctionné, - si le syndic a été désigné par une assemblée générale sans durée déterminée, jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale ordinaire statuant sur ce point, il est maintenu en fonction tant que la question du renouvellement de son mandat n’a pas été porté à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale, sans que toutefois la durée de ce mandat puisse excéder trois ans (Civ. 3ème 18 novembre 1997, Inf. Rap. Copr. juin 1998 page 5 ; cour d’appel [Localité 12],31 octobre 1996 Dalloz 1998 somm. 118), - l’assemblée générale s’est bien tenue à l’heure mentionnée sur la convocation, dès lors qu’il faut lire le procès-verbal comme ayant acté la levée de la séance à 23 h 27 et non 11 h 27, précision étant faite que, tous les copropriétaires ayant voté par correspondance, il a fallu collationner l’ensemble des votes à partir des formulaires de votes, ce qui a nécessité du temps ; en tout état de cause, cet élément ne rend pas la convocation, antérieure à la tenue de l’assemblée générale, irrégulière, - la scrutatrice désignée était présente à l’assemblée, étant précisé que la jurisprudence admet que même si le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs, l’assemblée peut néanmoins se tenir sans encourir la nullité en cas d’impossibilité de désigner un second scrutateur, - le procès-verbal de l’assemblée a été signé par son président, étant au surplus soutenu qu’il est de jurisprudence constante que l’absence de signature du procès-verbal n’entraîne pas en elle-même la nullité de l’assemblée. *** Le premier alinéa de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires”. Aux termes du deuxième alinéa dudit texte, l’assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic. Il appartient donc au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat (ex. Civ. 3ème, 26 mai 2004, n° 02-21.361 ; 12 septembre 2006, n° 05-15.987). Son mandat doit ainsi être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires (ex : Civ. 3ème, 26 mars 1997, n° 95-15.915, publié au bulletin). Par conséquent, même si les copropriétaires ratifient la poursuite de l’activité d’un syndic dont le mandat a expiré au jour de la convocation, l’assemblée générale n’en est pas moins annulable (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 1991, n° 89-17.054, publié au bulletin). Les dispositions du VI de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, rappelle que le contrat de syndic ne peut être tacitement reconduit en prévoyant que « le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale ». Les dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 précisent que la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années. Aux termes des dispositions du VII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la date de fin du contrat et la date de prise d’effet du nouveau contrat interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée. Si le syndic a été nommé pour un an et « jusqu’à l’assemblée statuant sur les comptes », cette assemblée doit se tenir à l’intérieur du délai d’un an qui marque la durée maximale du mandat du syndic (ex : Civ. 3ème, 26 mai 2004, n° 02-21.361). En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2020, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 8 ainsi libellée (pièce n° 5 des époux [J]) : « Huitième résolution : désignation du syndic (art. 25 Majorité absolue) : L’assemblée générale désigne comme syndic le cabinet [U], représenté par (…). Le syndic est nommé pour une durée d’un an et prendra fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 ou, éventuellement, à la date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et au plus tard le 30 juin 2020. L’assemblée approuve le contrat de syndic (…) ». Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la mention d’une expiration du contrat de syndic « au plus tard le 30 juin 2020 » est entachée d’une erreur matérielle et qu’il convient de lire « au plus tard le 30 juin 2021 ». Le tribunal relève que cette résolution prévoit deux termes au mandat du syndic : - d’une part, un an, ce qui porte son terme au 16 octobre 2021, - d’autre part, en cas d’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 avant l’expiration de ce délai d’un an, la date à laquelle l’assemblée générale statuera sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 ou, éventuellement, La date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et au plus tard le 30 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir : - ni de la durée maximale de trois ans, prévue par les dispositions précitées de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, lesquelles sont relatives à la durée maximale du mandat du syndic déterminée par l’assemblée générale lorsqu’elle le désigne, - ni de l’absence de sanction de l’irrespect du délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour voter le budget prévisionnel, ces dispositions n’ayant aucun effet sur la durée du mandat de syndic, déterminée par la seule assemblée générale lors de la désignation de celui-ci. Dès lors que les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitées imposent la détermination d’une durée du mandat du syndic désigné par l’assemblée et que ladite assemblée a, le 15 octobre 2020, fixé cette durée à un an, le mandat du cabinet [U] a expiré le 16 octobre 2021. Il est constant que l’assemblée générale du 7 décembre 2021 a été convoquée par courrier en date du 12 novembre 2021 (pièce n° 2 des époux [J]).

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, Déclare M. [V] [J] et Mme [C] [E] épouse [J] irrecevables en leurs demandes d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 9 de l’assemblée générale du 16 novembre 2022, Déclare M. [V] [J] et Mme [C] [E] épouse [J] irrecevables en leur demande de condamnation du cabinet [U] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] le montant des honoraires qu’il a perçus pour la période postérieure au 14 octobre 2021, Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14] en date du 7 décembre 2021 dans son intégralité, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] de sa demande reconventionnelle de condamnation solidaire de M. [V] [J] et de Mme [C] [E] épouse [J] à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Déboute le cabinet [U] de sa demande reconventionnelle de condamnation solidaire de M. [V] [J] et de Mme [C] [E] épouse [J] à lui payer une somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 11] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie COLIN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14] à payer à M. [V] [J] et à Mme [C] [E] épouse [J] la somme globale de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 14] de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute le cabinet [U] de ses demandes formées au titre de la distraction des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 13] le 15 Mai 2025 La Greffière Le Président