Tribunal judiciaire, troisième chambre, 28 mai 2025 — n° 20/05016

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Reçoit M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] en leur intervention volontaire, Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W], M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°7 n°8, n°10, n°11 et n°23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020, Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W], M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leur demande tendant à voir juger que les charges de fioul doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés à leurs lots, Annule les résolutions n°18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020, Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W], M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leur demande relative au remboursement des charges qui auraient été indument réglées, Déboute M. [B] [S], Mme [Y] [O] [W], M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts, Déboute le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, Déboute M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] de leurs demandes tendant à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à leur rembourser les appels de charges payés par eux à ce titre, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

* * * * * * EXPOSE DU LITIGE La résidence [15], sise [Adresse 4] [Localité 14] (78), est occupée par trois copropriétaires occupant chacun un étage de l’ancien hôtel particulier transformé en trois appartements : - les époux [C] sont, depuis le mois de novembre 2021, propriétaires de l’appartement du rez-de-chaussée lot n° 1 pour l’avoir acquis de M. [U], appartement qu’ils occupent, - les époux [Z] sont propriétaires, depuis le mois de juillet 2019, de l’appartement du 1er étage, lot n° 2, appartement qu’ils occupent, - M. [N] [O] [W] et Mme [D] [L] (ci-après les époux [O] [W]) sont, depuis le mois de juin 2021, propriétaires de l’appartement du 2ème étage, lot n° 9, et d’une cave constituant le lot n° 6 pour les avoir acquis le 22 juin 2021 de M. [B] [S] et Mme [Y] [O] [W], son épouse (ci-après les époux [S]). Ils louent l’appartement. Différents syndics professionnels ont géré la copropriété jusqu’en 2012. Par la suite, les copropriétaires se sont succédés comme syndic bénévole. A la suite d’une mésentente entre les copropriétaires, la copropriété s’est retrouvée dépourvue de syndic. Au mois d’octobre 2019, les époux [S] ont décidé de mettre en vente leur appartement. Une promesse de vente a été régularisée avec M. et Mme [R] le 10 décembre 2019. M. [U] et M. [Z] ont convoqué une assemblée générale pour le 12 février 2020 visant notamment à imposer aux époux [S] la réalisation de travaux dans leur appartement, en particulier la suppression de plusieurs éléments à savoir un sanibroyeur, une douche créée dans l’ancien cagibi et la cuisine créée dans l’ancienne salle à manger. Était également sollicitée la réouverture des tabatières situées dans le grenier de la copropriété et permettant d’accéder au toit. Contestée par les époux [S], cette assemblée générale ne s’est finalement pas tenue. Informés des résolutions mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 février 2020, les époux [R] ont refusé de réitérer la promesse de vente régularisée avec les époux [S]. Considérant que leur consentement avait été vicié, les époux [R] ont fait assigner, le 26 juin 2020, les époux [S] ainsi que le syndicat des copropriétaires devant la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et d’octroi de dommages et intérêts. Les deux notaires intervenus lors de la promesse ont été assignés en intervention forcée. Aux termes d’un jugement rendu le 10 novembre 2022 la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles a prononcé la nullité de la promesse de vente aux torts des époux [S], considérant que ces derniers avaient agi de manière dolosive. Les époux [S] ont interjeté appel de ce jugement le 12 janvier 2023. Lors de l’assemblée générale du 9 mars 2020, M. [Z] a été désigné comme syndic bénévole de la copropriété. Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 21 juillet 2020 reprenant les résolutions projetées pour l’assemblée générale du 12 février 2020. L’assemblée générale a adopté plusieurs résolutions, parmi lesquelles la résolution n°18 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre des copropriétaires des lots 6 et 9 aux fins de suppression du sanibroyeur et de la douche installés dans un ancien cagibi, ainsi que de la cuisine créée dans l’ancienne salle à manger, de réouverture des tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du 2ème étage, et de cessation de l’occupation illicite des combles, ainsi que la résolution n°19 votant le budget pour ester en justice. C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance en date du 24 septembre 2020, les époux [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Villa Noémi située [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, M. [Z], en annulation des résolutions n° 7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 et indemnisation du préjudice subi du fait de l’abus de majorité.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d’annulation des résolutions n°7, 8, 10, 11, 12, 18, 19 et 23 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, “Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.” Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Selon l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Par ailleurs, il est constant qu'une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci. Sur la résolution n°7 La résolution litigieuse est libellée comme suit : “7. Ratification et remboursement pour un montant de 160 euros des dépenses engagées par M. [Z], en tant que Syndic bénévole, pour l’abonnement à l’ARC (PJ n°1) (Article 24) L’assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les dépenses d’abonnement à l’ARC engagées Mr [Z] (sic.) pour un montant de 160 euros TTC et valide le remboursement.” Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre. Les demandeurs font valoir que le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires et que le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde. Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part qu’il n’est pas interdit à un copropriétaire de faire une avance pour une dépense qui a été ratifée et budgétée ; que cette somme, engagée aux fins d’être assisté par l’ARC (association des responsables de copropriété), à laquelle M. [S] avait adhéré lui-même en tant que syndic bénévole, a été réglée pour le compte de la copropriété ; que le budget 2020 a été voté lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2020 et les comptes 2020 validés par l’assemblée générale du 14 juin 2021. Sur ce, S’il résulte effectivement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, et 1999 du code civil que le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde, il appartient aux demandeurs, qui soutiennent que le vote du remboursement de la cotisation à l’ARC avancée par les époux [Z] est constitutif d’un abus de majorité, de le démontrer. Or, il ne saurait être considéré que le remboursement d’une avance de fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires aux fins d’adhésion à l’ARC n’a été voté que dans le seul intérêt de M. [Z]. En effet, le fait pour le syndic d’adhérer à une telle association - à laquelle avait d’ailleurs adhéré M. [S] depuis 2012 en sa qualité de syndic bénévole, ce qu’il ne conteste pas - était dans l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, a fortiori dans un contexte très conflictuel après une période de vacance de syndic. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef. Sur la résolution n°8 La résolution litigieuse est libellée comme suit : “Dépenses d’avocat engagées par Mr et Mme [Z] pour la mise en place d’un Syndic (article 24) Ratification et remboursement pour un montant de 300 euros TTC des dépenses d’avocat engagées par Mr et Mme [Z] pour la mise en place d’un Syndic (PJ n°2) L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les dépenses d’avocat engagées Mr et Mme [Z] (sic.) pour un montant de 300 euros TTC et valide le remboursement. Le montant des honoraires constituera des charges courantes.” Elle a été adoptée à la majorité simple, M. [S] ayant voté contre. Les demandeurs soutiennent que le vote de cette résolution est constitutif d’un abus de majorité ; que cette dépense a été effectuée non pas pour le compte du syndicat mais à titre personnel par les époux [Z] en leur qualité de copropriétaires ; que les autres copropriétaires n’avaient pas été informés de cette démarche. Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que cette dépense correspondait au souhait des époux [S] de voir convoquer une nouvelle assemblée en vue de désigner un nouveau syndic qui serait valablement élu ; qu’il était de l’intérêt de tous les copropriétaires de respecter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour la convocation de l’assemblée générale et la rédaction des résolutions, en ce compris celles relatives à la désignation d’un nouveau syndic ; que la copropriété n’avait alors pas de syndic depuis plusieurs mois et qu’il est apparu nécessaire de recourir à cette consultation d’un avocat spécialisé après deux tentatives d’organisation d’assemblée générale non conformes par les copropriétaires ; que cette dépense a profité au syndicat des copropriétaires et doit ainsi être supportée par lui et qu’en tout état de cause cette facture a été réglée au titre de l’exercice 2020 dont les comptes ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2021 que les demandeurs n’ont pas contestée. Sur ce, La facture litigieuse, d’un montant de 300 euros, est datée du 10 février 2020 et produite en pièce n°5-2 par le syndicat des copropriétaires. Elle est intitulée “Aff : SDC [Adresse 1] (sic.) - [Localité 14] Conseil en droit de la copropriété (désignation d’un syndic de copropriété)”. Il est constant que l’assemblée générale du 9 mars 2020, au cours de laquelle a été désigné un nouveau syndic, est intervenue après deux tentatives de convocation d’assemblée générale avortées : l’une à l’initiative des époux [S] le 27 janvier 2020, l’autre à l’initiative des époux [Z] le 12 février 2020. A l’issue de la réception de la convocation pour cette assemblée, le conseil des époux [S] a adressé aux époux [Z] un courrier en date du 5 février 2020 (produit en pièce n°11 par le syndicat des copropriétaires) les informant de l’irrégularité des convocations et des résolutions inscrites à l’ordre du jour. Dans ce contexte, et afin de mettre fin à la vacance du syndic, la consultation d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété aux fins de convocation régulière d’une assemblée générale pour désignation d’un nouveau syndic apparaît avoir été faite dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, et non dans l’intérêt propre des époux [Z]. L’abus de majorité n’est donc pas caractérisé et les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef. Sur les résolutions n°10, 11 et 12 Lesdites résolutions sont intitulées comme suit : “10.