Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 15 mai 2025 — n° 23/01973

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12] de ses demandes : *au titre des appels de travaux arrêtés au 23 janvier 2023, * au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 968,50 euros entre le 16 septembre 2020 et le 23 janvier 2023, qui devront être soustraits, comptablement, du compte de M. [P], * au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12] aux dépens, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à payer à M. [Z] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE les plus amples demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à [Localité 11] le 15 mai 2025. La Greffière La Présidente

*** EXPOSÉ DU LITIGE M. [Z] [P] est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 4] du lot n°1 décrit comme suit au règlement de copropriété : “Au rez-de-chaussée, une boutique, café-tabac donnant sur la [Adresse 13] et la [Adresse 14], formant : - une boutique, arrière boutique et quatre pièces d’une superficie totale de cent vingt mètres carrés trente-six décimètres carrés. Au sous-sol : trois caves d’une superficie totale de quatre-vingt-trois mètres carrés soixante-quatre décimètres carrés et les cent un/millièmes des parties communes 101/1.000”. Il est également propriétaire, dans l’immeuble, du lot n°6 soit un appartement et les 20 millièmes des parties communes. L’article 9 du règlement de copropriété “Répartition des charges communes” prévoit que : “Les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des millièmes affectés à chaque lot tels que ces millièmes sont indiqués à l’article 2. (...) En outre, les propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 43 et 44 ne participeront pas dans les dépenses de peinture, éventuellement de tapis et de lessivage à faire aux escaliers et couloirs des étages de l’immeuble”. L’assemblée générale du 10 septembre 2020 a approuvé, à la résolution n°17, la réalisation de travaux de réfection de la cage d’escalier, suivant projet de M. [Y] joint à la convocation pour un budget maximum de 200.000 euros TTC, le coût global étant réparti entre les copropriétaires selon la clé de répartition des charges générales et financé selon des appels de provisions des 1er novembre 2020, 1er janvier, 1er mars, 1er mai et 1er juillet 2021. À ce titre, les cinq appels de fonds ont été adressés à M. [P] pour un montant total chacun de 5.420 euros, réparti à hauteur de 4.524,36 euros pour la boutique (lot n°1) et de 895,91 euros pour l’appartement (lot n°6). Décision du 15 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/01973 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7 M. [P] a contesté, le 30 novembre 2020, la demande au titre de la réfection de la cage d’escalier et a considéré qu’il devait y participer à concurrence de 3.000 euros. Le syndic, par courrier du 6 janvier 2021, a répondu “qu’à défaut de clés de répartition différentes, nous ne pouvons qu’appliquer les clés de répartitions prévues au règlement de copropriété” Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 7ème, représenté par son syndic la société Optimmo Gestion, a assigné, devant ce tribunal, M. [Z] [P] en paiement de la somme de 8.590,30 euros au titre des travaux et frais impayés du 16 septembre 2020 au 23 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ceux-ci, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, Vu les dispositions des articles 1153 et 1154 du code civil, Vu les dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, - débouter M. [P] de ses demandes fins et conclusions, - le condamner à lui payer : - la somme de 8.590,30 euros représentant les travaux et frais impayés du 16 septembre 2020 au 23 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation annuelle des intérêts, - la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - le condamner en tous dépens, - le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit sur le tout. *** M.

MOTIFS Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux : Le syndicat des copropriétaires expose que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il se prévaut des assemblées générales, des décomptes de charges et des appels de fonds. En réponse, il fait valoir que l’article 9 du règlement de copropriété, lequel prévoit une exonération du lot n°1 au titre des dépenses de peinture, de tapis et de lessivage des escaliers et couloirs des étages de l’immeuble, doit être interprété de manière stricte. Il souligne que les travaux en litige ont été votés dans le cadre d’assemblées générales qui, faute de toute contestation, sont définitives. Il ajoute qu’ils ont été votés en charges communes générales. Il estime que la contestation de M. [P] revient à soulever une exception d’inexécution qui n’est pas justifiée. Il se prévaut d’arrêts de Cour de cassation et des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que le lot n°1 n’est pas dispensé de toute participation aux travaux de l’immeuble et que ceux votés lors l’assemblée générale du 10 septembre 2020 sont beaucoup plus larges que ceux objets d’une exonération. Il fait valoir que les devis en annexe de la convocation démontrent que les travaux excèdent ceux de simples “dépenses de peinture” de sorte que l’exonération dont M. [P] entend se prévaloir n’est pas applicable en l’espèce. M. [P], pour demander le rejet des prétentions, considère que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des travaux n’est pas établie. Il expose que le règlement de copropriété peut, sans violer l’article 10 de la loi, établir une distinction entre les charges communes qui seront supportées par tous les copropriétaires et celles qui seront supportées uniquement par les propriétaires des appartements et des caves. Il souligne que le règlement de copropriété peut dispenser de contribuer à certaines catégories de charges, les copropriétaires dont les lots sont, par leur configuration, situation ou destination, étrangers aux prestations afférentes aux charges concernées. Il précise que le lot n°1 est un local commercial auquel on accède par la rue et qui n’a aucun accès à la cage d’escalier de l’immeuble. M. [P] se prévaut de l’exonération prévue au règlement de copropriété. Décision du 15 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/01973 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7 Il estime que les copropriétaires ont voté un budget global pour les travaux de réfection de la cage d’escalier alors qu’une distinction aurait dû être faite. Il estime que la clause exonératoire doit être appliquée purement et simplement. Il soutient que sa contestation n’est pas assimilable à une une exception d’inexécution. Il rappelle que, dans le cadre d’une procédure de recouvrement de charges de copropriété, le copropriétaire est en droit de demander la rectification des erreurs dans l’établissement de son compte individuel et ce, au regard, notamment, de la conformité avec le règlement de copropriété. SUR CE, Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire, notamment, le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. L’article 9 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.” *** Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme globale de 8.590,30 euros sans juger utile de distinguer les appels de fonds d’une part et les frais qu’il réclame d’autre part. Le décompte produit établit que les frais correspondent à une somme de 968,50 euros (41 + 42,50 + 43,50 + 43,50 + 43,50 + 94 + 188 + 247,50 + 225), et seront examinés ci-dessous du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, sa demande, au titre des appels de fonds, s’élève à la somme de 7.621,80 euros (8.590,30 - 968,50). Décision du 15 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/01973 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7 Cette somme correspond uniquement au solde des travaux votés par la résolution n°17 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020 à savoir la réalisation de travaux de réfection de la cage d’escalier. Il ressort des décomptes et des 5 appels de fonds que la quote-part appelée au titre du lot n°1 s’élevait à la somme de 4.524,36 euros (44.930/1003x101), et que celle appelée pour le lot n°6 était de 895,91 euros (44.930/1003x20). Il résulte des décomptes et du courrier de M. [P] du 30 novembre 2020 que celui-ci a réglé l’intégralité de la quote-part pour le lot n°6 et s’agissant, du lot commercial n°1 au rez-de-chaussée, a payé une somme de 3.000 euros, correspondant, selon lui, à sa quote-part de travaux, sous déduction des frais de peinture pour lesquels il a estimé que ce lot était exonéré. Le montant en litige correspond, dès lors, à la différence sollicitée par le syndicat des copropriétaires du chef de ces 5 appels de travaux (4.524,36 - 3.000 x 5 = 7.621,80). Il appartient au syndicat demandeur, conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile précités, d’établir le bien fondé de sa réclamation. Par ailleurs, M. [P] est en droit de critiquer son compte individuel et de se prévaloir, au soutien de sa contestation des sommes qui lui sont réclamées, d’une clause du règlement de copropriété qui n’aurait pas été appliquée. Il convient en premier lieu de relever qu’aucune des parties ne se prévaut d’un éventuel caractère non-écrit d’une clause du règlement de copropriété, de sorte que celui-ci, loi des parties, doit être appliqué, certes strictement mais dans toute sa portée. Il ressort de l’article 9 du règlement de copropriété que le lot n°1 ne participe pas aux “dépenses de peinture, éventuellement de tapis et de lessivage à faire aux escaliers et couloirs des étages de l’immeuble”. Or, les devis annexés à la convocation révèlent que les travaux votés par l’assemblée générale du 10 septembre 2020 comprenaient, à tout le moins en partie, des travaux de peinture dans l’escalier et les étages de l’immeuble. Le fait que M.