Tribunal judiciaire, pole civil - fil 3, 11 juillet 2025 — n° 23/03561

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Déboute Monsieur [G] [U] de sa demande en nullité de la résolution n°4 du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice clos de l’année 2022 ; Condamne la SARL Aima gestion à payer à Monsieur [G] [U] une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne la SARL Aima gestion aux dépens ; Admet Maître Jeay au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Aima gestion à payer à Monsieur [G] [U] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur [G] [U] de sa demande au titre des frais et dépens formée contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ; Dit n’y avoir lieu à dispenser Monsieur [G] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires; Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL Aima gestion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 11 juillet 2025. Le Greffier, La Présidente,

Exposé du litige M. [G] [U] est propriétaire d’un appartement (lot n°3), d’une cave en sous-sol (lot n°8) et d’un grenier (lot n°14) au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 4]. L’ensemble des lots de M. [U] re présente 168/1000e de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a été représenté et administré par la société L’Immobilière Pauvert à [Localité 9] jusqu’à l’assemblée générale du 9 septembre 2022, à laquelle son mandat n’a pas été renouvelé. La SARL Aima Gestion a pris sa suite en qualité de syndic après avoir reçu mandat de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 novembre 2022. Monsieur [U] s’est plaint d’erreurs dans les comptes, reprochant à la SARL Aima Gestion de ne pas avoir régularisé ceux-ci malgré ses demandes. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023, il a été adopté une résolution n°4 approuvant les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2022. Par assignation en date du 14 août 2023, M. [U] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse afin que ce dernier annule la délibération n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juin 2023 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et condamne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL Aima Gestion ainsi que la SARL Aima Gestion elle-même au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre des demandes accessoires. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 20 novembre 2024, M. [G] [U] demande au tribunal judiciaire de Toulouse de : -Déclarer nulle la délibération n°4 tendant à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juin 2023 ; -Condamner la SARL Aima Gestion à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ; -Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL Aima Gestion au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit Me Jeay, avocat ; -Dispenser M. [U] de toute participation à la dépense des frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL Aima Gestion et la SARL Aima Gestion demandent au tribunal judiciaire de Toulouse de : -Débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes ; -Condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice de la SARL Aima Gestion sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner M. [U] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS I / Sur les comptes soumis à l’assemblée générale par la SARL Aima gestion M. [U] soutient que c’est à tort qu’il se trouve débiteur à l’issue des comptes approuvés de l’exercice 2022, alors qu’il n’a pas été pris en compte l’exact montant des dépenses réalisées et l’ensemble des règlements intervenus au titre des appels de fonds précédemment présentés et qu’il a honorés. Il affirme que le total des appels au titre du budget ordinaire de l’année 2022 s’élève à 2 192, 01 €, alors que le récapitulatif des comptes dans la répartition de l’année 2022 établi par la société Aima gestion mentionne une somme de 1 494, 80 €. Il conteste, par conséquent, le solde retenu après régularisation, puisque les sommes réellement dues ont été appliquées à des sommes erronées au titre des appels de fonds réalisés. Il formule le même raisonnement concernant le budget relatif aux travaux exceptionnels. Il en déduit des erreurs sur l’état des comptes établi pour ses lots. Il retient que l’incohérence des comptes lui porte préjudice, puisqu’il se retrouve débiteur à tort. Le syndicat des copropriétaires et la société Aima gestion répondent que le quatrième appel de fonds de l’année 2022 a été perturbé par la défaillance de l’ancien syndic, la société Immobilier Pauvert, dont le mandat n’a pas été renouvelé en septembre 2022, notamment au regard du fait que les charges relatives à l’assurance du bâtiment n’avaient pas été provisionnées. Ils indiquent toutefois que ces sommes ont été restituées lors de la reddition des comptes de l’année 2023, en mai 2024. La SARL Aima gestion expose qu’elle procède à des appels de fonds trimestriels et non plus semestriels comme son prédécesseur, et qu’elle a dû reprendre les éléments comptables antérieurs pour les rendre conformes à la loi. Elle fait valoir qu’elle a proposé dans sa convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2023, aux copropriétaires qui le souhaitaient, de prendre rendez-vous pour vérifier les comptes de l’exercice, la convocation comportant un projet de l’état individuel de répartition des comptes, et que ce n’est que sur la base de ces éléments qu’une éventuelle contestation pouvait être soulevée. Elle souligne que les membres du conseil syndical ont bien examiné les comptes avant l’assemblée générale. Elle en déduit que c’est à bon droit que les appels de fonds ont été révisés sur la base des dépenses retenues à hauteur de 9 958, 24 € au titre des charges ordinaires et de 1 689, 37 € au titre des charges exceptionnelles, lesquelles étaient supérieures aux provisions réalisées. Elle observe que M.[U] ne conteste aucune dépense. * D’abord, il convient de constater que les parties s’accordent sur le montant des sommes effectivement dues par M.[U] au titre de l’année 2022, à savoir : -1 624, 29 € au titre des charges ordinaires, -282, 13 € au titre des charges exceptionnelles, soit un total de 1906, 42 €. Par conséquent, les développements de la SARL Aima gestion et du syndicat des copropriétaires relatifs aux dépenses et à leur vérification sont sans objet, le litige portant exclusivement sur le décompte des sommes appelées à titre provisionnel auprès de M.[U] et leur imputation sur les sommes dues en fin d’exercice au regard des dépenses effectives de la copropriété. De même, aucun reproche n’est formulé par M.[U] quant à la méthode de répartition des sommes dues, ni quant à la régularité des appels de fonds, seul le décompte définitif étant critiqué. Ensuite, il ressort du grand livre des comptes de l’année 2022 produit par la SARL Aima gestion qu’entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2022 inclus, M.[U] a été destinataire d’appels de fond à hauteur de 729 € (soit 714 € pour le lot n°3, 6 € pour le lot n°8 et 9 € pour le lot n°14) puis 636 € (soit 621 € pour le lot n°3, 6 € pour le lot n°8 et 9 € pour le lot n°14), soit un total de 1 365 € pour les charges ordinaires. Le même document indique que les appels de fond au titre des travaux exceptionnels pour cette même période s’élèvent à 312 € (soit 68 + 235 € pour le lot n°3, 1 + 3 € pour le lot n°8 et 1 + 4 € pour le lot n°14). Il s’évince du 4ème appel de fonds établi par la SARL Aima gestion que pour la période écoulée du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022, l’appel de fonds auprès de M.[U] pour les dépenses ordinaires s’élevait à 373, 70 €, outre 453, 31 € au titre de l’assurance, soit un total de 827, 01 €. En outre un appel de fonds a été listé au titre de travaux à hauteur de 108, 70 €. A ce stade, les appels de fonds provisoires pour les charges de l’année 2022 s’élevaient donc à la somme de 2 192, 01 € (soit 1365+827, 01) pour les dépenses ordinaires, et à 420, 70 € pour les dépenses extraordinaires, soit un total de 2 612, 71 €. Il en résulte que théoriquement, M.[U] aurait dû être créancier du syndicat des copropriétaires à l’issue de l’année 2022, les appels de fonds étant supérieurs aux dépenses réelles d’une somme de 706, 29 €. Pour autant, ces mêmes documents font apparaître que M.[U] a versé, sur cette période, une somme de 1 635, 71 € (soit 999, 72 + 636), et il ne produit aucun élément permettant de considérer qu’il aurait payé davantage, étant observé que cette même somme ressort de l’extrait de compte établi en août 2024 par la SARL Aima gestion suivant une répartition différente (356,72+373,7+269,3+104,40+373,70+157,90). C’est en outre à la même période qu’ont été prélevées les sommes dues au titre de la régularisation de l’année 2021, soit 180, 67 € (169,75+3,57+7,35). Le grand livre des propriétaires tel qu’établi par l’ancien syndic fait apparaître un solde antérieur à l’année 2022 d’un montant de 356, 72 € pour le compte de M.[U], sur lequel celui-ci ne revient pas dans le cadre de la présente instance. Ces deux sommes ont été reprises dans l’extrait de compte établi par la suite par la SARL Aima gestion le 30 août 2024. Aussi, quel que soit le montant des sommes appelées provisoirement au titre de l’année 2022, le compte de M. [U] pour cette année était débiteur d’une somme de 808, 10 € à l’issue du calcul suivant : *sommes dues à titre définitif pour l’année 2022 = 1906, 42 €, *sommes payées = 1 635, 71 € (justifiant un appel de fonds pour régularisation à hauteur de 270, 71 €), *sommes restant dues au titre des années précédentes = 180, 67 + 356, 72 = 537, 39 €. En d’autres termes, le solde du compte de M.[U] après régularisation s’élevait à un débit de 808, 10 € et non de 1 263, 14 € comme il figure à l’état des comptes débiteurs validé par l’assemblée générale des copropriétaires. De fait, aucun élément ne permet de déterminer les calculs ayant abouti à la somme de 1 263, 14 €, et le syndicat des copropriétaires comme la SARL Aima gestion n’apportent aucune réponse dans le cadre de la présente instance. Il est donc établi que les comptes approuvés par l’assemblée générale du 19 juin 2023 sont inexacts concernant les sommes fixées au débit de Monsieur [U]. II / Sur la demande en nullité de la délibération n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2023 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2022 Il résulte des articles 42 alinéa 2 et 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 9-1 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le copropriétaire insatisfait par la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires concernant l’approbation des comptes ne peut en obtenir l’annulation qu’à la condition que les exigences formelles de ces textes n’aient pas été respectées. De fait, seuls certains motifs peuvent justifier l’annulation des décisions de l’assemblée générale, à savoir l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement de l’assemblée, l’excès de pouvoir ou encore l’abus de droit ou de majorité dans la prise de décision.