Cour d'appel, chambre civile tgi, 25 juillet 2025 — n° 24/00441

LA COUR : Madame [E] [I] [Y] est propriétaire du lot n° 12 au sein de la résidence [Adresse 7], composée de 67 lots. Son lot consiste en un appartement situé au rez-de-chaussée avec un jardin à usage privatif. Le [Adresse 12] [Adresse 6] est géré par un syndic professionnel, COPRO IMMOBILIER, situé sur la commune de [Localité 10]. Par assignation délivrée le 22 février 2022, Madame [E] a assigné le [Adresse 12] [Adresse 6], représentée par son syndic la SARL COPRO IMMOBILIER et à titre personnel devant la juridiction de céans pour demander notamment l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2021. Par jugement en date du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire a statué en ces termes : « REJETTE l'intégralité des demandes de Mme [I] [Y] [E], -CONDAMNE Mme [I] [Y] [E] à payer au [Adresse 12] [Adresse 6], représentée par son syndic la SARL COPRO IMMOBILIER, la somme de 1600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNE Mme [I] [Y] [E] à payer à la SARL COPRO IMMOBILIER la somme de 1.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNE Mme [I] [Y] [E] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maitre Virginie GARNIER dans les conditions posées par l'article 699 alinéa 2 du code de procédure civile. » Madame [Y] [E] a interjeté appel par déclaration du 16 avril 2024. Elle a déposé ses premières conclusions d'appelante le 16 juillet 2024. Le [Adresse 12] [Adresse 6] (le SDC), représentée par son syndic la SARL COPRO IMMOBILIER et la SARL COPRO IMMOBILIER à titre personnel, ont conclu le 8 octobre 2024. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025. *** Aux termes de ses uniques conclusions déposées le 16 juillet 2024, Madame [Y] [E] demande à la cour de : «REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT DENIS en date du 19 mars 2024 sous le numéro RG 22/00651, - DEBOUTER le syndic de copropriété professionnel, COPRO IMMOBILIER, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, En conséquence, - JUGER que le syndic de copropriété professionnel, COPRO IMMOBILIER, a commis une faute de nature délictuelle en n'inscrivant pas les questions de Madame [E] [Y] à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 décembre 2021, - ANNULER l'assemblée générale du 15 décembre 2021, A titre subsidiaire : - ANNULER les points n° 11 et 12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2021, En tout état de cause : - CONDAMNER le syndic de copropriété professionnel, COPRO IMMOBILIER, à verser à Madame [E] [Y] la somme de 3.000 € pour le préjudice moral subi, - DIRE ET JUGER que l'exécution provisoire est de droit et qu'elle ne saurait être écartée, - CONDAMNER le syndic de copropriété professionnel, COPRO IMMOBILIER, à verser à Madame [E] [Y] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance, - CONDAMNER le syndic de copropriété professionnel, COPRO IMMOBILIER, à verser à Madame [E] [Y] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens à hauteur de Cour. » *** Selon leurs uniques conclusions d'intimés remises le 8 octobre 2024, le SDC et la SARL COPRO IMMOBILIER demandent à la cour de : « CONFIRMER purement et simplement le jugement du 19 mars 2024 ; En conséquence, DEBOUTER Madame [Y] [I] [P] [E] de l'intégralité de ses demandes ; -CONDAMNER Madame [Y] [I] [P] [E] à payer à la SARL COPRO IMMOBILIER et au [Adresse 12] [Adresse 6] la somme de 3000 € chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [Y] [I] [P] [E] aux entiers dépens. » *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 4…

MOTIFS La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 : Madame [E] sollicite en appel l'annulation de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 en soutenant en substance qu'elle avait parfaitement respecté les conditions préalables pour inscrire ses questions de copropriétaire à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Mais ces questions n'ont pas été évoquées lors de l'assemblée générale alors qu'aucun motif légitime ne justifie l'absence de prise en compte de sa demande d'inscription. Elle en déduit à titre principal la nullité de l'assemblée générale. Le tribunal a rejeté ses prétentions en considérant que, si le syndic a effectivement décidé d'ignorer certaines des questions que la requérante souhaitait voir inscrites à l'ordre du jour et qu'il en a retenu trois qu'il a synthétisées de son propre chef au point n° 11, Mme [E] ne tire pas les conséquences juridiques de son constat puisqu'elle ne demande pas l'annulation de l'assemblée générale mais seulement celle du procès-verbal qui ne peut pas l'être pour ce motif. Il en est de même de sa demande d'annulation des points n° 11 et n° 12 du procès-verbal. Il s'ensuit que le tribunal, qui ne peut pas modifier les prétentions des parties, ne peut que rejeter les demandes principales d'annulation formulées par la requérante. A titre surabondant, nonobstant les explications qu'elle fournit, Mme [E] ne démontre pas en quoi le syndic a outrepassé ses pouvoirs et ne démontre pas le conflit d'intérêt allégué. En appel, Madame [E] expose qu'elle avait adressé au Syndic une demande d'inscription par lettre recommandée avec accusé réception en date du 1er octobre 2021, portant sur les huit questions suivantes : « 1) Concernant les dégâts des eaux au niveau de mon faux plafond survenu le 17 janvier 2021 et la mise en cause du moteur de climatisation non-conforme du propriétaire du lot 16 ' a) D'établir un constat avec le propriétaire du lot 16 lors de son intervention sur les lieux le 18 janvier 2021, b) D'établir un constat du syndic lors de son intervention le 19 janvier 2021, 2) Concernant le problème récurrent d'évacuation des eaux usées du lot 16 avant mars 2021, d'établir un constat lors de la visite du syndic et du lot 16 en mars 2021, 3) Concernant l'évacuation des eaux usées du lot 16 dévié dans le conduit pluvial depuis juin 2021 au risque d'hygiène, de santé publique et environnement avec approbation du syndic, 4) Concernant le problème des locations saisonnières du lot 16 à but commercial sachant que le lot 16 n'est pas conforme aux normes de l'urbanisme ' hygiène et qui m'occasionne des préjudices financiers ' santé, 5) De résoudre tous les travaux illicites litigieux du lot 16 et détérioration de mon toit privatif et je demande l'intervention d'un expert ' huissier, 6) De nommer un concierge bénévole concernant tous les actes d'incivilité visant principalement la présence des locations saisonnières, 7) De mettre en cause une carence professionnelle du syndic à titre individuel et la responsabilité in solidum du syndic avec le conseil syndical concernant les divers troubles anormaux cités ci-dessus, 8) La révocation de Monsieur [E] [R], propriétaire du lot 16 du conseil syndical pour tous les malfaçons et abus de pouvoir. » Selon l'appelante, ses huit questions sont passées à trois dans le procès-verbal de l'assemblée générale. A titre d'exemple, il n'a aucunement été soumis à l'ordre du jour la question les travaux illicites du lot 16, la nomination d'un concierge bénévole pour les locations saisonnières ou encore la question d'une carence professionnelle du syndic qui s'est permis d'éluder lui-même une question portant sur le respect de ses propres obligations professionnelles. Il est d'autant plus étrange que les questions portant sur le lot 16 ont été partiellement éludées par le syndic alors que le propriétaire dudit lot est membre du conseil syndical, chargé d'assister le syndic de ses différentes missions. Selon l'appelante, il y a un conflit d'intérêt indiscutable. Enfin, les questions de Madame [E] ont toutes été rassemblées sous une même question alors même qu'elles étaient relatives à plusieurs sujets différents. Madame [E] plaide qu'en n'inscrivant pas ses questions, l'assemblée générale n'a pas été en mesure de voter les questions posées de façon éclairée. En effet, d'une part, les questions portées à l'ordre du jour ont été sélectionnées et groupées par le syndic de copropriétaires. De sorte que l'assemblée générale n'a pas eu toutes les informations nécessaires au vote. D'autre part, les questions sélectionnées par le syndic ont entrainées la mise à l'ordre du jour d'une question portant sur les effets personnels des parties, considérées comme communes, occupées par Madame [E]. D'autre part, les questions sélectionnées par le syndic ont entrainées la mise à l'ordre du jour d'une question portant sur les effets personnels des parties, considérées comme communes, occupées par Madame [E]. Or, la conclusion de la question est la suivante : « ['] demande à ce que le syndic fasse un dossier avec un conciliateur de justice en rappelant les fais et les décisions également prises de faire dégager les parties communes par la résidence pour ensuite imputer les frais à Madame [E] [Y] ». Sans la sélection du syndic, Madame [E] [Y] aurait pu obtenir la réalisation de différents actes permettant de faire constater les nombreux troubles qu'elle subit quotidiennement sans que le syndicat des copropriétaires ne s'attardent sur les petits aménagements décoratifs de son extérieur. Or, l'absence des questions soulevées par Madame [E] a influé immanquablement sur le vote d'autres questions, dont celle en n° 12. Les intimés répliquent qu'aucune demande d'annulation de l'assemblée générale ou de certaines des résolutions prises lors de celle-ci n'est susceptible de prospérer en appel dès lors qu'il s'agirait d'une demande nouvelle en appel, proscrite par les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Selon eux, dans ses conclusions d'appel Madame [E] tente de modifier ses demandes en sollicitant à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 et à titre subsidiaire l'annulation des points n° 11 et 12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2021. Contrairement à ce que croit pouvoir prétendre Madame [E] dans ses écritures, sa demande nouvelle d'annulation de l'assemblée générale ne tend nullement aux mêmes fins que sa demande initiale d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale en première instance. Il s'agit de deux demandes parfaitement distinctes, n'ayant nullement le même objet. Comme cela a été précédemment rappelé, la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale vise à sanctionner l'irrégularité formelle du procès-verbal.

PAR CES MOTIFS La cour, DECLARE IRRECEVABLE la demande nouvelle en appel d'annulation de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 ; INFIRME le jugement entreprise en ce qu'il a débouté Madame [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SARL COPRO IMMOBILIER et l'a condamnée à payer les dépens et les frais irrépétibles de la SARL COPRO IMMOBILIER à titre personnel ; CONFIRME le jugement entrepris sur le surplus de ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau du chef infirmé, CONDAMNE la SARL COPRO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] [E] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNE Madame [Y] [E] aux dépens du Syndicat de copropriétaires ; CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer au [Adresse 12] [Adresse 6] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LAISSE la SARL COPRO IMMOBILIER supporter ses propres dépens à titre personnel ; CONDAMNE la SARL COPRO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] [E] une indemnité de 1.000,00 euros en application de l'article 700 Du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT