Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 20 août 2025 — n° 22/03043

EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière Darling Harbour est propriétaire d'un appartement et d'une cave au sein d'un immeuble dénommé Villa Capriccio et situé [Adresse 7]. Cet immeuble appartenait auparavant à une seule famille et a été soumis au régime de la copropriété suivant règlement établi par acte notarié du 12 février 1963, modifié le 27 avril 1984 par une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires comprend quatre membres et dix-sept lots. Par acte d'huissier du 27 juillet 2022, la société Darling Harbour a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir notamment : - l'annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l'assemblée générale du 3 mai 2022 ; - la condamnation du syndicat sous astreinte à : - mettre à jour le règlement de copropriété afin que chacun des 17 lots dispose de tantièmes conformes aux exigences légales, - régulariser les comptes de la copropriété sur les 10 années écoulées conformément à la répartition des tantièmes ainsi adoptés, - mettre à jour son règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de ses décrets d'application ou ordonnances afférentes. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa Capriccio a saisi le juge de la mise en état d'un incident et par ordonnance du 19 janvier 2024 le juge de la mise en état a : - déclaré irrecevable car forclose la demande d'annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l'assemblée générale du 3 mai 2022 formée par la société Darling Harbour, - rejeté les autres fins de non-recevoir élevées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens en fin de cause. Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 25 novembre 2024, la société Darling Harbour sollicite : A titre principal, - la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] Cappricio à mettre à jour son règlement de copropriété : - conformément aux dispositions de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de ses décrets d'application ou ordonnances afférentes, - s'agissant de la répartition des tantièmes et des charges, afin notamment que chaque lot dispose d'une quote-part de parties communes, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, A titre subsidiaire, - que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des tantièmes et des charges soient réputées non écrites, Avant dire droit, désigner tel expert géomètre qu'il plaira au tribunal afin de proposer une nouvelle répartition des tantièmes et charges aux frais avancés du syndicat et renvoyer l'affaire à la mise en état le temps que ledit expert ait fait diligence, afin qu'il soit effectivement procédé ensuite à une nouvelle répartition dans les conditions imposées par la loi, En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Elle soutient que chaque lot doit disposer d'une quote-part des parties communes, en ce compris les caves, alors que le règlement de copropriété modifié par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 1984 précise que les lots 1 à 6 constitutifs de caves sont rattachés aux appartements et n'ont pas de tantièmes. Elle indique que l'acte de vente de son lot n°3 précise qu'une quote-part “indéterminée" des parties communes y est attachée.

MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l'absence de tantièmes attachées aux lots constitutifs de caves. Il est dès lors nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction pour permettre au tribunal de disposer des éléments nécessaires concernant la répartition des lots et des parties communes de l'immeuble [Adresse 13] afin de statuer sur le litige. Une mesure d'expertise sera ordonnée aux frais avancés des deux parties dans les termes du dispositif. Il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et la société Darling Harbour sera invitée à apporter des précisions sur sa demande de mise en conformité à la loi Elan. Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE une expertise judiciaire ; COMMET pour y procéder : M. [F] [M] [Adresse 8] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] Portable : [XXXXXXXX02] Courriel : [Courriel 10] Inscrit sur la liste des experts de la cour d'Appel d'Aix-en-Provence, avec pour missions, après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de : - se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; - recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - procéder au métrage de chaque lot ainsi qu'au calcul des tantièmes, des quotes-parts des parties communes générales et spéciales et des tantièmes de charges qui y sont rattachés ; - faire la description des lieux, en dressant des croquis et en constituant un album photographique ; - établir un plan avec implantation de chaque lot ; - réaliser un projet de répartition des charges ; - fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige ; - s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ; DIT que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ; DIT que la société civile immobilière Darling Harbour et le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] devront consigner par moitié la somme de 1.500 euros chacun à valoir sur la rémunération de l'expert à la régie d'avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice AVANT LE 17 OCTOBRE 2025 ; DIT qu'à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l'expert sera caduque sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou relevant la partie de la caducité, et que l'instance sera poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence du refus ou de l'abstention de consigner ; DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ; DIT que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un calendrier de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ; DIT que, préalablement, l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ; DIT que si le coût probable de l'expertise s'avère plus élevé que la provision fixée, l'expert devra communiquer au magistrat et aux parties l'évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d'une provision complémentaire ; DIT que l'expert commis accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu'il pourra s'adjoindre si nécessaire le concours d'un technicien relevant d'une spécialité distincte de la sienne ; DIT que l'expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir une note de synthèse communiquées aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ; DIT que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses con…