Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 18 septembre 2025 — n° 22/06120

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [M] miroir de la mer en date du 25 juin 2022, Déboute les demanderesses de leur demande de dommages et intérêts, Condamne le syndicat des copropriétaires [M] miroir de la mer aux dépens, Condamne le syndicat des copropriétaires [M] miroir de la mer à verser à la SCI Olia et à la SCI Les voiles la somme de 750 € chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Rappelle qu’en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Olia et la SCI Les voiles seront dispensées de participation à la dépense commune au titre des frais de la présente procedure, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX-HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ. La greffière La présidente

****************** EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier délivré le 23 août 2022, la SCI Olia faisait assigner le syndicat des copropriétaires [M] miroir [Adresse 8] la mer à St [Adresse 7] sur le fondement la loi du 10 juillet 1965 et des articles 13, 14, 15, 17, 64 du décret n° 67 – 223 du 17 mars 1967. Propriétaire de lots au sein de la copropriété elle exposait que celle-ci avait longtemps été gérée par un syndic bénévole, M. [Y], qui n’était pas lui-même copropriétaire. Entre 2016 et 2017, celui-ci avait systématiquement refusé les demandes de la SCI. Il n’avait pas veillé à une application stricte des règles applicables en matière de comptabilité autonome, de création de compte travaux de préparation des assemblées générales. À la suite de la tenue de l’assemblée générale du 10 août 2017 Monsieur [Y] avait indiqué le 15 août 2017 qu’il cessait son rôle de syndic bénévole. Il n’entendait pas poursuivre sa mission ni même veiller à l’organisation d’une nouvelle assemblée générale. Certains copropriétaires avaient décidé de convoquer une assemblée générale extraordinaire en date du 14 octobre 2017 par échange de mails. La SCI Olia et la SCI Les voiles avaient saisi le TGI en annulation de l’assemblée générale du 14 octobre 2017 puis de celle du 26 mai 2018 et obtenu gain de cause par jugement rendu le 24 juin 2021. D’autres assemblées générales en dates du 24 juillet 2019, du 13 août 2020, avaient été annulées par jugements en dates du 17 mai 2022 et du 9 août 2022. La contestation du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021 était pendante devant le tribunal de même que celle de l’assemblée générale du 23 juin 2022. Dès le 25 juin 2022 le syndicat des copropriétaires convoquait une nouvelle assemblée générale dans le but d’homologuer la comptabilité défaillante du fait des annulations judiciaires précédentes depuis 2017. La SCI Olia sollicitait l’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2022 sur le fondement de l’article 9 du décret de 1967, au motif qu’elle n’avait pas été convoquée à l’adresse indiquée au syndic à Rochefort du Gard. Par ailleurs la convocation était entachée d’irrégularités pour défaut de jonction de l’intégralité des pièces, et notamment des pièces comptables. Au surplus la resolution n°3 relative à l’élection du secrétaire indiquait que le secrétaire élu était Monsieur/Madame [K] [Y], d’où une difficulté à identifier le secrétaire. Par ailleurs les époux [Y] n’étaient pas copropriétaires. L’irrégularité de l’élection du secrétaire entraînait l’annulation de l’assemblée générale. La résolution n°4 était entachée de nullité au motif que la SCI Olia n’avait pas été destinataire des documents en lien avec le vote des comptes et budgets en 2018. À titre subsidiaire il était demandé l’annulation de ces deux résolutions. La feuille de présence n’avait pas été notifiée avec l’ensemble du procès-verbal d’assemblée générale. Outre l’annulation la SCI Olia réclamait la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral, la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens. Cette instance était enregistrée sous le n°RG 22/6120. Par acte d’huissier délivré le 24 août 2022 la SCI Olia et la SCI Les voiles faisaient assigner le syndicat des copropriétaires [M] miroir de la mer aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2022 dans son ensemble et à titre subsidiaire d’annulation des resolutions n°3 et 4. Elles sollicitaient en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser à chacune la somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral et la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Cette procédure était enregistrée sous le n° RG 22/6124. Ces deux instances faisaient l’objet d’une ordonnance de jonction en date du 19 juin 2023 sous le numéro RG 22/6120 .

MOTIFS DE LA DECISION Sur le défaut de convocation de la SCI Olia Est produit un échange de courriers électroniques en date du 1er juin 2022 selon lequel le conseil syndical souhaitait mettre à jour l’adresse de la SCI Olia, les courriers lui étant adressés au [Adresse 4] revenant tous avec la mention destinataire inconnu. La SCI Olia répondait qu’elle avait demandé de longue date qu’on lui adresse le courrier administratif au [Adresse 6] et avait adressé un K-bis à cette fin. Elle en joignait un à son courriel. Par retour le syndicat des copropriétaires prenait acte de cette nouvelle adresse. Le syndicat des copropriétaires produit la copie de la convocation adressée à l’adresse de la copropriété à [Localité 10] – Saint Aygulf mais ne produit aucune preuve ni d’envoi ni de réception. Le conseil syndical a sollicité la précision de l’adresse de correspondance de la SCI Olia le lendemain de l’envoi de la convocation à l’adresse de Saint Aygulf, en sachant que les courriers revenaient tous avec la mention destinataire inconnu. Enfin l’envoi de de notification par voie de recommandé électronique impose de requérir l’accord préalable du copropriétaire par application de l’article 64 –1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. La charge de la preuve de l’envoi incombe au syndicat des copropriétaires, qui est défaillant en l’espèce. La participation des copropriétaires aux assemblées générales, organes au sein desquelles se prennent les décisions de la copropriété est un droit fondamental dont la violation entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble. Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2022. Sur la demande de dommages-intérêts Les demanderesses sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice que leur cause le syndicat des copropriétaires sans toutefois préciser quelle est la nature de ce préjudice ni étayer leurs demandes. Faute de précisions leurs prétentions ne peuvent qu’être rejetées. Sur les dépens Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à verser à la SCI Olia et à la SCI Les voiles la somme de 750 € à chacune.