Cour d'appel, chambre 1-5, 25 septembre 2025 — n° 22/05731

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pour un délai de six mois ; L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, à verser à Mme [B] [R]-[F], les sommes suivantes : - 4 575 euros (quatre mille cinq cent soixante-quinze euros) en réparation du préjudice matériel, - 25 200 euros (vingt-cinq mille deux cents euros) en réparation du préjudice de jouissance ; Déboute Mme [B] [R]-[F] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral dirigée contre la SCI Anber ; Déboute la SCI Anber de sa demande tendant à la suppression des fenêtres de toit ; Condamne Mme [B] [R]-[F] à payer à la SCI Anber, un tiers de la quote-part mise à la charge de la SCI Anber au titre des travaux de de l'entreprise Beautour (couvreur) en réparation de son préjudice financier ; Déboute la SCI Anber du surplus de ses demandes d'indemnisation notamment au titre de la procédure abusive, dirigées contre Mme [B] [R]-[F] ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire de M. [J] [K] ; Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

*** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Mme [B] [R]-[F] est selon actes notariés des 6 décembre 1996 et 5 octobre 1998, propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 4], des lots n° 2 (appartement situé au premier étage sous toiture) et n° 3 (réduit de 80 centimètres de large et 1,70 mètre de long au rez-de-chaussée contre la cage d'escalier). L'immeuble est régi par un règlement de copropriété et état descriptif de division du 26 avril 1982, modifié le 14 août 1990, puis le 6 décembre 1996 : initialement composé de deux lots, n° 1 (local commercial au rez-de-chaussée et les 458/1000 de l'immeuble) et n° 2 (appartement au premier étage et les 542/1000 de l'immeuble), le lot n° 1 a été supprimé pour être remplacé par les lots n° 3 (réduit de 80 centimètres de large et 1,70 mètre de long au rez-de-chaussée contre la cage d'escalier et les 5/1000 de l'immeuble) et n° 4 (local commercial au rez-de-chaussée et les 453/1000 de l'immeuble). La SCI Anber est propriétaire du lot n° 4. Se plaignant d'infiltrations en provenance de la toiture de l'immeuble et du refus de la SCI Anber de voter les travaux de réfection de celle-ci, Mme [R]-[F] a assigné en référé expertise, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] et la SCI Anber et par ordonnance du 30 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a désigné comme expert M. [J] [K], qui a déposé son rapport le 31 juillet 2018. Par exploit d'huissier du 21 mars 2019, la SCI Anber a fait assigner Mme [B] [R]-[F] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] afin de voir condamner sous astreinte Mme [B] [R]-[F], à supprimer les fenêtres de toit ainsi que les moteurs de climatiseurs à de multiples endroits et les conduits pour relier ces moteurs fragilisant également la toiture. Par exploit d'huissier du 9 décembre 2019, Mme [B] [R]-[F] a fait assigner le même syndicat des copropriétaires et la SCI Anber, afin de voir dire et juger que les travaux de réfection de la toiture sont des travaux de parties communes, dire et juger que les velux font partie intégrante de la toiture et constituent des ouvrages communs, condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de la toiture sous astreinte et à indemniser son préjudice matériel et son trouble de jouissance, dire et juger la décision opposable à la SCI Anber, dire et juger que la SCI Anber devra être condamnée proportionnellement aux quotes-parts de partie commune afférentes à ses lots. Ces deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état. Par jugement contradictoire du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a : - condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pour un délai de six mois, - condamné la SCI Anber à payer à Mme [R]-[F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires, - condamné la SCI Anber aux dépens en ce compris les frais d'expertise, - ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal a considéré : - que la toiture et tous les éléments qui la composent en ce compris les fenêtres de toit, peu importe que celles-ci ne profitent qu'à Mme [R]-[F], sont des parties communes, puisqu'elles sont intégrées à la toiture et participent à la couverture de l'ensemble de l'immeuble,

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que Mme [R]-[F] ne formule pas dans le dispositif de ses conclusions, de prétention tendant à la prescription de la demande de suppression des velux, mais seulement dans les motifs, si bien que la cour n'en est pas saisie. De même, la SCI Anber ne formule pas de demande d'indemnisation au titre de la voie de fait dans le dispositif de ses conclusions, mais seulement dans les motifs, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur la nature et l'origine des désordres Aux termes du rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [K], les infiltrations déclarées par Mme [R]-[F] sont localisées : - en sous-face du chéneau : l'expert qui précise que le chéneau central en zinc recueille les eaux pluviales des deux versants arrière de la couverture de la copropriété, a constaté des déchirures de ce chéneau en zinc, ainsi que son ancienneté, évaluée à environ cinquante ans, - au droit des fenêtres de toit ou velux : l'expert a constaté des défaillances de l'étanchéité périphérique le long des embases des fenêtres de toit, ainsi que la défaillance de l'étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la « couverture en plaque de couverture en fibrociment ». L'expert ajoute qu'aucune infiltration n'a été déclarée « en sous face d'une zone localisée en partie courante de la couverture, sous les plaques de couverture en fibrociment », ni en sous-face du versant côté rue, ce dernier étant dépourvu de fenêtres de toit et d'appareils de climatisation. L'expert conclut ainsi aux origines suivantes des infiltrations : - défaillance de l'étanchéité en zinc du chéneau central de la couverture recouvert par les deux versants arrière, qu'il qualifie d'ouvrage commun, à la charge du syndicat des copropriétaires, - défaillance de l'étanchéité périphérique le long des embases des fenêtres de toit (velux), qui selon l'expert, ne constitue pas a priori, un ouvrage commun, à la charge du syndicat des copropriétaires, puisqu'il ne semble être rattaché qu'au seul appartement de Mme [R]-[F], - défaillance de l'étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la couverture en plaques de couverture en fibrociment, qui selon l'expert, ne constitue pas a priori, un ouvrage commun pour la même raison. Par ailleurs, l'expert estime que la couverture de la copropriété qui est constituée de plaques en fibrociment amiantée, est très vétuste, cinquante ans environ, et qu'une réfection complète de celle-ci s'imposera, s'agissant de travaux complexes d'un coût élevé, évalué à 50 000 euros hors taxe pendant une durée d'un mois. Dans l'attente, l'expert est d'avis que des réparations localisées de la couverture « semblent de nature à permettre un hors d'eau du bâtiment », soit : - la réfection de l'étanchéité du chéneau en zinc pour un coût approximatif de 2 000 euros hors taxe pendant deux jours, - la réalisation de tronçons de couverture chaude au droit des versants comportant des velux, ainsi que des crosses traversantes permettant l'alimentation des appareils de climatisation d'une largeur approximative de 1,40 mètre, d'un coût approximatif de 12 000 euros hors taxe pendant la durée de cinq jours. En réponse au dire du conseil de Mme [R]-[F] sur le sous-dimensionnement du chéneau, l'expert a répondu qu'en extrémité, le chéneau s'évacue latéralement vers l'extérieur, sans aucune retenue et que dans ces conditions, toute éventuelle mise en charge semble improbable. Mme [R]-[F] qui critique les conclusions de l'expert judiciaire, verse aux débats deux avis techniques privés établis par M. [L] [N], ingénieur « Bâtiment ' Génie civil », le 4 octobre 2019 et le 24 juillet 2020. Celui-ci a relevé pour sa part trois types d'infiltrations distinctes : en sous-face du chéneau, au droit des châssis vitrés de toit et celles correspondant à des traces de salpêtre dans un placard. Il estime que l'expert judiciaire n'a pas fait d'investigation sur le chéneau, n'a pas fait de mise en eau, s'est prononcé sur les gaines de climatisation alors que Mme [R]-[F] n'alléguait pas de désordre au droit de ces gaines, n'a pas pris en compte les dommages et préjudices déclarés par Mme [R]-[F]. Il indique être d'accord sur la vétusté de la couverture en plaque de fibrociment et sur la nécessité de son remplacement, mais est d'avis que M. [K] n'a pas décrit l'état réel de la couverture, ni de son support en bois, en ne mentionnant pas que des plaques sont fissurées et que des réparations ponctuelles sont apparentes, que les deux versants ont fait l'objet de réparations, les photos montrant l'existence de réparations en zone courante, situées hors châssis du toit. S'agissant des travaux à réaliser, M. [L] [N] préconise le remplacement du chéneau après dépose de l'ancien et vérification de l'état des supports en bois, la dépose a minima d'un rang de plaques en fibrociment contenant de l'amiante, la dépose des châssis de toit, la rehausse du cadre d'appui de ces châssis et la réalisation de l'étanchéité avec la partie courante de la couverture. Cet avis est complété par une évaluation détaillée des travaux sur la base de plusieurs devis, ainsi qu'une évaluation des travaux concernant la réfection des embellissements de l'appartement situé sous toiture. Si le rapport d'expertise manque effectivement de précision sur la localisation des différents désordres, la description de la toiture, ainsi que sur les préjudices allégués et ne mentionne aucune investigation détaillée, il contient, confronté aux autres pièces produites par les parties, les éléments d'information permettant de statuer sur une origine des désordres au niveau de la toiture de l'immeuble et plus exactement de l'étanchéité du chéneau central, des châssis de fenêtres de toit et au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la toiture. A cet égard, il est observé sur ce dernier point, qu'il s'agit d'une cause retenue par l'expert judiciaire pour expliquer les infiltrations qu'il a constatées au droit des fenêtres de toit ou velux et qu'il est de ce fait indifférent que Mme [R]-[F] ne se soit pas plainte de désordres au droit des gaines de climatisation. Sur les demandes de Mme [R]-[F] Elles sont d'une part, dirigées contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et tendent à : - la réfection totale de la toiture sous astreinte, - la réparation du préjudice matériel à hauteur de 9 150 euros, - la réparation du trouble de jouissance et de l'impossibilité de présenter son bien à la location à hauteur de 100 800 euros. D'autre part, une demande est dirigée contre la SCI Anber, s'agissant de la réparation du préjudice moral subi du fait de l'incurie, des négligences, et de la mauvaise foi de celle-ci, à hauteur de 20 000 euros. La SCI Anber s'oppose à ce que les travaux de réfection de la toiture soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en arguant que la détérioration de l'étanchéité de la toiture n'est imputable qu'à Mme [R]-[F], par la pose des velux et des climatiseurs, et que le vote contraint au cours de l'assemblée générale du 3 novembre 2022, ne saurait s'apprécier comme une prétendue reconnaissance que les velux seraient des parties communes. La SCI Anber, seule autre copropriétaire avec Mme [R]-[F], devant contribuer avec elle aux charges communes, a qualité pour s'opposer à cette dépense commune et n'a d'ailleurs pas manqué de le faire, au cours des assemblées générales de copropriété des 14 décembre 2017 après l'expertise amiable et contradictoire d'assurance effectuée le 20 mars 2017, et 21 février 2019 au visa du rapport d'expertise judiciaire [K].