Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 6 octobre 2025 — n° 23/04658

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe : Prononce l’annulation de la résolution numéro 57 de l’assemblée générale du 1er septembre 2023 ; Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 6] à payer à Monsieur [B] [T] la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 6] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Et le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière. La greffière. La présidente.

DÉBATS A l'audience publique du 05 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEUR: M. [B] [T] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Maître Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DEFENDERESSE: [Adresse 7] [Adresse 5] DE BOULOGNE pris en la personne de son syndic en exercice [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [B] [T] à l’encontre du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 6], par acte du 6 décembre 2023. Vu les dernières conclusions de Monsieur [T] notifiées par voie de RPVA le 30 septembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler la résolution numéro 57 de l’assemblée générale du 1er septembre 2023 pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; d’exonérer Monsieur [T] du paiement des charges de copropriété afférentes à la présente procédure, en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de condamner le syndicat à lui payer en outre la somme de 3000 € à titre de frais irrépétibles. Vu les conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 6], notifiées par voie de RPVA le 21 octobre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Vu l’ordonnance du 11 décembre 2024 fixant la clôture au 18 mars 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL : Attendu que Monsieur [T] est propriétaire d’un appartement constituant le lot 1195, de 2 caves, lot 302 et 641 et d’un parking en sous-sol constituant le lot 262 dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3] ; Attendu que lors de l’assemblée générale du 1er septembre 2023, il a été porté à l’ordre du jour et voté une résolution numéro 57 par laquelle il a été décidé de consentir un contrat de louage d’emplacement publicitaire pour une durée de 5 ans sur le toit de l’immeuble, en retenant la proposition de l’entreprise Équateur 2 pour un loyer annuel de 50 000 € TTC et a décidé que le loyer du bail sera réparti conformément aux modalités prévues au règlement de copropriété et aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon une clé de répartition ; Attendu que cette résolution a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que Monsieur [T] reproche à cette résolution d’avoir été adoptée à la majorité simple de l’article 24 alors que la pose d’un panneau publicitaire sur les parties communes porte atteinte à la destination de l’immeuble et relève à ce titre de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que le syndicat de copropriété s’oppose à une telle demande au motif que l’installation de panneaux publicitaires sur le toit n’affecte pas la destination de l’immeuble et ne constitue pas un acte de disposition ; qu’en outre, l’immeuble se situe dans le périmètre d’une zone industrielle et commerciale au sein de laquelle de nombreux immeubles et bâtiments exposent des enseignes publicitaires ; que l’ensemble immobilier est à usage mixte d’habitation, de commerce et de locaux professionnels ce dont il résulte que la notion de destination de l’immeuble s’entend bien pour l’ensemble de la copropriété et non exclusivement pour son bâti ; qu’enfin le règlement de copropriété interdit des enseignes, panneaux ou affiches quelconques sur la façade des bâtiments mais non sur le toit ; Sur ce : Attendu que sauf disposition contraire du règlement de copropriété, ou de violation du règlement local de publicité ou encore de modification structurelle du toit, le fait pour un syndicat de copropriété de consentir un bail de 5 ans pour la pose de panneaux publicitaires sur le toit de l’immeuble est considéré comme un simple acte d’administration des parties communes ; Attendu qu’en l’espèce le règlement de copropriété interdit la pose d’enseignes, affiches ou panneaux, sur la façade de l’immeuble ; Mais attendu que la clause ci-dessus doit être interprétée restrictivement ; qu’ainsi une interdiction de pose sur la façade n’implique pas une interdiction de pose sur le toit de l’immeuble au motif que le toit et la façade sont des parties communes distinctes avec des usages et des réglementations potentiellement différents, alors qu’en l’espèce l’immeuble est à usage mixte d’habitation, de commerce ou professionnel ; Mais attendu en revanche, qu’en tout état de cause, consentir un bail de 5 ans sur une occupation partielle du toit des parties communes dans les conditions susvisées qui n’entraîne pas une atteinte à la destination, relève ni de la majorité de l’article 24 ni de la majorité de l’article 26, mais de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que la résolution litigieuse ayant été votée selon la majorité de l’article 24, il résulte qu’elle doit être annulée pour violation des règles de majorité ; Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat de copropriété [Adresse 6] ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par Monsieur [T] ; qu’il échet de le condamner à lui payer de ce chef la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Attendu que comme conséquence directe de la nullité alléguée, Monsieur [T] sollicite d’être dispensé du paiement des charges de copropriété afférentes à la présente procédure en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’une telle prétention ne peut être retenue ; Attendu en effet qu’en application de l’article 10 – 1 de la loi susvisée, le copropriétaire qui triomphe dans sa prétention à l’encontre du syndicat, doit être dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de la seule participation à la dépense commune des frais de procédure, ce qui englobe les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais en aucun cas d’être dispensé des charges de copropriété qui lui incombent à un titre quelconque ;