Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2025 — n° 24-15.759

Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mars 2024), M. et Mme [Y] sont propriétaires du lot n° 3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, accessible par deux rues. 3. Soutenant que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot n° 2, et qu'ils étaient privés de l'accès à l'immeuble par une des rues, ils ont assigné [B] [C], aux droits duquel viennent Mmes [P] et [E], et Mme [C] (les consorts [C]), propriétaires du lot n° 1, M. et Mme [K], propriétaires du lot n° 2, ainsi que le syndicat des copropriétaires en remise en état et remise des clés de la porte donnant sur la [Adresse 8].

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Réponse de la Cour Vu l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 : 6. Selon ce texte, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. 7. Il est jugé que le juste titre est celui qui, s'il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3e Civ., 11 février 2015, pourvoi n° 13-24.770, Bull. 2015, III, n° 17). 8. Pour dire que M. et Mme [K] ont acquis par usucapion les constructions 1 et 2, édifiées sur les cours situées de part et d'autre de leur lot n° 2, l'arrêt retient qu'il résulte du règlement de copropriété et de l'acte de propriété de M. et Mme [K] que les cours situées de part et d'autre du lot n° 2 et derrière celui-ci, sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot, qu'il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété que « l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l'entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots » et en déduit que cette mention du règlement de copropriété est suffisante pour établir un juste titre au profit de M. et Mme [K], nonobstant l'absence de désignation des extensions litigieuses dans leur acte de vente ou ledit règlement. 9. En statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété, n'ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Réponse de la Cour Vu les articles 3, 4, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 11. Aux termes du premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. 12. Aux termes du deuxième, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. 13. Selon le troisième, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 14. Pour rejeter la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir les clefs du portail donnant sur la [Adresse 8], l'arrêt, après avoir relevé que la cour permettant l'accès à ce portail est une partie commune de la copropriété et que seules les cours situées de part et d'autre du lot n° 2 et derrière celui-ci sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot, retient que le règlement de copropriété et le titre de propriété relatif au lot n° 3 de M. et Mme [Y] n'indiquent pas que leur lot dispose d'un accès à la cour et à la [Adresse 8]. 15. En statuant ainsi, sans constater que la cour et le portail donnant sur la [Adresse 8] constituaient, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. et Mme [Y] n'avaient aucun droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. et Mme [K] ont acquis par usucapion les constructions litigieuses 1 et 2, édifiées sur les cours situées de part et d'autre de leur maison principale constituant le lot n° 2 correspondant à un pavillon d'habitation, donnant [Adresse 8], acquis par M. et Mme [K] le 21 juillet 1989 dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 7], en ce qu'il déboute M. et Mme [Y] de leur demande tendant à voir condamner solidairement M. et Mme [K] et le syndicat des copropriétaires à leur laisser libre accès à la cour commune, en leur remettant le double des clefs de la porte y permettant l'accès, sous astreinte et en ce qu'il condamne M. et Mme [Y] aux dépens et à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 27 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne M. et Mme [K] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.