Cour d'appel, chambre 1 section 2, 22 janvier 2026 — n° 25/00623

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés de tribunal judiciaire de Lille le 31 décembre 2024 en ce qu'elle a ordonné à la société Sergic de communiquer sous astreinte - les rapports de contrôle périodique de l'ascenseur de la copropriété pour les années 2022 et 2023, - les échanges entre les copropriétaires et la société Sergic concernant les différents sinistres ayant affecté la copropriété et les diligences entreprises pour y remédier, notamment les travaux entrepris (échanges avec l'assureur dont déclaration de sinistres, consultation d'entreprises, échanges avec l'expert de l'assurance et écrits afférents (rapport, note'), bons de commande avec détail des travaux confiés et factures), Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 31 décembre 2024 pour le surplus en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Rejette les demandes de dommages et intérêts pour appel abusif et d'amende civile ; Condamne la société Sergic aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne la société Sergic à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Y] SAS la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Déboute la société Sergic de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente

**** EXPOSE DU LITIGE La [Adresse 20] est située [Adresse 22]. L'immeuble, réceptionné en décembre 2012, est soumis au statut de la copropriété. Précédemment confié à la société Sergic, le syndic est assuré depuis le 20 septembre 2023 par le cabinet [Y]. Par exploit du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] a attrait devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille la société Sergic aux fins de : -ordonner à la société Sergic, ancien syndic, de transmettre au syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 11] » représenté par son nouveau syndic, le Cabinet [Y], S.A.S., les documents suivants, et ce dans un délai de 8 jours à compter de l'ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard : PV signé de l'AGO du 06 juillet 2023, PV de livraison des parties communes, Le rapport fait par la Société MAGELLAN, filiale du groupe SERGIC, ayant participé à la livraison des parties communes, Dossier d'intervention Ultérieure sur I 'Ouvrage, Le contrat de l'assurance Dommage Ouvrage, Tous les dossiers de Dommage Ouvrage détaillés et complets pour les désordres suivants : l. La réparation infiltrations local à vélo, réalisée par la Société STEMA COUVERTURE en 2021 et figurant dans la Partie F/Gros travaux réalisés dans la résidence du [Localité 10] d'entretien, et ce pour I 'ensemble des documents allant de la nouvelle déclaration de sinistre, jusqu'aux échanges avec l'assureur ADO, les rapports d'expertise, la commande et la réalisation des travaux ainsi que leur quitus. (A préciser que la toiture du local du poste électrique une accumulation anormale d'eau et que certaines réparations faites au titre du local à poubelles et à vélos présentent quelques défaut). 2. La réparation infiltration toiture, le dossier déposé pour l'appartement no 31 ne comportant pas la commande des travaux ainsi que le suivi de la bonne réalisation de ceux-ci (un autre sinistre étant à déplorer aujourd'hui, sinistre qui a fait l'objet d'un refus pour déclaration tardive). 3. La réparation infiltration toiture, concernant toujours l'appartement no 31 et pour lequel l'assureur A.D.O. a refusé la prise en charge pour déclaration tardive. Pour ce dossier, aucune déclaration de sinistre n'a été communiquée. 4. La réparation des infiltrations provenant de certains balcons, le dossier communiqué en date du 12 janvier 2024 ne comportant aucun échange avec l'assurance Dommage Ouvrage, aucun rapport d'expert, aucune commande pour les travaux devant être faits et document de suivi de ceux-ci n'ayant été communiqué (à préciser que des désordres de même nature persiste pour les logements 21 et 1 1). - Les attestations de sinistralités obtenues de la part des assureurs, - Les registres de sécurité, - Les écrits échangés avec les voisins mitoyens pour les demandes relatives à la copropriété (élagage, renonciation à servitude de passage, etc), - Les originaux des contrats CADRE pour les prestations suivantes : maintenance de l'ascenseur, maintenance du portail, entretien des toitures, entretien des organes de sécurité incendie. - Les différents échanges écrits avec les copropriétaires et le Conseil Syndical, - Les lettres de mise en demeure reçues par le Directeur Général de la SERGIC, - Le dossier comportant l'ordonnance reçue par le TP de [Localité 21], - Les PV de destruction des archives concernant la copropriété, - -condamner l'ancien syndic, la S.A.S. SERGIC au paiement d'une somme provisionnelle de 5.610,00 euros au Syndicat de Copropriété de la [Adresse 19] [Adresse 13] » représenté par son actuel syndic, le Cabinet [Y], S.A.S., à titre de pénalités en application de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, -condamner l'ancien syndic, la S.A.S. SERGIC, au paiement d'une somme provisionnelle de 1 500 euros en indemnisation du préjudice tiré de la résistance abusive à transmettre les documents demandés, -condamner l'ancien syndic, la S.A.S.

MOTIFS DE LA DECISION Il doit être observé que la compétence de la juridiction des référés n'est pas critiquée à hauteur d'appel, de sorte qu'il n'y a pas lieu de répondre à l'argumentaire développé par les intimés sollicitant la confirmation de l'ordonnance du chef ayant retenu la compétence du juge des référés. Sur la recevabilité de la demande de communication de pièces La société Sergic soutient que les intimés ont versé en première instance plusieurs pièces dont ils réclament cependant la communication sous astreinte, de sorte qu'ils ne démontrent pas leur intérêt à agir sur ces demandes portant sur le « dossier » de la procédure précédemment engagée devant le tribunal de proximité de Roubaix par M. [V], le contrat passé en 2023 avec la société SESEM relatif au surpresseur, le contrat d'entretien des espaces verts « [U] Pollet » du 17 juillet 2023, des éléments relatifs aux fuites en balcon, le courrier de refus de prise en charge de la DO du 30 janvier 2023 et le rapport Magellan. M. [V] et le syndicat des copropriétaires se fondent sur l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent que le fait que M. [V], président du conseil syndical, ait en sa possession certains documents dont la communication est sollicitée, n'exonère pas le précédent syndic de son obligation de transmission au nouveau syndic des documents visés par l'article précité. L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. Il ressort de ce dernier texte qu'une obligation de communication d'un certain nombre de documents relatifs à la gestion de la copropriété et à ses archives incombe au syndic dont le mandat a pris fin, au bénéfice du nouveau syndic. La fin de non-recevoir invoquée par la société Sergic s'appuie sur le fait qu'un tiers aurait transmis les documents qu'elle-même a l'obligation de transmettre au nouveau syndic. Ce seul élément, comme l'a relevé le premier juge, est indifférent pour la décharger de l'obligation qui lui incombe en application de l'article 18-2 susvisé. Par ailleurs, le nombre de pièces dont la communication est demandée excède celles dont les intimés seraient déjà en possession selon la société Sergic, de sorte qu'il existe bien un intérêt à agir en communication forcée de pièces, le bien-fondé de ces demandes devant ensuite être apprécié. Aussi, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de communication de pièces. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte La société Sergic soutient que plusieurs documents ont été transmis spontanément dès le 8 novembre 2023, et antérieurement à l'introduction de l'instance. S'agissant des pièces objets de l'ordonnance critiquée, elle indique les avoir transmises devant le premier juge ou les transmettre à hauteur d'appel, ou encore ne plus les avoir en sa possession. Au titre de la demande portant sur communication de procès-verbal de livraison des parties communes et du rapport de la société Magellan, filiale du groupe Sergic, ayant participé à la livraison des parties communes, elle soutient que cette communication serait inutile au regard notamment des délais d'action en justice. Concernant les échanges entre les copropriétaires et le syndic notamment sur les sinistres et travaux pour y remédier, la société Sergic fait valoir que sa condamnation à transmettre tout échange qui serait intervenu n'est pas précise de sorte qu'il ne peut être déterminé à quel moment elle aurait rempli son obligation de communication. Elle invoque également la confidentialité des échanges avec les copropriétaires. M. [V] et le syndicat des copropriétaires font valoir que suite à la mise en demeure adressée le 16 novembre 2023, deux transmissions ont été réalisées par la société Sergic sans pour autant comprendre l'ensemble des documents nécessaires pour retracer l'historique de gestion de la copropriété. Ils ajoutent que d'autres pièces ont été communiquées à la suite de l'ordonnance entreprise et que, pour autant, des pièces demeurent manquantes. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par ailleurs, l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée dispose qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.