Tribunal judiciaire, premiere chambre, 22 janvier 2026 — n° 24/03934

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Déboute la SNC CENTRE de sa demande d’annulation des résolutions n°3 à n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en date du 5 juin 2024, Déboute la SNC [Adresse 6] de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SNC CENTRE aux entiers dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, C. FLAMAND LA PRÉSIDENTE, B. CHEVALIER

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société en nom collectif [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de : - Annuler les résolutions n°3, n°4, n°5, n°6, n°7, n°8, n°9 et n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024, - Dispenser la SNC [Adresse 6] de participer à la dépense commune des frais de procédure, - Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à sa personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] n'a pas constitué avocat. Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025 et l'affaire a été plaidée le 20 novembre 2025. En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

MOTIVATION 1- Sur la demande de nullité des résolutions n°3 à n°10 pour abus de majorité : Aux termes de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 : “Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.” L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19656 dans sa version applicable issue de la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 dispose que : “I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ; d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ; h) L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ; i) La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5 ; j) L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ; k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.” Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, comme l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3ème,22 juin 2022, n°21-17.071). Il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la fraude ou du dol (par tous moyens) ou de l’abus du droit avec suffisamment de vraisemblance. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2024 notifié à la SNC CENTRE par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 20 juin 2024 que sur les trois copropriétaires, seule Madame [K] représentant 284 tantièmes sur 10 000 était présente. Etaient absents et non représentés : - la SNC CENTRE représentant 9 171 tantièmes sur 10 000, - la SCI LADA représentant 545 tantièmes sur 10 000. Les résolutions n°3 à n°10 de l’assemblé générale supplémentaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en date du 5 juin 2024 sont ainsi rédigées : RESOLUTION N°03: Approbation des comptes de l'exercice N du 01/01/2023 au 31/12/2023 (comptes joints à la convocation en annexe). Article 24 Préalablement au vote, le conseil syndical rapporte à l'assemblée générale qu'il a procédé comme chaque année à la vérification des dépenses engagées par le syndic. L'assemblée générale n'a pas d'observtion particulière à formuler après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, l'état fiancier du syndicat des copropriétaires, le compte de gestion général, et les diverses annexes, de l'exrcice N du 01/01/2023 au 31/12/2023, nécessaires à la validité de la décision. En conséquence l’ssemblée générale, après en avoir délibéré, approuve en leur forme. teneur, imputation et répartition les comptes de charges dudit exercice pour un montant de 58.053,20 EUROS TTC. Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes. Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes. Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes/ 284 tantièmes. Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes. RESOLUTION N°04: Approbation du compte travaux concernant la procédure pour la dalle. Article 24 L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'annexe 4 jointe à la convocation et en avoir délibéré, approuve en sa forme, teneur, imputation et répartition le compte travaux relatif à la condamnation pour la procédure de la dalle pour un montant de l l5.275,89 EUROS TTC. Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes. Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes. Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes/284 tantièmes. Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes. RESOLUTION N°05: Modification du budget prévisionnel pour l'exercice N+1 du 01/01/2024 au 31/12/2024 (budget prévisionnel joint à la convocation en annexe). Article 24 L'assemblée générale qui s'est tenue le 12/04/2023 a voté un budget prévisionnel pour l'exercice N+1 du 01/01/2024 au 31/12/2024 pour un montant de 50.838,00 EUROS TTC.