Cour d'appel, chambre civile section b, 31 mars 2026 — n° 24/02445

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné la société Oralia Gignoux Lemaire à verser à M. [M] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et son syndic la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens. Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevable la demande de M. [M] [H] au titre de son préjudice matériel ; Annule la résolution n°5 contenue dans le procès-verbal d'assemblée générale du 22 novembre 2022 en ce qu'elle précise : « sera déduit de ce montant le remplacement des garde-corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116 » ; Déclare sans objet la demande de M. [M] [H] tendant à voir mettre à la charge du syndicat des copropriétaires le coût de la dépose et de la repose des garde-corps dans l'hypothèse où celles-ci seraient rendues nécessaires par les travaux d'étanchéité ; Déclare sans objet la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de remise en état des garde-corps par M. [M] [H] sous astreinte ; Déboute M. [M] [H] de sa demande au titre du préjudice matériel ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M. Mathis Landrieu, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier La Présidente de section

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : M. [M] [H] est propriétaire d'un appartement au dernier étage constituant le lot n°116 de la copropriété Groupe Charpenay situé à [Localité 5] et d'une cave. Cet appartement bénéficie de la jouissance privative d'une partie de la toiture-terrasse de l'immeuble. Le syndic est la société Oralia Gignoux Lemaire. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2022, à laquelle M.[H] était absent, il a été voté la résolution suivante : Résolution 5 : 'Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de l'étanchéité et isolation des toitures 16 et 18 avec l'entreprise ECO Protect. Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l'assemblée décide : 1.De faire réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité et isolation des toitures par l'entreprise ECO Protect selon son devis joint à la convocation pour un budget maximum de 222 095,84 euros TTC. 2.Sera déduit de ce montant le remplacement des gardes de corps des terrasses qui, dans le respect du règlement de copropriété, sont considérés comme des éléments privatifs : 21 382,55 euros seront à la charge du propriétaire du lot 116 et 12 096,31 euros seront à la charge du propriétaire du lot 57. 3.De confier la maîtrise d''uvre à Betrec pour un montant de 8 840 euros TTC selon son devis joint à la convocation. 4.Que le coût global (travaux, honoraires et assurances) sera réparti selon la clef de répartition 2. 5.De financer le coût global au moyen d'appels de provisions ainsi définis : Le 01/03/2023 à 50% Le 01/04/2023 à 50% Arrivent en cours de résolution : [J] [K] (29379) - [I]/[Y] [S] ou [E] (24606) - [Q] [D] (23693) Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : Votent pour : 27 copropriétaires totalisant 541926 tantième/ 579800 tantièmes. Votent contre : 2 copropriétaires totalisant 37874 tantième/579800 tantièmes. [R] [Z] (13268) ' [U] [F] [T] [A] (24606). S'abstiennent : 1 copropriétaire totalisant 25588/605388 tantièmes. [V] [X] (25588). Résolution adoptée.' Le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié à M. [H] par courrier du 30 novembre 2022. M. [H] a contesté cette résolution. Ne parvenant pas à un accord, M. [H] a, par exploit de commissaire de justice du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grenoble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux fins principalement de voir annuler la résolution précitée. Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - prononcé l'annulation de la résolution n°5 votée par la copropriété lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2022, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay à prendre en charge le coût de remplacement des garde-corps nécessité par les travaux d'étanchéité de la toiture partie commune, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay de sa demande reconventionnelle de remise en état des garde-corps par M. [M] [H] sous astreinte, - condamné la société Oralia Gignoux Lemaire, en qualité de syndic de la copropriété, à verser à M. [M] [H] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et son syndic la société Oralia Gignoux Lemaire à payer à M. [M] [H] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Groupe Charpenay et la société Oralia Gignoux Lemaire aux dépens, - rejeté les autres demandes. Par déclaration d'appel du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l'entier jugement. Suivant conclusions notifiées le 23 décembre 2024, la société Oralia Gignoux Lemaire a formé appel incident de l'entier jugement. Suivant conclusions notifiées le 8 avril 2025, M. [H] a formé appel incident.

MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Il est rappelé que la cour ne statue pas dans le dispositif de l'arrêt sur les « demandes » de « juger » qui ne s'analysent pas comme des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais seulement comme des moyens auxquels il est répondu dans les motifs. Sur la recevabilité de la demande nouvelle de M. [H] Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la demande nouvelle de M. [H] de condamner le syndic à lui rembourser la somme de 5 280 euros au titre de son préjudice matériel en raison de la destruction des garde-corps privatifs est justifiée par la réalisation de travaux en cours de procédure sur ses parties privatives. Elle est par conséquent fondée sur la survenance d'un fait en cours de procédure. Il y a par conséquent lieu de la déclarer recevable. Sur l'annulation de la résolution n°5 Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires rappelle que la toiture constitue une partie commune. Il soutient toutefois que les garde-corps sont privatifs, conformément au règlement de copropriété. Il indique que, lors de l'étude du projet de réfection de l'étanchéité et de l'isolation de la toiture, le cabinet Betrec a attiré son attention sur la nécessité d'anticiper des travaux impliquant, de facto, le remplacement des garde-corps. Il ajoute que ce remplacement s'impose également au motif que les garde-corps de M.[H] ne respecteraient pas les normes de dimensionnement NFP 01-012. Il en conclut que la résolution adoptée est parfaitement régulière. La société Oralia Gignoux Lemaire rappelle, pour sa part, qu'elle intervient uniquement en qualité de syndic et qu'il ne lui appartient pas, en principe, d'assurer personnellement la défense dans le cadre d'une action en annulation de résolution. Néanmoins, elle précise que la jurisprudence invoquée par M. [H] ne serait pas transposable au cas d'espèce. Elle souligne que le caractère privatif des garde-corps n'est pas contesté et qu'il ne s'agit pas de les déposer puis de les reposer à l'occasion des travaux d'étanchéité, mais bien de les remplacer en raison de leur non-conformité aux normes en vigueur. En réponse, M. [H] fait valoir que l'étude mentionnée par le syndicat n'est pas versée aux débats ; que le seul courrier produit, émanant de la société Betrec daté du 27 janvier 2023, est rédigé en termes généraux, de sorte qu'il ne saurait constituer une preuve suffisante. Il précise que la mise en conformité des garde-corps impliquait uniquement leur rehaussement, opération qu'il affirme avoir réalisée, et non leur remplacement. Il ajoute qu'aucune situation d'urgence ne peut être retenue, les infiltrations datant de 2015, le rapport Betrec de 2017, tandis que la résolution litigieuse n'a été votée qu'en 2022. M. [H] rappelle qu'il ne conteste ni le caractère commun de la toiture, ni le caractère privatif des garde-corps. Il critique en revanche la résolution en ce qu'elle prévoit la réfection de l'étanchéité de l'immeuble tout en déduisant du coût global la somme de 21 382,55 euros correspondant au remplacement des garde-corps, montant mis à sa charge. Il soutient que leur démontage n'était nécessaire que pour permettre l'exécution des travaux d'étanchéité, la terrasse sommitale n'étant accessible que par sa terrasse privative. Enfin, il affirme avoir procédé à la mise aux normes des garde-corps pour un coût bien inférieur à celui qui lui est imputé et indique être en mesure d'en justifier. Réponse de la cour Aux termes de l'article 14 al.4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il ne peut prendre de décision ou intervenir que dans le cadre de son objet. En principe, le syndicat n'a donc aucune prérogative relativement aux parties privatives. L'article 26 de la même loi dispose d'ailleurs que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Ce principe n'est néanmoins pas absolu. L'article 9 de la même loi dispose en effet que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. ['] II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ». Les syndicats de copropriétaires sont ainsi autorisés à réaliser des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives tels que précisés par le décret du 3 décembre 2012, dont les dispositions ont notamment été codifiées à l'article R138-2 du code de la construction et de l'habitation qui précise la nature de ces travaux, à savoir : Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs ; Pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ; Equilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ; Mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées. Il est également admis des tempéraments lorsque les travaux sur les éléments privatifs sont indissociables de travaux devant être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-25.644) ; ou indivisibles (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-10.408) pour un ravalement nécessitant non seulement la rénovation de la façade du bâtiment, mais également de porter remède aux défauts d'étanchéité et à ceux affectant certains balcons et garde-corps). Dans ces cas, les travaux réalisés sur les parties privatives restent à la charge exclusive du copropriétaire concerné. L'article 2.2 du règlement de copropriété stipule que : 2.