Cour d'appel, 1ère chambre, 31 mars 2026 — n° 23/00616

Par ces motifs, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions, Ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de toutes ses demandes, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

NH/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 31 Mars 2026 N° RG 23/00616 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHCN Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Janvier 2023 Appelant Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ALBION représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE GAVARD, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY Intimés M. [G] [A] né le 25 Mai 1950 à , demeurant [Adresse 2] Mme [X], [D], [W] [J] épouse [A] née le 22 Mars 1957 à , demeurant [Adresse 3] Représentés par la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 24 Novembre 2025 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 février 2026 Date de mise à disposition : 31 mars 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nafhalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure L'ensemble immobilier [Adresse 4], édifié sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 2] comprend plusieurs bâtiments comportant logements, garages et parties communes dont des espaces verts et une piscine. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 avril 1992, a voté une résolution visant à exonérer les propriétaires de garages des charges de piscine et à limiter l'accès de cet équipement aux seuls résidents. Par acte en date du 26 juin 2019, M. [G] [A] et Mme [X] [R] épouse [A] ont fait l'acquisition d'un lot à usage de garage au sein de la copropriété L'Albion. Les époux [O] ont revendiqué l'usage de la piscine auprès de l'agence Gavard, syndic de copropriété et ont obtenu une clé du portail d'accès qui leur a été remise le 15 novembre 2019. Lors d'une assemblée générale du 02 septembre 2020, a été votée une résolution 11 réitérant que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment d'habitation. Suivant exploit d'huissier du 24 novembre 2020, les époux [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Gavard, devant le tribunal judiciaire de Chambéry en annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 02 septembre 2020 et de la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a : - Dit que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 est inopposable aux époux [A], - Débouté les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite, - Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats, - Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité des mandats, - Annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité, - Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Motifs de la décision I - Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992 Il sera relevé à titre liminaire que le chef du dispositif du jugement qui 'Déboute les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite', est définitif en l'absence d'appel principal ou incident sollicitant son infirmation. Seule la question de l'opposabilité de cette résolution aux époux [A] est donc soumise à la cour, sans que l'opposabilité se confonde avec l'existence même de cette résolution, laquelle n'est pas en débat et n'a jamais été contestée. Aucun motif d'irrecevabilité ne s'oppose à la demande tendant à voir déclarer la résolution litigieuse inopposable. Il est acquis que les époux [A] ne sont devenus propriétaires au sein de la copropriété l'Albion que le 26 juin 2019 et ne l'étaient pas, loin s'en faut, à la date de l'assemblée générale du 27 avril 1992. L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'a pas fait l'objet de modification, énonce que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.'. L'article 4 du décret du 17 mars 1967, pris en application de ce texte, dispose : 'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.' En l'espèce, l'acte de vente signé entre M. [I], vendeur et M. et Mme [A] le 26 juin 2019, énonce en pages 3 et 4 que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division- règlement de copropriété, le 21 avril 1980, publié au service de la publicité foncière le 29 avril 1980, puis modifié par actes notariés successifs des 17 mai 1984, 2 mars 1985, 22 février et 1er mars 1986 et 6 avril 1992, systématiquement publiés au service de la publicité foncière. L'acte de vente précise en outre en page 6 que l'acquéreur s'est vu communiquer 'le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés' et les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété tel que modifié en date du 17 mai 1984, antérieur de près de 8 ans à la résolution litigieuse et qui ne peut donc naturellement en faire état. En tout état de cause, quand bien même le règlement issu de la dernière modification aurait été communiqué aux acquéreurs, la modification étant intervenue le 6 avril 1992, ce règlement ne pouvait faire état de la restriction de l'usage de la piscine qui ne sera votée en assemblée générale que plusieurs semaines plus tard. Enfin, l'acte de vente lui-même n'apporte aucune précision sur l'usage de la piscine et la restriction qui s'appliquerait à certains copropriétaires. Il est ainsi acquis que les époux [A] n'ont pas eu connaissance de la résolution litigieuse lors de la vente puisqu'elle ne figurait sur aucun des règlements de copropriété-états descriptifs de division publiés à la date de l'acquisition. Cette résolution n'a par ailleurs à aucun moment donné lieu à la moindre modification du règlement de copropriété et partant, à la moindre publication. Elle n'a pas été mentionnée à l'acte de vente, pas plus que ses conséquences concrètes en termes d'usage de la piscine, élément collectif. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la résolution n°8 adoptée par l'assemblée générale du 27 avril 1992, était inopposable aux époux [A] en application des dispositions précitées et le jugement doit être confirmé de ce chef. II - Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 Il n'est pas contesté que les époux [A], qui ont agi en nullité de la résolution susvisée à laquelle ils se sont opposés, dans les 2 mois de sa notification conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont recevables à agir. Ils fondent leur demande de nullité au principal sur le non respect des règles de majorité, ainsi que l'a retenu le premier juge, leurs demandes fondées sur le non respect des règles en matière de mandats n'étant que subsidiaires. L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.' La résolution litigieuse est ainsi libellée : '11° RESERVATION DE L'USAGE DE LA PISCINE DE LA COPROPRIETE AUX SEULS RESIDENTS DE L'IMMEUBLE D'HABITATION Cette résolution est portée à l'ordre du jour car des non résidents de L'Albion utilisent la piscine alors qu'ils ne participent pas aux 'charges spéciales piscines' La piscine est un service collectif réservé aux occupants du bâtiment et son accès ainsi que les frais afférents à son entretien concernent seulement les lots du bâtiment 'habitation' Résolution : Après en avoir délibéré l'assemblée générale confirme que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment habitation. En contrepartie les copropriétaires du bâtiment d'habitation sont seuls à voter les travaux afférents à la piscine et à payer les charges afférentes à la piscine. Mandat est donné au syndic pour faire publier cette décision'. Elle a été adoptée à la majorité simple de 5091 voix sur 10035. Il ne peut être contesté que cette résolution est en lien avec la répartition des charges mais le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle ne fait que confirmer la résolution adoptée en avril 1992 et mise en oeuvre puisqu'aucune charge n'est facturée aux époux [A] pour ce qui concerne la piscine, de sorte qu'elle n'opère pas de modification requérant l'unanimité. La résolution numéro 8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992, adoptée à l'unanimité des voix, énonce que ' l'assemblée générale décide d'exonérer de charges de piscine à compter du 1er janvier 1992, les copropriétaires de garages, de réserver l'usage de la piscine aux occupants effectifs de locaux dans le bâtiment principal et d'adjoindre au règlement de copropriété l'article suivant : ARTICLE 33 BIS PISCINE : L'usage de la piscine sera réservé aux occupants effectifs des locaux du bâtiment principal