Cour d'appel, chambre 1-7, 2 avril 2026 — n° 22/02026

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit et par mise à disposition au greffe, ORDONNE la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2017, 2019 et 2020. SURSEOIT à statuer sur les autres demandes. RENVOIE les parties et la cause à l'audience du 05 novembre 2026 à 9h00 - Salle 5 PALAIS MONCLAR. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** EXPOSE DU LITIGE Madame [O] [D] est propriétaire des lots n°11 et n°6 situés au sein de la Résidence « [Adresse 5] » régie en copropriété sise à [Localité 3]. Aux termes d'une assignation en date du 26 septembre 2017, Madame [O] [D] a été assignée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » pour le paiement d'une somme de 3.417,53 € arrêtée au 1er août 2017 sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par jugement en date du 25 janvier 2018, le tribunal d'instance d'Antibes a condamné Madame [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] « [Adresse 5] » la somme de 3.267,53 € au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement nécessaires ainsi que celle de 400 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant exploit de commissaire de justice du 22 novembre 2019 , le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » assignait une nouvelle fois Madame [O] [D] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme de 2.000,25 € au titre de l'arriéré des charges et travaux dus assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 26 juin 2019, date de la mise en demeure, de celle de 25 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, de celle de 8.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire était évoquée à l'audience du 8 septembre 2021. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, actualisait ses demandes et sollicitait notamment la condamnation de la requise à lui payer la somme de 2.294,21 € au titre de l'arriéré des charges et travaux dus ainsi que celle de 181 € au titre des frais engagés. Madame [O] [D] concluait au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » et sollicitait la condamnation de ce dernier à lui produire sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir divers documents, à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et à porter sur son compte copropriétaire une somme de 1.920 € et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard . Elle demandait également de condamner ce dernier au paiement de la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *débouté Madame [O] [D] de sa demande tendant à ordonner le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » de produire sous astreinte de 200 € par jour de retard un décompte comptable de ses charges de copropriété ainsi qu'un décompte précisant les sommes accessoires restant dues au titre de la première condamnation. *condamné Madame [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice la somme de 2.294,21 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er août 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. *débouté Madame [O] [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] « [Adresse 5] » à lui payer la somme de 1.920 € sous astreinte. *débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] « [Adresse 5] » de sa demande de condamnation de Madame [O] [D] à lui payer la somme de 181 € au titre des charges des frais engagés. *débouté Madame [O] [D] de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts. *débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts.

****** SUR CE 1°) Sur le paiement des charges Attendu que l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ; Attendu que l'article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » ; Et l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale : 1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ; Attendu qu'il résulte de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. » Que l'article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;